“破局”

合同明晰產(chǎn)權(quán)歸屬

業(yè)內(nèi)人士建議，在購房合同上，開發(fā)商應明確界定社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)歸屬人，以免日后產(chǎn)生糾紛。如社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主，則應明示會所以按照公攤面積計入業(yè)主房價成本。

如北京朝陽園小區(qū)，在出售朝陽園時，開發(fā)商明示業(yè)主會所面積已被計入公攤面積。而華遠地產(chǎn)董事長任志強曾提出的“業(yè)權(quán)分配”實施方案，也使得華遠旗下樓盤的會所所有權(quán)與使用權(quán)都歸屬業(yè)主。

孟憲生律師認為，即便在大多數(shù)條件下產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商，若開發(fā)商要修改規(guī)劃，也需經(jīng)過業(yè)主同意。業(yè)主不但擁有會所的使用權(quán)，如有可能，也應爭取管理權(quán)或參與管理。

會所作為外來產(chǎn)物，在國內(nèi)歷史尚短，但真正意義上的社區(qū)會所產(chǎn)權(quán)應歸屬業(yè)主所有。舒可心建議，對于沒有獨立產(chǎn)權(quán)的社區(qū)會所，要么政府明確收回這部分資產(chǎn)，自行委托專業(yè)資產(chǎn)管理公司來管理，或允許建筑物所在土地的社區(qū)業(yè)主自主治理。

據(jù)了解，在香港，小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)即屬于業(yè)主，因此會所的維護費用是由全體業(yè)主承擔。而在會所發(fā)展更為成熟的美國，一般不允許開發(fā)商在住宅小區(qū)內(nèi)為自己興建任何對外經(jīng)營的設(shè)施，包括會所在內(nèi)。如果開發(fā)商要建這項設(shè)施，則應與住宅小區(qū)分開，另外立項。

前期規(guī)劃“量體裁衣”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，在一個中等規(guī)模的住宅小區(qū)中，開發(fā)商用于修建會所的投資會占到整個項目投資的1%-3%，有的甚至達到5%，而占地規(guī)模也成相應比例擴大。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京小區(qū)會所的占地面積從幾百平方米到數(shù)萬平方米不等。如高端項目遠洋傲北會所規(guī)模5000平米，而在一些區(qū)域大盤，如林肯公園會所規(guī)模12000平米，中弘北京像素會所規(guī)模達26500平米。

和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫表示，會所應保持一定體量，大部分小型的、獨立為社區(qū)服務的會所，因為缺乏大體量的支撐，運營不能保證有效客源而舉步維艱。

而從配套設(shè)施來看，目前北京會所業(yè)態(tài)大同小異，無非是桌球室、棋牌室、閱覽室等，部分高檔小區(qū)還設(shè)立了西餐廳、會議廳、咖啡廳等。

“很多開發(fā)商建會所就是為了推廣項目，迎合消費者追求高檔的心理”，上述京南別墅項目負責人表示，開發(fā)商缺少規(guī)劃，沒有明確發(fā)展定位，很少進行調(diào)查研究和分析，致使會所的位置不合理、功能設(shè)施定位不明確，為日后的運營埋下了隱患。

樓盤定位決定運營模式

據(jù)了解，目前京內(nèi)各項目的會所主要有三種類型：封閉式會所（只對小區(qū)住戶開放）、半開放式會所（采取會員制）、開放式會所（向社會開放）。

全開放式會所普遍存在于中低檔項目，通常做法是將會所分割為洗發(fā)店、美容院等零散業(yè)態(tài)對外開放，物業(yè)費可能極低。陳鳳山認為，盡管此法解決了會所的經(jīng)營，不過已經(jīng)喪失了社區(qū)會所的意義。他表示，開放經(jīng)營必然帶來小區(qū)的管理成本增加，增加小區(qū)外來人員的數(shù)量，而這部分增加的管理成本和風險，是業(yè)主們必須承擔但又不愿意承擔的。

亦有部分社區(qū)會所只針對業(yè)主開放，此類模式在高端項目中較多。對于高端樓盤的業(yè)主來說，私密性是第一位的，對外營運勢必降低了小區(qū)居住的品質(zhì)，因此部分豪宅類項目的開發(fā)商寧愿虧損，也會持續(xù)補貼小區(qū)會所。

如東南三環(huán)到四環(huán)之間的高端社區(qū)山水文園，其擁有山體會所、水下會所及山頂會所多多個會所。目前僅面向業(yè)主，收取一定會費。

事實上，目前較成功的會所紛紛引入會員制，嘗試半開放式經(jīng)營，高端項目也不乏此種模式。業(yè)內(nèi)人士認為，引入市場機制后能使會所更具生命力，為保護業(yè)主的利益，可以在業(yè)主和非業(yè)主間可作區(qū)分，如為業(yè)主提供打折或免費使用部分設(shè)施等。如北京富力城會所，即是運營較好的案例之一。

以著名開發(fā)商星河灣為例，其高端項目北京星河灣旗下的會所四季會，從2007年開始除了體育館等一些業(yè)主專用設(shè)施之外，其餐飲、休閑等項目可以對外開放經(jīng)營，并會承辦一些高檔婚宴、會議等。

專業(yè)化經(jīng)營成趨勢

由于會所并非盈利設(shè)施，在達到銷售目的后，開發(fā)商輕視后期經(jīng)營，通常把富余人員分配來管理會所，或直接委托給小區(qū)物業(yè)公司進行管理。會所運營專業(yè)的缺失，導致無法實現(xiàn)良性運營，故而采取專業(yè)化運營已是勢在必行。

多名受訪專家建議，社區(qū)會所可以聘請顧問或承包出租的方式，將會所的經(jīng)營管理權(quán)交給專業(yè)酒店公司、會所公司，進行會所專業(yè)化運作。位于朝陽區(qū)東三環(huán)北部霄云路的US聯(lián)邦公寓，即大膽地采取“經(jīng)營式會所”的操作理念。

甚至同一開發(fā)商旗下的不同公司，也可進行合作共用。朝陽科薈路的榮尊堡國際俱樂部公寓，其旗下會所由開發(fā)商旗下專門俱樂部運營，進行專業(yè)化的會所運作，兩個公司獨立結(jié)算，互不影響。

在作為朝陽園業(yè)委會委員的舒可心看來，北京的朝陽園小區(qū)是業(yè)主自治、物業(yè)專業(yè)運營的成功代表，代表了真正意義上的社區(qū)會所。

3月5日，記者在朝陽園小區(qū)看到，這座2000多平米的會所分成咖啡廳等十余個功能分區(qū)。在會所前臺的須知中明確指出：會所只面向小區(qū)業(yè)主及經(jīng)業(yè)主授權(quán)人員，在會所中業(yè)主可享受免費服務。

舒可心認為，朝陽園在物業(yè)方面實行酬金制很有必要。國貿(mào)物業(yè)管理有限公司受雇于業(yè)委會，代替業(yè)主實行資金管理，扮演著會所經(jīng)理人的角色。對于會所經(jīng)理人的要求，比一般物業(yè)管理人更高，需要懂得不動產(chǎn)管理和養(yǎng)護以及會所服務項目運營，是高水平的人才類型。