推進我國房產稅改革對策探究

【摘 要】我國房地產行業是一個關系到國計民生的重要行業，基于國務院要求要逐步推進房產稅改革的背景下，房產稅改革的呼聲越來越高。文章分析了房產稅在改革過程中存在的問題，從我國推行房產稅的必要性及迫切性入手，借鑒國際通行做法，提出了幾點改革中國房產稅的具體對策：明確房產稅改革的根本目的是完善房地產稅收制度；建立和完善房地產產權登記制度；擴大征稅對象，對增量房和存量房同時征收物業稅；計稅依據改為房產評估值；實行差別稅率，不傷害中產階級利益等。

【關鍵詞】房產稅；改革；對策；稅收制度

1986年國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》標志著我國正式恢復房產征稅，至今我國房產稅已經歷了20多年的發展歷程，但目前我國房產稅并不等同于真正的物業稅。近年來，尤其是2009下半年到2010年初，房屋價格飛速上漲，我國房地產市場發展出現了空前熾熱現象。針對這種情況，發展改革委提出了逐步推進房產稅改革，同時發布了《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》。至此，房產稅改革引起了社會各界的廣泛關注。

一、我國房產稅改革存在的問題

1.設計不合理。目前，我國房產稅的計稅依據有從價計稅和從租計稅兩種。從價計稅是將減除后70%～90%的原房產值，作為計算繳納房產稅的依據，這種稅制設計沒有考慮隨著經濟發展、物價變化和房產價值的上升，房產原值并不會發生改變，這就導致了房產稅難以發揮對經濟的調節功能，也無法充當地方主要稅種的功能。從租計稅是按房屋的出租租金進行征稅，而這種計稅依據易造成重復征稅，因為房屋的出租收入已經列入營業稅征稅范圍。

2.課稅對象和征稅范圍難以確定。國務院于1986年出臺的《中華人民共和國房產稅暫行條例》中明確規定房產稅由產權所有人繳納，產權未確定的由房產代管人或者使用人繳納。然而，我國目前實際征管房產稅過程中，如何區分產權人和使用人，如何辨清這些納稅主體實屬不易。此外，有些房屋的產權人可能是居民、非居民、自然人或者法人，所以需要大量的信息數據的統計工作，這勢必一定程度上增加了征稅成本。確定了納稅主體后，應當明確征稅范圍。實行房產稅改革勢必會帶來征稅范圍的擴大。有學者就考慮依據房產套數及人均面積來確定房產稅起征點。但如果這樣，隨之會出現以下問題：第一，目前，我國城鎮房屋種類繁多，而其中之一的商品房是交了土地出讓金的，因此需要區別征收房產稅，然而區別征收房產稅的標準很難界定；第二，房產的擁有數額很難認定。如何界定住房套數的概念將是一大難題，因為住房套數涉及到戶籍和家庭結構等諸多因素，而且全國房產交易信息并未聯網，所以房產的擁有數額很難及時明確；第三，我國目前的征稅制度只限定于城市、縣城、建制鎮和工礦區，而依照國際慣例，農村也在征稅范圍之列。但目前我國城鎮和農村征稅體制難以實現統一，所以需要將農村地區如何實行免稅優惠及有區別征稅納入稅改考慮范圍。

3.缺乏高素質的房地產價值評估人員。1994年我國就明確規定“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”和“國家實行房地產機構評估制度”，由房地產評估機構來完成房地產稅評估。但是相比其他發達國家，我國出臺這方面的政策還是起步較晚，以致于此后雖有相關規章和規范性文件的陸續出臺，但房地產稅評估政策仍然發展滯后。據統計，到目前為止全國僅有3.5萬人取得了房地產估價師執業資格。作為開征房產稅試點城市的上海也僅有1351名注冊房產估價師。這個數字與需要評估的房屋總量相去甚遠，因此相關部門極有必要大力培養高素質的房地產價值評估人員以適應房地產市場的需要。

4.征稅范圍過窄。隨著農村城鎮化程度不斷提高，目前人與人之間很大程度上是由于住房消費而呈現出了較大的經濟差距，而現行房產稅將個人非經營性房產納入免稅者之列顯然是一種過度的稅收優惠，尤其是一些富有居民將購置房產作為一種長期投資，更是不符合房產稅的本來目的，使稅收的公平原則不復存在。此外，伴隨著工業化的推進，農村房產規模急劇擴張且農村經營性用房日漸增多，但現行房產稅的征收范圍僅限于城市、縣城及部分建制鄉鎮而將農村房產排除在征稅范圍之外，這不僅使稅負有失公平，也造成了一大塊穩定稅源的缺失。

二、房產稅改革的必要性和迫切性

1.房產稅改革的必要性。2005年以來，國家一系列宏觀調控政策的出臺雖在一定程度上遏制了房價上升過快，房地產市場過熱等現象，但房價依然居高不下。2010年3月房價更是出現了同比漲幅11.7%的驚人漲速，創造了多年以來的最高值。目前房價的居高不下及可能會保持持續較高漲速的態勢對社會和對經濟產生了巨大的影響。對社會的影響方面主要表現在：一是房價大幅增長，低收入人群收入增長趕不上房價的增長，這勢必增加了農村剩余勞動力向城鎮轉移的成本，同時很大程度上阻礙了城市化發展進程。二是一些大中城市房價的快速增長，說明財富集攏越來越傾向于經濟發達地區，出現了區域發展的嚴重失調。同時，財富傾向于向高收入群體，尤其是房地產商手中集攏，出現了貧富差距的擴大，這勢必會引發社會矛盾。面對日趨嚴重的高房價問題，行之有效的解決辦法就是征收房產稅，這將對我國社會矛盾的緩解和國民經濟的發展產生重大積極的影響。

