關注項目開發細節打造企業品牌

【摘 要】在當前日益激烈的市場競爭中，項目開發的細節效果，往往會成為吸引客戶、樹立品牌的關鍵所在。作為開發商應對項目開發細節加以足夠的重視，才能夠全面打造好企業品牌，使公司能持續高效地發展壯大。

【關鍵詞】項目開發；細節；企業品牌

本文作者根據多年來在房地產開發項目管理中，碰到的各種由于項目實施細節處理不到位，影響到開發產品質量的問題，針對實際情況，將相關細節以及處理辦法整理出來，希望設計、開發、施工、監理等有關單位能加以注意和預防，共同夯實品牌基礎。

1 門窗類細節處理

1.1 入戶門相碰現象（圖1）

在高層建筑中，由于消防《高規》要求防火門向外開（該規范條款在各地審圖總工中仍有不同的理解和執行），由此往往會造成隔壁（對面）兩戶入戶門碰頭或者阻礙開啟現象，或出現阻礙消防通道的問題。這些問題設計單位應該在方案設計階段加以注意和解決，通常采用的方法有：加大通道寬度，將門位置進行調整，入口內凹等方法處理。

1.2 消防樓梯間防火門（圖2）

按規范，防煙樓梯間防火門只要求自閉、達到防火等級即可，因此，開發單位在定型和采購過程中因加以注意，不必追求豪華繁雜。特別是不能采購帶反鎖的防火門，否則可能會帶來嚴重的后果。

1.3 大面積的PVC塑料窗穩定性差問題

由于PVC塑料門窗的固有特性，很多竣工驗收以及在建的工程，均發現大面積的落地窗穩定性差、門扇前后擺動幅度過大的問題。究其原因主要有以下幾方面：（1）落地窗過大，超過圖集里面給出的組裝限度，而沒有在組拼中設計獨立的主拼鏜梁柱加強支架；（2）施工圖紙和開發商沒有明確門窗的使用系列和用料規格，特別是加強鋼的規格；（3）施工方沒有嚴格按圖集要求的規定用料和節點要求施工，比如：拼鏜料插鋼不合規格、內插鋼沒有露頭錨固等。

解決辦法：設計時合理控制組合門窗的寬度、合理的組拼方式；開發方和施工方要明確要求用料規格；嚴格按照圖集施工。

1.4 住宅入戶門禁的智能化設計

隨著住宅逐步向高層化、高檔化發展，小區入口越來越繁雜，因此，開發方應在土建施工前及時與物業、設計部門共同商討確定一套成熟的智能門禁系統，以避免后期返工的損失。

1.5 在施工和監理過程中還應嚴格把關的其它門窗細節問題

1.5.1 門窗四周必須嚴格打發泡劑和密封膠，窗臺由專人灌填細石混凝。

1.5.2 開發商選定材料時，外窗框盡量按設計效果圖顏色選配。

1.5.3 在方案設計階段，要盡量注意平面布置中門窗的合理位置，比如：衛生間門避免正對入口大門；房間門避免互相正對；衛生間門合理偏位以便能留出安裝洗手盤或者洗衣機位置等等細節。

1.5.4 根據行業競爭的激烈局面和現時流行做法，挑窗盡量設計成布置合理的落地方式，入戶花園尺度應適當合用等等。

2 建筑泛水、反邊細節

2.1 廚房煙道、下水管的洞口反邊設置

由于煙道一般都是使用僅為2CM厚的預制結構，無任何防水功能，現實中，大量的廚房（包括出屋面）煙道的滲漏水，均是由于沒有做混凝土反邊致使廚房地面水流滲出。建議設計單位要將煙道洞口混凝土反邊作為常用的構造大樣在施工圖中固定下了來，施工方應嚴格按圖與結構層同時施工。

2.2 屋面高低差的泛水

由于立面造型的原因，一些斜坡屋面與平屋面之間往往存在幾十公分的高低差墻體，由于一般的做法是按外墻的砌磚方法施工，也就不可避免的出現水平溫度裂縫，很容易造成雨水的滲入。在設計時應采用上下梁合成用混凝土整體澆注的做法。

