讓企業參與公共租賃住房建設和運營的可行性分析

“十二五”時期，我國住房保障的覆蓋范圍將更多地向中等偏下收入人群和外來務工人員拓展，公共租賃住房制度將無疑成為我國住房保障制度建全和完善的重點。2008年以來，各地大規模的建造廉租住房實物，不但有效完成了擴大內需的歷史任務，而且對低收入住房困難家庭的保障也上了一個新的臺階，據此我們可以判斷，短期內，公共租賃住房制度建設仍以建實物為主，全國部門城市的實踐也在一定程度上佐證了這一觀點。

然而，公共租賃住房的建設規模將十分巨大，部分城市甚至要大過廉租住房和經濟適用住房，這就導致了建設資金不足的矛盾，所以，對于大多數靠負債維持基本經營的城市政府而言，引入資金實力雄厚的企業參與公共租賃住房建設并持有運營，勢必成為其完善住房保障職能的重要手段。同時，參與公共租賃住房建設和運營，對企業來講也必將產生重要意義。

1 企業參與公共租賃住房建設和運營是公共租賃住房制度的重要組成部分

按照住房和城鄉建設部等七部委《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(以下簡稱《指導意見》）的要求，政府組織、社會參與成為公共租賃住房制度建設重要原則。住房和城鄉建設部的領導同志也在不同場合表示要引入企業參與到公共租賃住房的建設和運營中來，同時中央和地方各級人民政府及相關部門也要出臺相應的支持和優惠政策。相對于政府部門，企業擁有融資渠道廣泛、融資能力強，運營效率高等優勢。在政府必要財政補助、支持性政策和監管措施到位的前提下，企業直接參與公共租賃住房的建設和運營，不但不會使政府的保障職能打折扣，而且有助于保障性住房建設水平和質量的提升，有利于財政資金使用效率的提高，從而進一步完善住房保障制度。因此，在公共租賃住房制度的建設和實踐過程中，引入企業進行住房建設和經營，能夠有效解決政府資金不足、融資渠道有限和公共租賃住房需求巨大等方面的矛盾，是公共租賃住房制度建設的必要環節。

2 企業參與公共租賃住房建設和運營是房地產開發企業社會責任的重要體現

企業社會責任已經成為當前企業活動的一個重要組成部分，是評價企業社會認知度以及社會影響力的重要指標。由于近年來房地產領域社會矛盾比較尖銳，對于部分國有房地產開發企業來說，就更有必要充分履行社會責任了，而通過各種形式參與到住房保障制度建設中，則成為房地產開發企業履行社會責任的重要抓手。

公共租賃住房屬于保障性住房中的新生事物，其保障對象主要包括城鎮中等偏下收入住房困難家庭，即我們通常說的夾心層家庭，這部分家庭對房價上漲的敏感性最強，而在這部分群體中，剛就業的高等人才（因為缺乏必要的積累）占到相當的比重，所以，企業參與到解決這部分家庭住房困難問題的建設中，持有并經營公共租賃住房，解決了房地產領域最為緊迫的社會矛盾，也充分展現了企業的社會責任。

因此，對于房地產開發企業，特別是國有開發企業來說，應當采取更為有效的方式回饋社會，參與公共租賃住房的建設和運營就是一種重要的形式，即便項目本身的盈利能力有限，企業也應當更大程度的通過這種形式來承擔社會責任。

3 企業參與公共租賃住房建設和運營是企業解決員工生活問題的重要方式

根據《指導意見》的基本精神，在開發區和工業園區等外來務工人員比較集中的地區，園區或者用工企業利用自有土地建設集體宿舍，用于解決本園區或本企業符合一定條件職工的住房困難問題。這類公共租賃住房主要解決外來務工人員的住房問題，特別是農民工，根據國務院相關部門發布的相關政策的基本精神，用工企業是解決進城務工農民住房困難的責任主體，這種公共租賃住房也正是填補了該項保障制度的空白?，F在很多城市都已經將此類住房納入公共租賃住房的管理體系內，其主要就是在企業內自建住房。

