靜悄悄的“金九銀十”

前蘇聯有部老電影叫《這里的黎明靜悄悄》，這多少有點兒像當前的樓市。黎明的背后往往都不平靜，波瀾不驚的表層下方往往是暗流涌動。

波瀾不驚

據中國指數研究院最新數據，9月份第一周雖然仍有八成城市房地產成交同比上漲，但漲幅明顯趨緩。環比方面，中原地產監測的54個城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%、廣州下降21.4%、深圳下降超2成。成交量下滑背后一個很重要的原因是8.5折信貸優惠利率的全面取消。如果再結合早些時間的數據，就可以看出樓市趨穩的格局已經非常明顯了。中國房地產指數系統對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，百城房價8月較7月僅上漲0.24%，與7月較6月的漲幅0.33%相比略有下降。

以往的“金九銀十”都是開發商量價齊漲的收獲季，甚至從8月份就開始預熱，但今年卻是一片寧靜。從政策的角度思考，換屆之年的十八大毫無疑問是穩字當頭。面對市場的百般揣度和傳聞，中央似乎仍鎮定自若。至少從目前來看，調控新政的靴子還沒有明顯跡象要落地;從市場的角度思考，開發商似乎也很知趣，不敢貿然提價，當然也不愿大幅降價，更多的是試探性的微調;而大額不動產投資人士呢?“等十八大之后看看形勢再說”是普遍心態。不難發現，當前的市場達成了一種微妙的平衡，這種平衡的“錨”就是十八大。

暗流涌動

但十八大之后，有可能等到的是什么呢?房產稅試點的擴大以及新一輪刺激方案(不管是中央版還是地方版)是市場的普遍預期。

第一，房產稅引爆的將不僅僅是房價，更是城市間的市場分化加劇。目前全國約有40億平方米在建商品房，2012年第一季度新開工的則有4億平方米，而2009-2011三年累計銷售商品房約29億平方米，這是總的市場情況。但如果看北京，根據中原地產數據，截至8月27日北京樓市可售庫存僅79242套，再次跌破8萬套，這意味著北京樓市新房庫存量創下年內最低紀錄。如未來供應量仍不能滿足成交量，任志強早期預言的供應不足導致房價大幅反彈恐將逐漸成為現實。換言之，核心城市依托充足的人流和資金流，房價依然會保持堅挺甚至上行。所以，對于剛需客戶而言，當前北京等一線城市的房價是“十八大”給老百姓送的一份大禮，而且是過期不候。而對于邊緣地區的樓市而言，風險將明顯加大。

除了城市之間的分化，開發商的分化也將越來越明顯。有錢的房企加緊拿地，無錢的房企加緊融資。9月首周萬科頻頻出手購地，分別以13.65億和33億購得廣州開發區住宅地塊和合肥廬陽地塊，9月11日又以15.8億購得廣東德勝地塊。而二線房企，如金隅股份和中航地產，近日則紛紛宣布將舉債，下半年資金壓力明顯較大。

第二，新一輪經濟刺激方案的實質就是新一輪貨幣放量。9月14日凌晨，美聯儲QE3的正式推出便是全球新一輪刺激方案的方向標。而前幾個月市場降準預期為什么屢屢落空?最主要的原因在于調控措施沒有明顯效果。貨幣政策過快放松誘發房價出現局部反彈，一旦再次下調存準率有可能會加重房價上漲的預期，所以前幾個月一直通過公開市場操作來輸送流動性。但隨著這幾個月房價的趨穩，不排除進一步降準的可能。

用投資的思維看房價的變動，起核心作用的其實是貨幣，其他都是浮云。從1978年到2009年，中國的GDP增長了92倍，可貨幣規模增長近千倍。如此，“通脹”必然不只是暫時現象，而是長期趨勢，而貨幣放量的背后必是投資品價格的快速上揚。普通住宅去投資化已經成為不可逆轉的大勢，在這種情況下，政府新的貨幣放水務必要考慮泄洪的問題。如何打破投資渠道狹窄的窘境，既能起到分流貨幣的作用，又能讓普通老百姓有機會分享城市化的蛋糕，是當前經濟政策需要解決的難題。

責任編輯:馬小琳