淺談投資性房地產業務及其會計處理

摘要：隨著我國社會主義市場經濟的發展和完善，投資性房地產市場日益活躍，房地產業已經成為拉動經濟增長的支柱產業，研究投資性房地產及其會計處理，對推動我國市場經濟的健康穩定發展，有著非常重要的意義。本文以我國的新會計準則為依托，闡述了投資性房地產的概念、發展現狀及其重要性，并分析了我國投資性房地產的確認、計量、記錄和報告，闡述了我國投資性房地產在會計處理中存在的問題，并提出了一些具有針對性的改進建議。

關鍵詞：投資性房地產會計處理改進建議

1 概述

在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。投資性房地產的確認、計量和披露適用《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定。

2 投資性房地產業務的重要性及現狀分析

新會計準則中給投資性房地產的定義是：投資性房地產指“企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。

2.1 投資性房地產業務的重要性 投資性房地產是當今世界各國經濟發展的重要支柱產業之一，它所創造的高額附加值以及為投資者所帶來的豐厚利潤，強烈地吸引著一些企業和個人投資者。當然，在我國隨著市場化改革的快速推進，投資性房地產早已成為拉動經濟增長的支柱產業。投資性房地產行業不僅關系到城市居民，而且還是關系現在和將來農村人口城市化的問題。投資性房地產行業不僅是一個產業發展問題，還是一個社會發展問題。

2.2 我國投資性房地產業務的現狀分析 前幾年來，我國投資性房地產業出現了新一輪的持續快速增長，增長幅度逐年遞增，其中單2004年第一季度，投資性房地產增長41.1％，增幅比2003年同期提高6.2個百分點。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調控措施，連續出臺與房地產市場相關的多項重大政策進行調控。

從2004年第二季度開始，投資性房地產增長幅度逐月降低，其增長幅度已經低于2002年和2003年同期的增長水平（2002年和2003年1－6月份投資性房地產分別增長32.9％和34％）。這表明自2004年以來國家采取的一系列控制高速增長的政策措施已初見成效。但是，就最近幾年的投資性房地產市場情形來看，投資性房地產熱潮并沒有就此止步。中國的經濟繼續保持了前幾年的強勁走勢，投資者相信，只要現在涉足了投資性房地產行業，如果經濟能夠像他們所預期的那樣持續發展，那么將來一定會從中得到收益，這就是我國投資性房地產業務的現狀。

3 投資性房地產業務會計處理的分析

3.1 投資性房地產的確認分析 投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認：一是與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；二是該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。企業自行建造或開發的房地產，只有在自行建造或開發活動完成的同時，開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產，不包括作為存貨的房地產。

3.2 投資性房地產初始確認及會計處理分析 投資性房地產初始應按其成本計量，購置的投資性房地產的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產的支出，借記“投資性房地產”，貸記相關科目。自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，借記“投資性房地產”，貸記“在建工程”，建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。以其他方式取得的投資性房地產，按取得時的實際成本，借記“投資性房地產”，貸記相關科目。

3.3 投資性房地產的后續計量分析 新會計準則指出：投資性房地產的后續計量有成本和公允價值計量兩種，通常應當采用成本模式計量，企業有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。為保證會計信息的可比性，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式，而且已采用公允價值模式計量的房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應以資產負債表日的公允價值計量。

3.4 投資性房地產用途轉換的分析 新準則規定：企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變滿足下列條件之一的應當將投資性房地產轉換為其它資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：①投資性房地產開始自用；②作為存貨的房地產改為出租；③自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；④自用建筑物停止自用，改為出租。

3.5 投資性房地產處置的分析 新準則規定， 當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得未來經濟利益時， 應終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

3.6 投資性房地產信息披露的分析 新準則要求企業應當在附注中披露與投資性房地產有關的下列信息：一是投資性房地產的種類、金額和計量模式；二是采用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷， 以及減值準備的計提情況；三是采用公允價值模式的， 公允價值的確定依據和方法， 以及公允價值變動對損益的影響；四是房地產的轉換情況、轉換理由， 以及對損益或所有者權益的影響；五是當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

4 投資性房地產業務會計處理存在的問題及建議

4.1 投資性房地產業務會計處理存在的問題 ①投資性房地產范圍界定不明確：我國對持有并準備出租或增值后轉讓的，但目前尚空置的投資性房產沒有界定完整。另外，投資性房地產會計準則中的一個重大問題是，沒有明確該準則中所指的“已出租”概念。②投資性房地產計量模式轉變的規定比較局限：投資性房地產準則規定，投資性房地產的后續計量有成本和公允價值兩種模式，通常應采用成本計量模式，在滿足特定條件時也可以采用公允價值計量模式。但企業只能采用一種計量模式，不得同時采用兩種計量模式。企業對投資性房地產的計量模式一經確定不得隨意變更，存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠計量取得且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許從成本模式計量轉化為公允價值模式計量，這一轉變應作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值計量的投資性房地產，不能從公允價值模式轉為成本模式。我國的這種規定相對于國際上來說比較局限。

4.2 改進投資性房地產業務會計處理的建議 ①投資性房地產范圍的界定應該明確：投資性房地產會計準則中沒有明確該準則中所指的“已出租”概念，針對這一問題，我們應該明確“已出租”是指企業一定時期經營性出租，并不包括融資出租，雖然目前我國一般企業并不存在這樣的業務，但作為會計準則的概念應該是完整和全面的。會計準則中對投資性房地產概念有明確界定：“是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，新會計準則應該對“未來為資本增值而持有的建筑物”概念加以補充和完善。②企業選擇投資性房地產計量模式應該更加慎重：投資性房地產計量模式轉換的規定，主要是由于我國資本市場發展并不完善所決定的。就目前我國的情況，要想完善新會計準則中對投資性房地產計量模式轉換方面的規定，還需要一定的時間。企業選用成本模式的，當資本市場、經濟發展等客觀情況發生變化時，還有選擇公允價值的機會，而一旦選擇了公允價值模式，就沒有回旋的余地了，所以對于企業而言，應該慎重的選用公允價值計量模式作為其投資性房地產的后續計量。

5 結束語

隨著經濟的發展和投資觀念的改變，投資性房地產受到了眾多企業和一些個人投資者的青睞，它為投資者所帶來的豐厚利潤，使得投資性房地產已成為拉動我國經濟增長的支柱產業之一，對我國的經濟發展有很重要的作用。但是我國會計準則還有待于更進一步的完善。就目前我國的基本國情來看，每個企業都應該更加慎重地選擇投資性房地產的計量模式。

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