曇花一現(xiàn)？

一條長(zhǎng)約8-10公里的國(guó)道，北側(cè)以燕順路、燕靈路和迎賓路為中心，從2006年開始進(jìn)入了大規(guī)模開發(fā)時(shí)代，如今燕郊的居住規(guī)模已經(jīng)十分龐大，天洋城、美林灣、上上城等多數(shù)小區(qū)都是規(guī)模達(dá)到幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平米的大盤。

隨著大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的第一波浪潮接近尾聲，燕郊可供住宅開發(fā)土地越來(lái)越少，燕郊未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將可能面臨住宅“斷供”的局面，加上燕郊樓市火爆一向依賴北京樓市的擠出效應(yīng)，在北京樓市進(jìn)入冷靜慢速發(fā)展的時(shí)期，燕郊還能走多遠(yuǎn)？

未來(lái)少有大盤入市

從2006年開始，燕郊商品房開發(fā)進(jìn)入一個(gè)快速通道，目前燕郊的樓盤項(xiàng)目，幾乎都是幾十萬(wàn)平米甚至百萬(wàn)平米的大盤，而經(jīng)歷了6年時(shí)間大規(guī)模開發(fā)和銷售，這些項(xiàng)目基本上都已經(jīng)開發(fā)到尾聲。記者在燕郊了解到，目前在售的很多老項(xiàng)目后期，基本都到了清盤階段。

據(jù)記者了解，上上城第三季目前已經(jīng)售罄，位于國(guó)道旁的售樓處已經(jīng)貼出了招租告示。上上城項(xiàng)目分為三期開發(fā)銷售，第三季已經(jīng)是最后一期房源，上上城整個(gè)社區(qū)的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了約400萬(wàn)平米的超大體量。

除了已經(jīng)結(jié)案的上上城，記者在天洋城了解到，目前正在銷售的天洋城第三期北區(qū)是整個(gè)項(xiàng)目最后一期房源，而第三期南區(qū)去年已經(jīng)售完。“北區(qū)房源已經(jīng)銷售了差不多一半，賣完了這個(gè)項(xiàng)目就結(jié)案了”，工作人員告訴記者。

星河185策劃經(jīng)理張森也表示，星河185項(xiàng)目也正在銷售清盤尾房，除此之外，還有潮白河人家、燕京航城等多數(shù)大盤，都已經(jīng)銷售到第四期、第五期，后續(xù)房源已經(jīng)不多。2011年末到2012年春節(jié)后，燕郊新開盤項(xiàng)目有兩個(gè)，其中雷捷時(shí)代廣場(chǎng)2011年年底首次開盤，目前正在為二次開盤排號(hào)蓄客，而3月剛剛開盤的黃金SOHO，住宅房源只有三棟樓，建筑面積約10萬(wàn)平米。

未來(lái)一兩年內(nèi)，燕郊中心城區(qū)已經(jīng)沒有新項(xiàng)目入市，用當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的話說(shuō)，燕郊“沒多大點(diǎn)兒地方，都已經(jīng)開發(fā)得差不多了。”據(jù)記者了解，未來(lái)一兩年內(nèi)能夠啟動(dòng)的項(xiàng)目，一個(gè)是位于燕順路北端、星河185項(xiàng)目附近的首爾園，首期開發(fā)約30萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)下半年推廣入市，另一個(gè)就是位于燕郊南部地區(qū)的天洋未來(lái)城，目前也處于前期建設(shè)階段，預(yù)計(jì)年底入 市。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這兩個(gè)項(xiàng)目目前還是荒蕪的工地，已經(jīng)開始啟動(dòng)，而這兩個(gè)項(xiàng)目的地理位置距離目前燕郊居住核心區(qū)域都還有一段距離，尤其是天洋未來(lái)城所在的燕郊南部，原來(lái)都是燕郊的農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)在還顯得非常冷清。

住宅開發(fā)高潮已過

從目前燕郊的狀況來(lái)看，未來(lái)可以供住宅開發(fā)的土地并不多，記者在一份燕郊樓市地圖上看到，以國(guó)道為標(biāo)準(zhǔn)線從西向東，北側(cè)一直延伸到神威北路，東側(cè)一直延伸到東外環(huán)，以燕順路、燕靈路和迎賓路為核心，已經(jīng)擠滿了各種各樣的小區(qū)。

根據(jù)記者從燕郊了解到的情況，燕郊地理管轄范圍不大，目前中心區(qū)域已經(jīng)被開發(fā)殆盡，從神威北路繼續(xù)向北，過了諸葛店村再向北不遠(yuǎn)就是與順義的交界處，而從東外環(huán)向東不遠(yuǎn)，也是三河市另外一個(gè)鎮(zhèn)夏墊的地理范疇。可以說(shuō)目前東部已經(jīng)開發(fā)到了東外環(huán)，幾乎沒有空地可供后續(xù)開發(fā)。