2.3 屋面女兒墻、馬頭墻等泛水

實際工程中，經常發生由于女兒墻或馬頭墻和樓板交接處水平開裂，雨水滲出，造成外墻大面積污染的情況。主要原因是屋面溫度應力造成墻腳與樓板面交接處開裂。

解決方法：在女兒墻腳與樓板交接處設置鋼筋混凝土整體泛水，泛水高起300以上。斜屋面泛水還必須分成臺階式，嚴禁墻起腳處混凝土為斜底；馬頭墻不宜設計太高，同時應加密構造柱，加強壓頂梁等處理。屋面水平的剛性防水層與垂直的女兒墻腳交接處須采用柔性填充。

3 裝飾、構造、陽臺欄桿等細節處理

3.1 現階段開發項目中的空調機設置不合理，大部分不能使用，主要原因有：（1）設計空調位置與實際使用不合適、或尺寸不夠、或散熱效果差業主不愿用；（2）沒有設計好設備安裝的洞口，竣工后，由于外面有裝飾柵格，業主無法高空進行安裝。

3.2 陽臺欄桿踢腳板留置太低，在業主清理衛生時容易產生高空墜物；另外，在高層建筑中，實體部分太低，易造成臨邊恐懼感。建議設計時設置實體擋板200-300高。

3.3 項目的效果圖往往很做得漂亮，但施工圖設計時很多構造細節和顏色與效果圖不符，到竣工驗收才發現與批準的效果差距很大；另外，設計單位在做沒有出立面效果的背立面施工圖時，設計往往很簡單，希望設計單位加以重視；同時，開發單位在施工過程中也應及時做好樣板與設計方確認。

4 施工總圖、標高、節點處理等細節處理

4.1 在一些開發的項目規劃文本審批過程中，均不同程度存在規劃總圖與單體建筑的尺寸、標高不對，技術指標不附，陽臺、挑出不清等現象，造成規劃反復審批的狀況，也給施工過程中帶來不同程度的損失，希望今后設計單位在設計時要加以注意。

4.2 一些臨街的商業建筑，一層鋪面一般都是直接連接人行道，如果道路坡度較大，則如果一層鋪面室內標高定位不準，很容易造成返工損失的現象。因此，開發單位應主動地聯系政府規劃部門、設計單位和施工單位，及時根據實際道路標高逐戶商定推算好室內標高，并按此報批和施工。

5 水電、消防、場地景觀等細節處理

在房地產開發過程中，該部分出現的問題比較多，主要是總圖場地設計和管線綜合還沒有做到與施工圖設計同步，各方應引起足夠的重視。

5.1 消防設計應盡量優化?，F狀的消防工程一般是承包給特定的單位施工，基本是以通過消防驗收為原則，因此在消防設計中，應以優化、節省為原則。盡量套用規范中相應較低、較節省的標準等級。

5.2 一些項目在沒有進行總圖場地設計，或是設計不合實際就進入施工，造成很多沒必要的重復施工損失和景觀破壞。因此應將場地設計、管線綜合和施工圖同時出圖，并希望設計人員到現場準確了解場地情況，確保設計切實可行（主要內容有：變壓器房、消防與生活水增壓泵房、供水系統、排水系統、高低壓線路走向、光纖電信線路等）。

5.3 單體建筑中的水電管線的走向、井道位置設計、消防設施布置仍較混亂，管線不合理布置影響到其它功能的使用。這其中有不按圖施工原因，也有設計不細、不合實際、無法施工的原因。建議設計方在水電設計時能更加深入細致，開發、設計、施工方應加強碰頭協調，研究出一套更適合相應項目實際的水電安裝做法。

5.4 在房地產項目開發過程中，應特別注意強電設計中的入戶總等電位聯結、衛生間等電位聯結、浪涌保護器等細節，嚴格按有關規范要求設置和施工，以杜絕各種安全隱患。

參考文獻

[1]廣西鑫達新世紀房地產開發有限責任公司近年開發項目的圖紙資料和實體照片

作者簡介

梁啟勇，現任職于廣西梧州市規劃設計院，工程師，國家一級注冊建筑師。