房地產限購政策作用與效果分析

【摘 要】本文通過對限購政策實施背景的論述，分析限購政策在穩定房價和恢復住宅消費功能方面的作用和存在的一些不足。經過分析，限購政策應該在一段時間內存在，并且和保障房建設以及財稅政策、信貸政策等政策相互配合來對我國的房地產市場進行調控，達到促進我國房地產業健康發展的目的。

【關鍵詞】房地產；限購政策；房價；宏觀調控

最近幾年，全國各大城市住宅價格出現快速上漲。房價問題已經成為普通群眾最關心的問題之一，也是當前我們政府宏觀調控的重點和難點之一。房價問題不僅關系普通民眾的切身利益，也關系到我們國家國民經濟的健康發展和社會的穩定。近幾年來，國家針對房地產市場出臺了一系列的調控措施，特別是在2010年出臺了限購政策，體現了政府堅決抑制房價過快上漲的決心。本文通過對限購政策實施的背景，作用進行分析，以探討限購政策實施的效果。

一、限購政策出臺的背景

2003年以來，許多城市房價出現過快上漲，房地產市場脫離了正常的發展軌道，導致普通群眾的購買能力越來越弱，民眾普遍呼吁政府對房地產市場進行調控。政府部門根據形勢的發展，對房地產市場采取了一系列的調控措施。回顧我們國家房地產市場的發展歷程和調控歷程，2003年后針對房地產行業出現的投資過熱現象，政府通過嚴控土地供應，提高房地產項目自有資金比例，控制信貸規模等措施對房地產市場的供給進行調控。到了2005年，政策轉向以調控房地產需求為導向，實施了提高首付比例和貸款利率，興建廉租房和經濟適用房等措施，對房地產市場進行調控。2008年年底，受國際金融危機的影響，房價出現回落，國家對房地產政策導向轉變為支持房地產發展，但這一政策僅實施了半年左右，到2009年下半年，房價又出現較快上漲，政策立即轉向以抑制房價過快上漲為導向。但是這些調控政策受到各方面因素的影響，調控政策并沒有達到預想的效果，城市土地價格持續攀升，房價不斷上漲。以北京市為例（見圖1），2006年之后，除了2008年底受金融危機的影響外，房價幾乎一直保持較快的漲幅，特別是在2007年年末和2010年的年初，均達到了15%的漲幅。在這個背景之下，2010年4月國家出臺了房地產限購政策，截至目前已經有47個城市先后出臺相應的細則。

圖1 北京市2006～2011年的房價指數

二、限購政策的作用和效果分析

（1）限購政策減少了投資和投機需求，使得房地產業朝著滿足居民基本住房需求的目標發展。我們大力發展房地產業，并把它作為我們國家的支柱產業之一，根本的目的在于改善居民的住房需求，促進城市化的進程。但是近些年來房價的過快上漲，房地產業的投資過熱，已經使行業的發展偏離了原來的目的，成為了投資者實現財產增值和獲利的工具。在當前我國住房供求失衡、地少人多的基本國情下，住房的首要功能應該是滿足民眾基本的居住需求，我們國家土地資源的稀缺決定了住房的供應是有限的，對居民購房進行限購具有現實的合理性。從這個角度來看，限購政策的實施，抑制了投資性、投機性的購房需求，為我們住房改革步入正常的軌道，恢復住房的消費品角色具有重要的作用。（2）限購政策能夠有效的控制房地產市場風險，引導居民理性消費。房地產業目前是我國經濟發展的支柱產業之一，也是銀行信貸的重要部分，房地產業的發展和與其相關的產業鏈的數十個行業息息相關。目前部分地區的房地產業存在泡沫，一旦房地產發展出現較大的波動必然會對整個金融體系和國民經濟的運行產生劇烈的影響，這個方面日本的房地產泡沫和美國的次貸危機的經驗和教訓都值得我們思考和警惕。限購政策的實施，能夠引導居民合理消費，防止房地產泡沫的擴大，促進房地產業的健康穩定發展。（3）限購政策的出臺能夠減少保障性住房建設的壓力，緩解貧富差距擴大的趨勢。近幾年房價過快上漲的趨勢已經遠遠超出了普通居民承受的范圍，給社會帶來了不穩定的因素，使得更多的居民只能通過保障性住房解決住房問題，這也增大了地方政府建設保障性住房的困難。限購政策的實施，能夠減少投資需求，抑制房價的過快上漲，讓更多的家庭可以通過購買商品房解決住房問題，減少了保障房建設的壓力，促進社會穩定。（4）限購政策是我們轉變經濟發展方式，控制通貨膨脹的重要途徑。房價的過快上漲，房地產行業的巨大利潤吸引了其他行業的企業和社會上的流動資金進入房地產業，過多的資源的投入對其他行業的發展造成了影響，對于我們轉變經濟發展方式，調整產業結構造成了不利影響。從社會的角度來說，住房還貸成本限制了其他消費，抑制了其他行業的發展，阻礙了消費需求對經濟增長的推動作用。同時，高房價也成為了某些地方吸引人才的阻礙，不利于經濟的長遠發展。限購政策的實施，使得部分行業的資金退出房地產市場，減少房地產市場的泡沫，通過政府其他政策的支持和引導，增加其他高新技術產業資金的流入，促進我們國家的產業結構的升級，實現資金的合理利用。限購政策已經成為了2011年房地產調控的主旋律，限購政策作為一種行政手段，主要目的在于直接抑制房地產投資或投機的需求，部分程度上改善了目前供不應求的局面。在我國，投資、投機購房占的比重，已經高達30％至40％，限購令出臺之后，房地產市場成交量跌幅很大，平均達到50％以上，以北京市為例（圖2），2011年的房屋銷售面積（截止10月）幾乎是近10年來的最低量，房價指數也有一定下降，這也看出限購令實施之后，對房地產市場帶來了一定的沖擊。這些數據表明，限購政策出臺之后對房屋成交量產生了較大影響，同時房價快速上漲的趨勢也得到了控制，房價漲幅逐漸放緩。