2.房產稅改革的迫切性。我國現行房產稅制改革的迫切性突出表現在以下幾個方面：首先，WTO組織對我國稅收制度改革提出了客觀要求。WTO組織中的非歧視原則要求稅收政策中要保持稅負的公平性，不能因人而異而違背了房產稅的本來目的。例如，現行的房產稅制對內資企業和外資企業，對大陸居民和華僑、港、澳、臺同胞采用的不同的稅法，這就不符合中國加入世貿組織的要求。再者，改革開放以來，我國居民財富快速積累，而以房產形態存在的財富在社會財富總量中的比重快速增加，我們必須對原有稅收制度進行相應改革，以適應稅源格局的重大變化，充分發揮房產稅組織財政收入的潛力。三是隨著稅制改革的推行，營業稅和所得稅無法長期充當地方主體稅種，而從國外實踐經驗來看，房產稅稅源充裕、地域性強等特點，可將其作為地方主體稅種的理想選擇。所以，迫切需要對現行房產稅制加以改革，以適應我國發生了巨大變化的社會經濟現實情況。

三、我國房產稅改革的對策

1.明確房產稅改革的根本目的是完善房地產稅收制度。

房產稅改革不能與物業稅改革等同起來，物業稅改革的主要作用是抑制過高房價、完善房地產稅制和穩定地方財政收入，而房產稅改革的主要目的是理順房地產稅費構成及改革房地產稅制。房產稅改革的首要目的是完善房地產稅收制度，這樣做的原因主要有：第一，改善地方收支不平衡的有效措施之一就是完善稅制，而不能單純依靠擴大稅收規模，只有制定賦有長遠性和科學性的房產稅改革方案，才能有利于經濟的健康發展和社會公平的實現。第二，稅收政策和稅種的設置應該具有相當的穩定性，如果隨房地產市場價格的周期性波動而一味的頻繁變化，則顯然是不恰當的。

2.建立和完善房地產產權登記制度。各級政府應通過完善房屋產權管理的資料，以完成對房地產稅收的有效征管，通過對企業的固定資產原值及私房房屋的產權人、面積、地點、收入等信息的普查，制定詳細的房屋產權登記信息管理制度，并通過計算機聯網實行微機跟蹤管理，及時掌握房產稅的納稅、免稅情況。

3.擴大征稅對象，對增量房和存量房同時征收物業稅。從國際經驗來看，對增量房和存量房同時征收物業稅有以下優點：第一，有利于擴大稅基。房產稅征收如果僅限于增量房，由于其較小的稅收規模和較窄的稅基范圍，使其難以成為地方稅收體系中的主體稅種。第二，減少改革對房地產市場交易帶來的不合理波動。通過對增量房和存量房同時征收物業稅，可避免一些投資者為降低將來的稅收成本而出現的“搶購”商品房情況，以減輕房地產市場的不合理波動。第三，有利于稅收公平的實現。增量房和存量房并不是居民收入高低的標志，只有對增量房和存量房同時征收物業稅，才能合理實現稅收調節收入分配的職能。第四，從國際經驗來看，我們應盡量保證房產征稅在代際間和全社會的公平性。

4.計稅依據改為房產評估值。國際慣例上多以估定價值作為房產課稅的計稅基礎，這樣做既能體現稅制的公平，確保地方財政收入的穩定增長，又能建立起稅收收入隨房產價值的上升而增加的機制，有利于解決不同地段級差收益問題。評估的具體年數可依據經濟周期情況而定，一般可定為3～5年一次。對民用住宅的評估，多采用市場價格法、收入法及成本法，無論采用哪種方法，評估時都要充分考慮建筑材料價格、級差地租等對房產價值的影響。對大多數采取租用形式的商業、辦公用房等，以收入法確定其評估價值。而對于某些特殊的工廠等，要按其重置成本減除折舊后的凈值作為計稅依據。

5.實行差別稅率，不傷害中產階級利益。房產稅對高收入者一般來說敏感度較低，而對中等收入者的影響可能很大，但是，中等收入群體的擴大對保障社會的穩定性具有重大意義，因此針對收入分配機制中的不公平因素，通過實行差別稅率以保護中產階級利益將會很有必要。通過實行差別稅率，改革收入分配機制，減少中產階級對房地產投資需求的依賴，這些在今后的改革中應該保持。

四、結語

綜上所述，我國房產稅改革任重道遠，是一項艱巨而復雜的系統工程，不可能一步到位。但房產稅的改革，是調節我國房地產市場的重要的手段，更是目前我國財稅體系科學發展的客觀需要，以及房產稅對調節貧富差距、遏制房產投機的顯著作用，因此我們應本著“調研先行、規范制度、先易后難、循序漸進”的原則逐步推進房產稅的改革，使其承擔起保障我國房地產經濟健康快速發展的重任。

參 考 文 獻

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