燕郊樓市 冰山微融

春節(jié)過后，在“萬元俱樂部”堅(jiān)挺的燕郊房價開始出現(xiàn)了松動，黃金SOHO等新盤選擇以價換量，開盤單價低于市場普遍價格近兩千元。而記者在現(xiàn)場多家售樓處看到，絕大多數(shù)老項(xiàng)目的價格還在“死扛”，僅僅推出了一些折扣優(yōu)惠。燕郊房價不均衡表現(xiàn)也造成了銷售情況一半海水一半火焰的狀態(tài)。

相比一手房情況，燕郊二手房交易已經(jīng)呈現(xiàn)出普降態(tài)勢，二手房簽約量也較春節(jié)前出現(xiàn)了“小陽春”。

老項(xiàng)目不降“身段”

“項(xiàng)目目前均價在8800元/平米，現(xiàn)在推出9.3折促銷優(yōu)惠”，近日記者在天洋城售樓處了解到，天洋城在售最后一期三期北區(qū)，在售均價仍然每平米近九千元，但是推出了一定折扣優(yōu)惠。

記者走訪了國道兩旁多家樓盤，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)在售項(xiàng)目均價仍然維持在8000元/平米以上高位，東貿(mào)國際花園在售均價10500元/平米，夏威夷南岸均價也是10500元/平米，而夏威夷系列項(xiàng)目中低密度別墅產(chǎn)品夏威夷水岸，售價仍高達(dá)2萬元/平米。

燕郊最大房地產(chǎn)企業(yè)興達(dá)集團(tuán)一位員工告訴記者，目前燕郊大多數(shù)開發(fā)商都在死扛房價，由于去年燕郊不論是成交量和成交價格都達(dá)到了一個峰值，因此不少開發(fā)商資金鏈暫時是安全的。尤其是像興達(dá)集團(tuán)，除了房地產(chǎn)開發(fā)之外，還承建燕郊不少項(xiàng)目，建筑收入足以支撐現(xiàn)金流。

價格高企的直接后果就是成交量低迷，雖然多數(shù)項(xiàng)目不肯透露目前真實(shí)成交量，但是記者也從部分項(xiàng)目那里輾轉(zhuǎn)了解到，多數(shù)樓盤成交量都在低位徘徊。不少售樓處看房的人多，但是真正買的很少。在天洋城售樓處，有購房者向記者表示，房子很滿意，但價格還是太高，“降到六千元就出手”。

其實(shí)天洋城在幾年前首期開盤時，售價還不到4000元/平米，降價空間仍存在，有業(yè)內(nèi)人士分析，燕郊多數(shù)樓盤還是有降價空間的，2012年如果政策仍然嚴(yán)格，燕郊樓市迫降壓力不小，屆時開發(fā)商將會在價格上有所松動。

新盤低價入市

與多數(shù)老項(xiàng)目后期死扛房價不同，新入市的黃金SOHO，開盤價格僅6000元/平米左右，而即將入市的北京蜂巢也將開盤定價鎖定在6000元/平米左右。而在去年年底才剛?cè)胧械睦捉輹r代廣場，目前在售均價也為6000元/平米左右，不少戶型價格都還低于這個水平。

記者在黃金SOHO售樓處了解到，該項(xiàng)目開盤后，兩棟樓基本上已經(jīng)認(rèn)購了大半，尤其是80-90平米的主力戶型兩居室，“目前只剩下頂層的幾套了”。而與其他售樓處相比，黃金SOHO客流量明顯較多，一位購房者表示，選擇該樓盤最大原因就是價格優(yōu)勢，一套兩居室，比起其他項(xiàng)目便宜了約20萬元。

對此，有開發(fā)商表示，這幾個項(xiàng)目低價入市不代表燕郊樓市真實(shí)價格，而是樓盤品質(zhì)不同。而記者對比了目前燕郊的在售樓盤，發(fā)現(xiàn)目前比較低價的幾個項(xiàng)目黃金SOHO、雷捷時代廣場以及北京蜂巢，其地理位置都處在燕郊東部，與大量樓盤聚集的燕順 路、迎賓路一帶相比有些偏遠(yuǎn)。但顯然在消費(fèi)者眼 里，價格就是王道。

除了新入市項(xiàng)目，星河185算是燕郊老項(xiàng)目后期中唯一一個價格降幅超過2000元/平米的樓盤。而據(jù)該項(xiàng)目策劃經(jīng)理張森介紹，去年年底項(xiàng)目將銷售均價由9000多元/平米下調(diào)至7000元/平米左右后，項(xiàng)目認(rèn)購量出現(xiàn)了明顯上升，去年年底和今年春節(jié)后，每個月認(rèn)購量都超過100套。張森認(rèn)為，與其他項(xiàng)目相比，明顯的價格優(yōu)勢將燕郊市場上不少需求都集中到了星河185，以價換量效果很明顯。

以價格為分水嶺，燕郊樓市目前的成交態(tài)勢呈現(xiàn)出一半海水一半火焰的兩極狀態(tài)，張森分析，如果多數(shù)開發(fā)商肯降價，將價格拉平到一個水平線，個別項(xiàng)目成交量就會分流，目前燕郊樓市并不能稱為回暖，而是個別低價項(xiàng)目出現(xiàn)了集中簽約的現(xiàn)象。

二手房價格普降

一方面，一手房市場價格仍然堅(jiān)挺，但是另一方面，燕郊二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)了全面的下降，記者在偉嘉房產(chǎn)、興達(dá)二手房等多個二手房中介了解到，比起去年最高點(diǎn)每平米萬元左右的掛牌價，現(xiàn)在多數(shù)二手房掛牌價已經(jīng)降至6000元/平米甚至總價更低。中介工作人員表示，一般是5000-6000元/平米，甚至還有幾萬元的議價空間。

記者在中介現(xiàn)場看到，賣得最貴的二手房是夏威夷北岸，基本上均價在7000-8000元/平米，但是相比夏威夷南岸每平米超過萬元的售價，仍然低2000元/平米以上。而天洋城、燕京航城等多個項(xiàng)目的二手房，都比目前新房在售均價低2000元/平米左右。

由于明顯的價格差距以及現(xiàn)房優(yōu)勢，目前燕郊二手房成交情況明顯好于一手房，去年下半年，偉嘉房產(chǎn)每個月的簽約量最好時僅有十幾套，基本每個月都是個位成交，但是春節(jié)后2月份的簽約量已經(jīng)上升至30-50套，明顯高于去年。

現(xiàn)場一位購房者還表示，春節(jié)后自己已經(jīng)交了20萬元首付買下了某項(xiàng)目的期房，隨后才發(fā)現(xiàn)一手房和二手房的價格出現(xiàn)了明顯差距。目前正在和開發(fā)商交涉，希望退還首付購買二手房，“特別后悔，當(dāng)時太著急了”，該購房者表示。

與開發(fā)死扛價格不同，二手房賣家基本是燕郊市場的投資客，而這些房源當(dāng)時的成交價不過4000多元/平米，即使賣6000多元/平米，一套兩居室也能賺約20萬元，對于很多個人投資者來說，當(dāng)前市場如此不明朗的情況下，很多房主愿意及早出手。