圖2 北京市歷年商品房銷售面積

三、限購政策的不足

限購政策是當前政府調控高房價一種行政手段，主要是抑制投機或投資的需求，一定程度上改變了當前供不應求的局面，但是由于政策的滯后性和實施的時間比較短，對市場的影響還不明顯。限購可能會帶來租房市場價格上漲、戶籍歧視等負面問題。限購政策還需結合房產稅、保障房的建設等措施共同來解決房價過高的問題。限購政策存在的不足主要有以下幾方面：（1）限購的范圍和時間不明確。限購政策目前主要集中在房價漲幅較快的大中城市，中小城市并未實行，這就可能會使投資和投機性購房行為轉移至中小城市，推高當地房價，給未實施限購政策的中小城市造成泡沫。目前一些地方的限購政策沒有規定期限，導致市場上部分投資者觀望情緒強烈，一旦限購政策取消，這些資金便會重新進入房地產市場，導致房價出現持續上漲。（2）限購政策并未解決房地產市場根本的問題。限購政策的出臺目前來看抑制了投機需求，在一定時間內能夠改變目前的供求關系，抑制房價過快上漲，但是這些被抑制的需求是長期存在的，加上我們國家積極推進的城市化進程，住房的供需矛盾仍將在較長一段時間內存在。限購令并沒有從根本上改變目前的供需矛盾，也不應當是政府調控房地產市場的主要措施，因此政府必須制定相應的配套政策，加大住房的有效供給，從長期來對房地產市場的供給和需求進行調節。（3）限購政策執行過程中的不一致性。地方政府作為政策的執行者，承擔著具體落實政策和執行政策的角色，但是由于受到土地財政因素的影響，地方政府調控高房價，真正落實限購政策的動力不足，因此地方政府在限購政策的細則制定和實施中會和中央政府存在博弈，這導致限購政策的實施效果受到影響。

四、結論和建議

近10年來，國家對房地產市場的調控出臺了各種各樣的措施，但是效果卻不令人滿意，究其原因就在于政策缺乏一致性，缺乏對房地產業一個準確的定位，導致調控只是根據當時的具體形勢而進行，而忽視了房地產市場發展的深層因素。結合我們國家的具體國情，未來一段時間城市化進程依然會快速推進，建設用地日趨緊張，18億畝耕地紅線是堅決不能突破的，這就導致房地產開發用地會越來越緊張，因此我們必須明確我國房地產市場發展的目標首先要滿足的就是民眾基本的居住需求。目前房地產市場出現的問題是多種因素造成的，僅僅依靠限購政策來達到促進房地產市場健康發展的目的是不現實的，也是不可能的。房地產調控需要信貸、稅收、行政、土地、保障供應等多方面政策的相互配合，房價也不可能短期內回歸理性，我們必須認識到這個過程的長期性。（1）取消歧視性的規定，將限購政策落實為相對長期的政策，并在全國推行。為了持續對投資性、投機性住房需求進行限制，也為了達到限購政策預期的效果，限購政策必須在3年或更長的時間內實施，這樣能避免房價出現報復性上漲。另外限購政策在全國范圍內的實施，實現全國住房信息系統的聯網和信息共享，對于防止炒房進入三、四線城市，維持這些城市的房價的穩定具有重要作用。（2）大力建設保障性住房和增加普通商品住房供應是解決房價問題的根本之策。完善保障性住房制度，通過增加廉租房、經濟適用房等保障性住房滿足低收入居民對住房的消費性需求，能夠影響投資者對房地產價格上漲的預期，減少投資者的投資性需求，最大限度地促進供需平衡的有效形成。加大保障房建設投入刻不容緩，這也是政府調控房價更加艱巨的任務。保障房不僅僅要注重建設規模，更要重視保障房分配的合理性和公平性，保證這些住房真正分配給那些低收入家庭。中央政府不僅僅要規定地方政府每年的建設任務，也要在資金來源上給予支持，可以規定地方政府將土地拍賣所得收入的一定百分比用來建設保障性住房。（3）加速推動房產稅進程，盡快在全國實施。房產稅的征收能夠提高房屋保有期間的維護和保養成本，減少投資者買房的收益，也增加了投資房產來保值增值的風險，抑制一部分投資者將房產作為財富保有形式的需求。目前房產稅已經在部分地區試點，相信在不久的將來就能在全國范圍內實施。

參 考 文 獻

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