目前燕郊可供開發(fā)土地分布在中心區(qū)域的北部和國(guó)道的南部，而隨著政府未來(lái)發(fā)展規(guī)劃由大面積開發(fā)住宅轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)化升級(jí)，燕郊的土地出讓開始向工業(yè)和商業(yè)用地傾斜。從三河市國(guó)土局官方網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，2011年三河市出讓的土地以工業(yè)用地為主，而2009年的情況恰恰是住宅土地出讓為主。

另一方面，根據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹，燕郊北部的部分空地，重點(diǎn)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從2009年起，燕郊開始規(guī)劃建設(shè)了京東文化科技園、燕郊空港物流園、中興北方工業(yè)園區(qū)等科技園區(qū)，并且已經(jīng)有中興通訊、漢王制造等科技企業(yè)進(jìn)駐，記者在現(xiàn)場(chǎng)也看到，燕郊北部的工業(yè)園區(qū)已經(jīng)有神威藥業(yè)等醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。

國(guó)道往南區(qū)域?qū)τ谘嘟紭鞘衼?lái)說(shuō)還是尚未開發(fā)的處女地，但是目前南部大多數(shù)土地仍然是農(nóng)業(yè)用地，被政府征用開發(fā)的只占一少部分，而這一部分已經(jīng)被征用的土地，將大規(guī)模建設(shè)“航天城”，按照規(guī)劃，航天城將建成集航天科普、休閑娛樂、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等于一體的航天現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。據(jù)資料顯示，今后航天城將實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)收入15億元，可安置5000人就業(yè)。

由此不難看出，從政策環(huán)節(jié)來(lái)看，燕郊住宅開發(fā)的力度未來(lái)將大幅度減弱。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)趨于弱化

一方面住宅大規(guī)模開發(fā)勢(shì)頭難以為繼，另一方面，燕郊樓市之所以火爆，很大程度上是依賴于北京的擠出效應(yīng)，大多數(shù)在燕郊置業(yè)的人都是因?yàn)闊o(wú)法負(fù)擔(dān)北京高房?jī)r(jià)。而目前在限購(gòu)等政策的影響下，北京很多郊區(qū)的房?jī)r(jià)開始回落，通州、大興、昌平等地一些樓盤的價(jià)格已經(jīng)跌破了15000元/平米大關(guān)，而大興生物醫(yī)藥基地以及通州馬駒橋等更偏遠(yuǎn)一點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格甚至降到萬(wàn)元左右的水平。而這些區(qū)域與燕郊相比，還有地鐵可到達(dá)北京城區(qū)，交通更為便捷，在這樣的背景下，燕郊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越不明顯。

同時(shí)，燕郊高房?jī)r(jià)只能依靠來(lái)自北京的需求，燕郊當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)能力遠(yuǎn)不能達(dá)到，燕郊老居民告訴記者，當(dāng)?shù)氐脑缕骄べY水平只有1600-1800元，遠(yuǎn)無(wú)法支付近萬(wàn)元每平米的房?jī)r(jià)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，燕郊一度火爆的樓市，其實(shí)是受到北京很大影響，而就目前北京市場(chǎng)環(huán)境看，對(duì)于燕郊的擠出效應(yīng)越來(lái)越弱化，加上受到自然條件影響，前幾年大規(guī)模開發(fā)的狀況無(wú)法復(fù)制，燕郊樓市將經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間冷靜期。

雖然說(shuō)，燕郊未來(lái)的產(chǎn)業(yè)化升級(jí)在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)能夠給燕郊樓市再次帶來(lái)利好，有專家指出產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展不僅給燕郊樓市發(fā)展帶來(lái)利好，而且能改變現(xiàn)在很多投資房空置的現(xiàn)象。但是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商坦言，這個(gè)利好在短期內(nèi)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。“至少五年內(nèi)很難形成規(guī)模，”當(dāng)?shù)亻_發(fā)商如是說(shuō)。和通州和大興等郊區(qū)一樣，燕郊目前仍然是一座睡城，而北京樓市冰封無(wú)疑給依賴北京購(gòu)房群體的燕郊帶來(lái)不小打擊。

綜合多方面的因素，多家機(jī)構(gòu)的專家表示，燕郊樓市熱銷難以為繼，2012年入市項(xiàng)目將面臨更大降價(jià)壓力，燕郊房?jī)r(jià)還將繼續(xù)探底。