加強物業管理 構建和諧社會

摘要:本文以高郵市物業管理模式為例，具體闡述了小區物業管理機制，提出了改善居民居住質量的幾點要求，并指出物業服務行業要重德守誠，努力塑造文明敬業的物服行業形象。

關鍵詞:物業管理 居住質量

全國物業服務行業已經有三十多年的發展史，在社會發展中起到了積極作用，成為現代服務的重要組成部分。近十年來，高郵市物業服務業也取得了驕人的成績，但還存在不足之處：質價相符的服務收費體系沒有得到真正體現、物業服務企業及其從業人員素質偏低、物業管理協作合力作用仍然不強等問題。隨著我市經濟社會的飛速發展，城市化進程的加快，人民群眾對居住品質等要求的提高，全市物業管理將面臨更多新情況、新矛盾、新問題，特別是老舊住宅小區無物業管理的矛盾和問題更加突出，全市物業管理的形勢十分嚴峻，迫切需要我們認真研究探索，創新思路。

1 理順關系，建立健全物業管理機制體制

小區的物業管理工作是各級政府、相關職能部門和社區的基本職責之一，強化物業管理機制體制建設，確保物業管理工作有序推進、務實開展。一是強化落實政府、部門權責協同聯動作用，理順市、屬地政府、行業主管部門以及相關職能部門、社區的相互關系，建立“兩級政府，三級管理，鎮區聯動，條塊結合，以塊為主”的物業管理新體制，形成職能分明，權責清晰，關系明確，保障有力的物業管理網絡，為全市物業管理工作有效開展奠定堅實的組織基礎。二是強化行業主管部門職能作用，建立完善物業管理行業法規體系，對已出臺的有關文件規定狠抓落實到位，切實維護物業服務企業、業主的合法權益，推進行業發展的規范化建設。今年，我市將制定《高郵市住宅專項維修資金管理辦法》，加強對我市住宅專項維修資金的歸集和使用管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。三是發揮政府主導作用，構建物業管理“擴面提質”所需的資金投入保障機制。主要是圍繞老舊住宅小區經綜合整治實行基本物業管理，采取自籌加政府貼補的資金保障系統，確保物業服務所需開支。

2 加強監管，提高物業管理規范化程度

一是大力開展物業管理市場清理整頓，切實維護物業管理市場秩序。整頓和規范物業管理市場秩序，是整頓和規范房地產市場秩序的重要內容。要結合房地產市場秩序整頓，按照標本兼治、重在治本的原則，采取有力措施，抓好物業管理市場的整頓和規范工作。加大物業管理招投標和議標行政監管的力度，強化履約保證金制度、前期貼補三項費用的執行落實，嚴格物業服務企業的市場準入與退出。對管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業，清理整頓，限期整改。對不具備條件的不能進入市場，管理服務不規范的要清理淘汰，二是完善企業信用體系建設，推進誠信管理科學化，規范企業經營行為。完善企業誠信檔案，將企業的基本信息、優良和不良信息在網上公示，將以前資質年檢制度改為誠信檔案管理制度，使年檢制度為動態化、常態化管理。完善建項目經理崗位資格管理制度，設定項目經理的任職資格條件，建立“年度積分”考核制度，并實行網上對項目經理的優良和不良記錄公示。重點抓好項目經理崗位跟蹤管理工作，建立完善項目經理網上公示制度。通過對企業和項目管理人員的監督，規范企業服務行為，提升我市物業服務整體水平。三是加強業主大會和業主委員會建設，推進物業管理市場化進程。物業管理水平的提高，物業管理事業的發展，很重要的一個前提是要有一個開放的市場，有一個能夠公平競爭的市場環境。加大業主委員會成立的指導力度，強化業主委員會和社區的職能作用的發揮，形成物業管理雙向選擇的市場競爭機制，推進物業管理市場化進程，促進物業服務水平的提高和行業發展。四是要完善投訴舉報制度。完善物業管理糾紛調處機制，對群眾的投訴和舉報，限時查處和答復，切實將矛盾、問題的解決落到實處，有效提高業主的滿意度，杜絕推諉扯皮現象。同時，加強物業服務的“分等定級，質價相符”的貫徹執行，加強對物業管理收費行為的指導監督，引導物業服務企業不斷提高服務質量。

