灰色地帶

為了塑造形象，開發商往往在打造樣板間上不遺余力，但最后交付給業主的精裝修，卻總是由于建材質量問題或趕工期，留下質量隱患。

精裝修領域出現的亂象，很難單純說由哪個因素構成，從開發商報采購上成本用料及施工管理，直到業主簽訂購房合同與驗收，涉及業主、開發商、家裝公司、供應商四方，整個鏈條疊加，使得精裝修出現了說不清道不明的“灰色地帶”。

精裝價注水成潛規則

目前北京多數普通住宅項目，打出的精裝標準報價多集中在1500-3000元/平米的檔次，一些沾點高端氣息的項目精裝修報價在3000元/平米以上。業內人士指出，對外報高精裝修成本已經是多數開發商賣房的潛規則。

事實上，一些樓盤在對外聲稱的“名牌衛浴”之類的五金配件，均攤到整個每平米數萬的房價上并沒有多少。另據多名建材供應商介紹，精裝修房屋在地板和瓷磚兩大主材上成本花費比較高，而主材中又以石材的成本最高，由于不可再生性，石材在不少定位高端的豪宅、酒店公寓等項目中是“常客”。

一名不愿具名的供應商在采訪中表示，一般裝修為600-800元/平米的成本（木地板、瓷磚、涂料）、中檔裝修為1000元左右，超過1000元可以算是高檔裝修，含廚房、衛生間、墻體、地面的鋪貼。

某家裝公司負責人告知，精裝修可以分為三個檔次：一個是基本裝修，如經濟適用房，水分不會太大，沒有過多主材，虛數不大，為百分之二三十。如果是檔次一般的，比如報價2000元/平米的裝修，成本可能只有一半，甚至只有四成。 如果報價在3000-10000元/平米的，可能成本在百分之四十甚至更少，越是高檔的水分肯定會更大。此外，另一名從事裝修行業多年的人士亦表示，前幾年精裝修的成本可能只占報價的五分之一，現在成本略有所提高。

多名家裝業內人士認為，具體精裝修成本是多少，應該分檔次而論。裝修的檔次高低取決于主材的檔次，高檔級的裝修一定是主材貴的。加上開發商標實力及標準不同，更應做區別。

精裝價已經和房價融為一體，不少業內人士都坦言，很難測算的出具體的成本或利潤。裝修標準既包含了硬件的材料安裝成本，也包含了施工的人工成本。即便開發商對外有裝修報價估算，實際上加上采購、施工、管理等多方個環節，具體到每平方米的價格已很難分清。

合同有“貓膩”

“看房時，聽售樓員介紹精裝修有多好多好，標準有三四千/平米，樣板間看著也確實不錯，但實際收房卻差多了。”去年剛買房的楊先生告訴記者，收房時好幾個地方沒有使用合同規定的裝修材料，電視、冰箱也換了牌子，櫥柜、洗手臺等設施相當粗糙。楊先生表示，當時簽合同、收房時，看到合同上寫著“名牌廚具”等字樣，也沒細究，現在看來是開發商鉆了空子。

據記者調查了解，目前開發商在精裝房銷售過程中，一般會在樣板間及購房合同中標注電器及衛浴產品的品牌，但是很少出現關于裝修材料等級、型號、規格等的詳細內容。

如在精裝修交房標準的附錄表格中，廚衛裝修所選用的產品標準著“水槽、龍頭(“摩恩”或同檔次)、電磁灶(“方太”或同檔次) ”，有的甚至只用“名牌廚具、衛浴”或“進口”、“高級”等模糊字樣來代替。

而當業主入住后發現相關產品質量問題，翻看當初的合同時，往往會發現合同并沒有約定裝修及驗房明細，如此一來真是“秀才遇到兵，有理說不清”。事實上，合同中只標品牌不寫價格，已成精裝房的潛規則。

一名不愿具名的開發商告訴記者，實際上房子未裝修時，開發商只是確定了采購意向，并未對建材廠家進行招標，因此很難公布具體的品牌、型號和規格。即使提前確定采購建材，產品也很可能和零售產品不一樣，或供貨商中途某種材料斷貨、停產。該開發商表示：“一旦公布裝修材料品牌規格型號，中途更換材料就違背了合同，這其實是一種留有余地的做法。”

