王玨林：“松綁不具備條件”

有人曾如此提煉2011年房地產大佬的經典語錄：宋衛平嘆“假如真的無路可走，就把房價降到底”；潘石屹說“很多開發商就差那么一口氣”；任志強回應潘石屹：“開發商很快就只剩褲衩了”；而王玨林在去年底的一次論壇上，批任志強“吃了肉還罵娘”。

盡管看上去是個謙謙長者，但談起話來卻立場鮮明，論證嚴密，絕不含糊。有時說完一個問題，王玨林還會自侃：“你看我把這個問題說清楚了吧”。

作為一名政策決策參與者，身為住房和城鄉建設部政策研究中心副主任的王玨林，在住建部政策法規司、政策研究中心工作多年，參與了多部法律法規、政策的調研和起草工作。而作為業內熟知的房地產領域專家，王玨林熟悉城市規劃、建設和管理、建筑業、房地產業，對于政策及宏觀形勢有著獨到的見解。

下半年商品房成交量或上浮

房地產世界：從二三月份情況來看，各地成交量有所回暖，現在有人預計說三四月份有波小陽春，然后到下半年成交量會上調，您怎么看待這個觀點？

王玨林：從去年10月份開始，全國房地產市場都不景氣，主要原因還是我們資金吃緊。貸款難已經波及到整個房地產業，房地產開發企業在銀行的貸款和消費者的購房貸款基本上處于停滯狀態，房地產市場出現低迷屬于很正常的。從今年的二三月份商品房成交量看，市場有所回暖，尤其是二手房成交有所回升，當然這些指標是相對1月和去年第四季度不景氣而言的。下半年商品房的成交量會上調的這個觀點我也認同，原因是隨著CPI的穩定，貨幣釋放量增加，再加上剛性消費的需求，商品房的銷售量下半年應當會好于上半年。

房地產世界：不少開發商對于今年的形勢比較悲觀，在兩會上甚至有代表建議放松調控，你如何判斷現在的宏觀經濟及房地產發展形勢？

王玨林：去年，我國房地產市場存在地區上的差異化，一線城市普遍低迷，北京、上海商品房銷售數量下降還是比較大的；二三線城市的房地產市場都不錯，有的城市的商品房銷售量好于前幾年；全國商品房銷售量是10.99億平米，應當算歷史上最多的年頭。加上經濟還不錯，通貨膨脹的壓力還很大，說明目前調控沒有任何能松綁的條件。一旦調控政策有所放松，房價會快速反彈，市場發展穩定的目標就難以實現了。

房地產世界：現在地方政府救市的心情很急切，在各地也出現了一些政策微調的試探，怎么看待這些地方的“小動作”？

王玨林：現在正處于調控的關鍵期和敏感期，既是“十二五”規劃的第二年，也是換屆之年，調控政策一旦有風吹草動，就會影響全局。不僅房地產市場調控政策會失敗，政府的信任程度也會降低。地方對土地的依賴性是必然的，但長期依靠土地資源來發展，也是不可持續的。要調整發展思路，多方面尋找發展之策。

實際上今年調控的方向早就明確了，從國務院到各部門包括兩會，所表明的主方向是要保持調控的穩定和持續，是要房地產業健康穩定發展，而非打壓房地產企業。

房地產世界：目前出現的貨幣層面的放松有何信號意義？

王玨林：國家一直支持剛性需要，包括前年的“國八條”里都有提到，并不是政策發生變化。政策必須要傾斜，尤其是貨幣政策應當給予最急需及弱勢群體一定的支持，房地產市場發展的成果要惠及更多的家庭，這才是房地產業改革和發展的方向。

經適房“共有產權”不合適

房地產世界：保障房作為地方政府的重點任務之一，部分地方在保障房模式上做了一些新的探索，包括經適房的“共有產權”和“先租后買”等，您怎么看待這種模式？

王玨林：隨著保障房任務加劇，政府資金上的困難越來越大。所謂的共有產權就是主要解決資金問題，能快速回收資金。但我認為，產權多，管理就難，有些界線就很難劃清。最好不要搞多種產權，法律對資產的界定越清楚、越簡單越好。所以包括共有產權這樣的混合型產權模式并不合適，產權不清晰會造成未來管理的模糊和混亂。

房地產世界：您如何看待近年保障房發生的變化，以及未來的發展方向？

王玨林：房改前，一般單位都有員工宿舍，解決年輕人居住問題；房改后，保障房類型多樣化，廉租房、公租房、經濟適用房、限價房，還有貨幣補貼等。解決低收入家庭住房問題，不在于有多少品種，而在于這種政策能惠及更多家庭。我認為要多發展廉租房和公租房，廉租房提供給城市里的雙困家庭，公租房為年輕人、低收入家庭提供過渡性住房，它們的功能比以前強了，都有獨立的廚房和衛生間。

房地產世界：地方政府建設保障房動力不足，其中一個原因就是保障房資金不足，隨著保障房建設量增大，地方政府該如何解決保障房資金問題？

王玨林：保障房資金只有兩條來源，一是拿錢置換，一是拿地置換。地方政府如果資金充裕，就自己花錢建。另外像北京，就是拿地置換，用商品房配建保障房的做法。我認為合作方式比較重要，只要有好的建設方式就會有企業和資金參與進來。

房地產世界：另外，也有些企業參建保障房的積極性不高，如何提高企業參建保障房的積極性？

王玨林：企業不能白建保障房，政府可以用多種方法和企業開展合作，在土地、稅收方面給予優惠，調動企業積極性。如果政府拿保障房的地賣錢了，保障房和商品房一樣算賬，那保障房就沒法建了。總的來講，保障房就是政府干的活，不能用市場方式解決。

開發商定指標不應虛高

房地產世界：現在整個市場環境發生變化，房地產市場由賣房市場變為買方市場，房地產企業也開始轉型求變，你認為接下來開發商應如何應對市場？

王玨林：首先企業要轉變思路。如果再用過去的思路，等著市場火，已經不現實了。尤其是指標制定上要轉變思路，如果業績再在前一兩年的指標上增加百分之20%或30%，這么高利潤，價格下不去，最后肯定無法完成。

房地產世界：轉變思路之后，在實際市場戰略及產品定位上又應如何調整？

王玨林：總的來說，開發商重新思考之后，可以適時調整戰略，并培養競爭力。產品戰略上必須做選擇，是繼續住宅地產，還是延伸到商業地產或旅游地產等。區域上也應做選擇，是專注在大城市發展，還是進入二三線城市甚至郊區。

現在已經不是過去一張圖紙可以滿天下飛的時代了，過去那種原始的住宅開發模式已經不適用。企業應著重在產品的品質、服務、特色、環境上下好工夫，從各方面提高質量和水平，這樣才能有競爭力。