對于用工企業，集中建設公共租賃住房既可以解決本單位職工的后顧之憂，成為企業承擔社會責任的重要手段，同時，企業建設此類住房還可以提升企業的整體實力，增強企業吸引優秀人才的能力。另外，在部分城市的實踐中，地方稅務部門允許企業將建造房屋的支出在企業生產成本中列支，企業因而減少了稅費方面的支出，也提高了建設公共租賃住房的積極性。

4 企業參與公共租賃住房建設和運營是房地產開發企業的重要利潤增長點

相對于房地產開發企業傳統的經營模式，即土地開發并出售物業，建設、持有并經營租賃性物業的利潤一定很低，而且投資回收期較長，特別是解決與銀行貸款短期性之間的矛盾難度極大。商品房出租尚且如此，更何況低于市場租金的公共租賃住房，如果政府財政補助政策和資金不到位，企業建設并持有經營公共租賃住房更是無利可圖。然而，對于這個問題我們應當轉換思路，從以下幾方面來考慮。

第一，建設并持有經營公共租賃住房利潤雖低，但收益相對穩定，而且幾乎沒有風險。因為公共租賃住房的群體相對穩定，而且政府政策以及相關職能部門的管理實質上為企業獲取收益提供了必要的擔保，所以即便利微，開發企業仍然可以通過持有經營的方式獲得穩定的收益。

第二，政府支持性政策的出臺是必然趨勢。對于這類支持性政策，雖然國務院層面尚未出臺相應的實施細則，而各地方在實踐中也罕有類似先例，然而，\"十二五\"時期住房保障仍然是國家保障民生的重要抓手，特別是針對夾心層和進城務工農民的公共租租賃住房制度，相信一定時期內，國家層面必然出臺相應的土地、信貸、擔保和財政補助等方面的政策，財政補助資金也將逐步落實到位。近期，國家已經出臺了相關的資金和稅費方面的支持性政策。

第三，公共租賃住房經營的特點符合一些民間資本的投資偏好。目前，銀行房地產開發貸款的最高年限為3年，如果按基礎設施建設貸款項目最高可以貸10年（這種操作屬于特例），而且銀行資金的要求也相對高，所以銀行資金回收期短與公共租賃住房投資回收期長之間的矛盾很難協調。然而，由于公共租賃住房項目具有收益穩定的特點，只要政府的補助和支持政策到位，只要能夠進一步理順資金的盈利模式和操作方式，一些諸如社保基金和私募基金還是愿意接受如此收益率的，這也為企業參與公共租賃住房建設與經營拓寬了融資渠道。

第四，配套措施的實施有助于提高公共租賃住房項目的收益能力。對于公共租賃住房項目而言，僅靠租金收入很難快速收回投資，部分城市的經驗甚至連財務成本都無法彌補。但在持有經營過程中，一些配套性政策的出臺有助于大幅度提高項目的收益能力，例如出租或出售配套的商業性物業，再例如過一定年限后向承租人或者社會出售公共租賃住房，即獲得一種期權收益，這些政策無疑將幫助企業在更多時間內收回投資并獲得利潤。而這類配套政策目前尚不明晰，部分城市也僅僅在制度層面有所規定，真正落實還有待時日。

5 企業參與公共租賃住房建設和運營是企業參與城市建設的重要切入點

雖然公共租賃住房建設和運營的利潤較低，投資回收期較長，但是，企業投資公共租賃住房相當于為地方政府解決了其應當盡的住房保障責任，在一定程度上可以理解為替政府埋單。在過往地方政府的實際操作中，只要該企業繼續在這個城市進行開發經營，政府總是會通過一定的方式對企業進行補償，例如，可以通過某種形式在土地二級市場為該企業創造優惠條件，或者設置特定的條件幫助該企業拿到部分土地的二級開發權利。這種形式并不乏先例，部分二、三線城市土地一、二級開發聯動曾經比較普遍，即便后來相關部門明令禁止這種違規開發行為，而地方政府總是會在土地二級市場尚未曾經在土地一級開發方面為政府出力的企業開綠燈。因此，如果房地產企業參與了公共租賃住房的建設，投資并持有運營房屋，即便政府針對項目的補助或支持難以到位，地方政府總是考慮會在其他方面給予企業必要的補償，只要企業繼續留在這個城市進行開發，參與公共租賃住房的建設就成為企業分的城市建設和土地升值的一杯羹的\"上馬石\"了。