3 加快推進，不斷改善老舊住宅小區居住環境

圍繞城區環境綜合整治，加快老舊住宅小區整治改造步伐，實行基本物業管理，依據《市政府辦公室關于加強我市老舊住宅小區物業管理工作的意見》，指導高郵鎮人民政府，市經濟開發區、城南經濟新區管委會有計劃、有步驟地成立社區物業服務中心，逐步推進我市老舊住宅小區實行基本物業管理。根據市政府2012年“城建十大類重點工程”第六類“民生工程”工作任務的要求，以玉帶園（府一、府二）住宅小區綜合整治實行基本物業管理的目標任務，參與到該老小區整治改造工作當中，實行全過程跟蹤管理和服務，制訂詳實的物業管理方案，并加強對業主委員會組建工作的指導，通過召開業主大會根據業主的意愿可選擇專業化服務、準物業服務或業主自治管理等模式實行基本物業管理。同時針對目前居民“花錢買服務”意識淡薄等問題，加大宣傳引導力度，通過整治前后鮮明對比，讓廣大居民珍惜、愛護整治成果。只有更好有效地實行建設與管理的銜接，建立健全長效管理機制，并為推進長效管理營造良好的輿論氛圍，使我市老舊住宅小區的物業服務達到滿意的成效，為推進全市物業管理“擴面提質”，全面改善老舊住宅小區居住環境，發揮典型示范作用。

4 重德守誠，努力塑造文明敬業的物服行業形象

物業管理服務水平的高低直接關系到廣大業主的生活居住質量，而行風的好與壞又直接影響到物業服務行業的整體形象。應當明確，我們的目標就是塑造物服行業在社會公眾心目中是一個“重德守誠，文明敬業”的形象。全市各物業服務企業重視和狠抓物業服務行業作風建設，堅持“兩手抓”，要一手抓教育，一手抓管理，認認真真抓、實實在在抓、持之以恒抓。通過全行業物業人的共同努力，物服行業一定能夠成為名副其實的文明行業。樹立誠信經營的理念，誠信是企業的生命，是企業發展基石。打造陽光物業，嚴格按照物業服務合同約定，主動公開服務內容和標準及收費內容和標準，自覺接受業主監督，以優質的服務取信于民。樹立良好形象，做到文明用語、耐心細致、體貼周到。牢固樹立品牌意識、責任意識、競爭意識、憂患意識和積極進取意識，使企業資質升級數、管理上檔次和服務上水平，建立現代企業制度。突出以服務內容、服務標準、職業道德、誠信觀念等內容的學習教育，引導物業管理從業人員加強作風養成，改進服務方式，提高服務水平。正確樹立眼前與長遠利益的關系，接管項目時，不得隨意降低價格和惡意競爭，物業服務實際工作中，不得降低成本和使用年齡偏大人員。以誠信、規范和優質的品牌企業形象促進全市整個物業管理行業健康發展。

5 加快行業全員培訓，支持物協開展工作

行業、企業的競爭，說到底是人才的競爭。一個行業和企業要想可持續發展，關鍵要靠一支過硬的隊伍和高素質的各類人才。2012年加大全員崗位培訓力度，由物業協會組織開展企業經理、項目經理、消防安全、特殊工種人員等培訓。經常采取以會代訓形式，開展行業內部的學習、研討和交流活動，造就一支懂經營、善管理、精業務和守道德的專業隊伍，為行業持續發展積聚力量和提供保證。辦好《高郵物業》報，發揮刊物的輿論宣傳作用，使高郵的物業行業更上一個新臺階，更好地為郵城人民服務。