某家裝公司負責人告訴記者，即便在合同中約定清楚品牌，同一品牌低端產品和高端產品的價格也能拉開很多。

業內人士建議，業主可要求開發商明確所用裝修材料的規格、等級、質地、價位等，盡量避免使用“優質”、“高檔”、“先進”、“相當于”、“不低于”等含糊字眼。

精修難有“好料”

“去年年底收房時心都涼了。”東部某精裝修項目一名業主告訴記者，驗收時發現房子到處都是硬傷，地磚和洗手池石板有裂縫，壁紙好幾個地方已經翹起，房門也有磕碰的痕跡。

據該業主透露，整幢樓的業主都反應房子存在很多問題，與開發商交涉未有滿意答復。記者在該項目的業主論壇上發現，很多業主反映該樓盤存在地板不平、墻面脫落、門歪墻斜等諸多問題。這個號稱精裝修成本達3000元/平米的項目，前幾期就一直出現裝修質量問題。

實際上，開發商為節省成本，普遍選擇檔次較低的用料。如地板材質，實木地板、竹地板等價格較貴，一般精裝修房會選用實木復合地板和強化地板，此次安信事件中的萬科所采用的地板即柚木、柞木實木復合地板。而地板中的甲醛，恰恰主要來自于復合材料里的膠黏劑，實木地板在生產中則沒有膠黏劑。

多名供應商透露，走工裝的產品質量往往不如零售。據一名陶瓷供應商負責人介紹，瓷磚產品有等級之分，主要分為優等品和合格品（或B類產品）。一般情況下，優等品流向終端零售市場，而質量相對較差的合格品則多數用于家裝及工程采購。一位櫥柜業人士亦認可此說法，他表示，很多櫥柜品牌用于精裝修的煙機和灶具，一般都是已經不賣的牌子或是淘汰產品。

施工管理混亂

據了解，房屋出現質量問題，除了建材質量外，施工問題也是主因。

以常出現質量問題的地板為例，俗話說“三分地板七分鋪裝”，地板本身有問題的并不多，往往都是由鋪裝不到位引起。住過一段時間后，諸多問題就暴露出來，比如鼓包、上翹、裂縫、冒灰。

據業內人士介紹，目前品牌開發商普遍會聘請專業的家裝公司來做裝修。但往往由于趕進度，可能要求一兩個月內全部裝完，這樣就會導致工期縮短，后期可能會請業余工人來幫忙，導致出現隱患。

闊達裝飾董事長曹安閩表示，小家裝公司一般都會比較服從甲方要求，工期快會導致墻面、水泥未干以及膠、螺絲都有問題，各種工藝都不可能達到。而不按照工序操作，交叉作業，檢驗也沒去做。

家裝最賺錢的部分是主材采購，但開發商已將這部分業務獨攬。大部分精裝修都是設計完的，主材由開發商指定，家裝公司只是做一些基礎施工。對此，曹安閩認為，家裝公司最本質的目的，應該是以設計供應主材的搭配，從而保證質量。即使做得寬泛一點，也是家裝公司按指定的主材去購貨，如果建材由開發商自己采購，出了問題家裝公司自然無法承擔其責任。

建材商利潤遭擠壓

“地板起泡、瓷磚開裂、馬桶漏水，精裝房建材產品質量及安全問題在整個家居行業已是老問題”，一名家居業人士如此感嘆，建材企業本身利潤很低，再擠壓只能迫使供應商想辦法以次充好。

開發商在建材采購招標中，往往采取價低者得。多名建材供應商告訴記者，目前房企大部分是通過與品牌廠家直接聯系建立合作關系，省去了中間賣場和經銷商的利潤。由于批量采購，可以把價格壓得很低，甚至比市場價要低出1/3。

甚至有業內人士指出，精裝房越來越多，開發商通過對精裝房建材產品價格打壓，從建材采購及裝修費用上縮減成本，已經成為開發商獲利的一個環節。中國房地產及住宅研究會副會長童悅仲表示，開發商在做精裝修上應有利潤，否則就沒有市場動力，他認為，未來開發商在做精裝修房上的利潤空間有很大。

對于精裝修房市場，國內一線品牌并非沒有有應對之策，比如以“品牌質量”著稱的TATA木門與德嘉印象。TATA木門大多會選擇與地方性房地產開發商合作，可以避免被大開發商壓低利潤；德嘉印象進入工裝市場時，更是堅決放棄與那些壓價太低的開發商合作。

家裝報價