保障性住房選址分析與措施

【摘 要】經濟適用房是社會保障性住房的重要組成部分，本文以經濟適用房的選址為研究對象來探討中國保障性住房選址的相關問題，提供理論指導的建議和相應措施。

【關鍵詞】保障性住房；建筑選址

引言

在城市政府以經濟利益為導向而經營土地的運作模式下，保障性住宅區的開發遠離城市中心，位于交通極其不便、配套設施缺乏的地帶，經濟適用房的選址存在著明顯的空間失配問題。

1 住房建設結構混合模式

將保障性住房與商品房以及其他住房類型混合修建，應用混合土地功能，保障性住房選址建設在基礎設施完備的地域，采用“小隔離、大混合”新的規劃布局理念，保障性住房混合模式能夠使中低收入群體和高收入群體一起共同使用小區的公共服務設施，沒有富人居住區和窮人居住區的劃分，減少社會敵意，推動社會各階層的融合與發展。這種模式受到政府及廣大人民的歡迎，同時也比較容易操作。只要限定開發商選址興建樓房的時候，有多少比例是保障性住房即可。保障性住房混合模式不僅可以節省成本，優化配置各種資源，而且還方便了居住群體的生活，高低收入群體互利互惠，提高了整體小區的生活質量。

2 城市邊緣區域集中規劃模式

城市邊緣區域集中規劃模式具有能夠降低土地成本和能夠大量地為低收入住房困難家庭提供有效住房這兩個優點。城市邊緣區域集中規劃模式在各大城市都有實踐案例，但效果并不能明顯。以往在規劃過程中由于缺少相應的配套設施，導致入住人群的生活成本和工作成本被提高，以至于低收入者放棄入住郊區的保障性住房區。所以，要運作城市邊緣區域集中規劃模式，首先必須考慮的是低收入者的就業問題以及解決小區的相關配套設施問題，而后才是考慮為城市中低收入家庭修建住房的問題。如果沒有完善的配套和相關的管理，保障性住房區將遠離城市主流，致使大量中低收入人口的聚集，形成集中的貧民居住區。

3 城市中心區的舊城改造模式

在城市的舊城區中，建筑基本上都是解放初期被修建的政府公房，質量較差；在舊城中還夾雜著許多年代久遠的磚瓦房，年久失修，都已經成為危房，再加上有些居民將住房亂搭亂建，各種市政設施老化。因此，城市中心區的舊城區要用來建設保障性住房，那么就急需改造。改造主要有兩種模式，一是修復，二是重建。目前對于舊城拆遷重建，往往是采用割斷歷史的方式，同時也是充滿著不和諧。在當下，城市中心的舊城重建，應該是軟性的，將歷史和人文進行延續的。重建舊城區中的危房建筑，將道路結構和其他城市元素保留，居住的還是原來的老鄰居，原來的社區活力依然可以延續。由于在建筑的重建上，成本較大，可以適當提高容積率，增加底層的商業空間，以及提升其他配套對周邊的服務來贏利。對舊城區內原有的中低收入居民，重建的建筑以成本價讓其回購，而對于無力回購的當地居民，采用對他們出租的方式，讓低收入居民依然有機會重新回來居住，保障他們的生活水平。這樣既能促進社會和諧，提升政府形象，也有助于降低拆遷阻力，加快城市舊城區的改造速度，更為重要的是保留城市結構和市民記憶，保留城市自己的特色。

4 城市中心小范圍集中選址修建模式

在市中心小范圍集中選址修建，優點主要有三個方面：第一是修建成本相對較低；二是周邊的城市配套可以得到充分的利用；第三是小范圍集中居住比較好管理，不容易形成治安問題。但城市中心小范圍集中選址修建模式也存在著許多問題，此類住區一般都是小規模化，由于市中心地價昂貴，有的往往就是一棟高層建筑，對于解決大量城市中低收入家庭的住房問題，城市中心小范圍集中選址修建模式的建筑在數量上將收到限制。高層建筑公攤較大，后期運行成本較高，對于低收入家庭也是一筆不小的長期負擔，很難從本質上提高城市住房困難戶的居住條件。

5 新城的開發建設模式

新城的開發建模式要求政府應首先制定就業和社區服務計劃，通過修建大量的城市公共住宅和完善的交通、教育、醫療、購物等相關配套設施，能夠保障入住居民的基本生活設施齊全，才能將城市中低收入住房困難家庭引導過來。由于城市中低收入階層的選擇性比較小，新城必然成為其首要的也是唯一的居所，同時低收入階層在住區中的時間較多，與周邊居民容易形成人氣和良好的社區氛圍。通過新城良好的環境和完善的生活配套，帶動周邊的土地升值，從而吸引了高收入人群的參與，于是相關的周邊高檔住宅區和城市辦公區逐步形成，整個新城基本上可以自給自足，保持良性的循環運作下去。

6 結語

本論提出城市保障性住房選址既要實現地塊的經濟利益又要提高居民的總體福利水平，對今后城市社會保障性住房選址提出五種建議選址模式：住房混合修建，城市邊緣區域集中規劃，城市中心區的舊城改造，城市中心小范圍集中選址修建，新城的開發建設。

參考文獻

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