房屋面積分攤程序開發與應用

【摘 要】隨著國內房產市場的進一步發展和完善，房產測繪工作的重要地位日益凸顯，房產測繪辦公規范化、自動化的要求越來越高。本文提出基于AutoCAD平臺如何實現房產測繪中房屋分層分戶圖的圖形繪制，如何把大量重復、復雜的房產測繪數據計算交由軟件處理，實現共有面積的自動分攤計算，從而提高房產共有建筑面積分攤的速度和精度，進而提高房產測繪人員的工作效率，進一步提高房產測繪工作的辦公管理效率。

【關鍵詞】房產測繪；AutoCAD平臺；分層分戶圖；分攤

1 房屋面積測算類型及分攤原則

房屋面積測算包括房屋建筑面積、公用建筑面積、使用面積、居住面積、銷售面積、產權面積。

房產共有面積的分攤原則

1.1 房產共有面積的分攤以幢為單位進行，即分攤的房產共有面積為本幢內的房產共有面積，非本幢樓的房產共有面積、與本幢不相連的房產共有面積不能分攤到本幢樓房內，本幢樓的房產共有面積不分攤到別幢。

1.2 產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。

1.3 無產權分割文件或協議的，按照“誰使用誰分攤”的原則依照相關房屋的建筑面積的比例進行分攤計算。

2 房屋面積計算程序功能實現

2.1 數據庫設計：本系統開發采用的是Access 2003數據庫管理系統，主要有7個表，分別是多邊形表、多邊形點集合表、幢信息表、樓層信息表、戶室信息表、注記表、多邊形分攤表。

2.2 圖形數據與屬性數據：AutoCAD是一個功能強大的圖形編輯與管理系統，它的圖形數據庫管理功能越來要涉及到大量的屬性數據，如房屋用途類型、各類面積值、公用面積分攤類型等。將所有的屬性數據組織成關系型數據庫，并用ADO實現對這些數據庫的操作，然后在AutoCAD提供的二次開發工具VB調用ADO對象實現與數據庫的連接。

2.3 AutoCAD與數據庫的交互：對于圖形數據與屬性數據之間的關系有一定了解之后，實現AutoCAD與數據庫的連接，運用VB 6.0與AutoCAD 2008的連接，就可通過ActiveX Automation的接口實現VB 6.0與AutoCAD的交互式命令的傳輸。

2.4 分戶圖的繪制與保存

成功地將AutoCAD與Access 連接之后，就可以進行房屋分層分戶圖圖形的繪制，由于AutoCAD本身便提供了很強大的圖形編輯功能。AutoCAD能夠自動保存和處理部分圖形數據，但是分戶圖的多邊形實體需要很多拓展數據，比如功能區號、多邊形類型、戶室號、單元號等，AutoCAD便無法實現了，因此需要Access 數據庫的數據管理功能來實現多邊形實體的屬性數據的存儲和管理。在本次分戶圖開發的圖形中，主要是以多邊形和文字注記為主，而像其他諸如點、直線、多段線、樣條曲線或是圓、橢圓等圖形基本上不存在(如果存在，可能是發生了錯誤)，故而不予處理。

2.5 房屋功能區定義與多邊形屬性標識

根據房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍而劃分的區域稱為功能區。上一級功能區下可再分為幾個下一級功能區，各功能區之間可能相互包含、交叉、并列。

要實現多邊形的屬性標識，首先要解決在AutoCAD界面上多邊形的搜索問題，只有先找到對應的多邊形，才有可能將該多邊形相應的屬性信息添加到對應的數據庫記錄中，那么如何才能解決一一對應的問題呢？其實在前面有關多邊形的重繪過程中對于多邊形句柄的更新就已經對這一問題的解決做好了鋪墊。我們可以通過多邊形的更新后的句柄，與數據庫中的記錄進行檢索對比，找到對應的多邊形記錄，然后將輸入的屬性信息更新到該記錄當中，從而實現對多邊形屬性的標識。

2.6 共有面積分攤模型與算法設計

房屋面積分攤計算需要遵循“從高級到低級、先總體后局部”的原則，計算每一分攤級別的分攤系數，最終計算出分攤面積。每一分攤級別計算方法為：先利用上級分攤系數計算出本級需要承接上級的分攤面積(上級分攤系數與本級需要分攤的共有面積、全部自有面積的乘積) ，然后利用上述結果、本級共有面積和自有面積計算出本級分攤系數。

共有面積分攤計算模塊的算法設計是本次系統開發的重中之重，也是房產面積分攤系統的成敗關鍵。

面積分攤模型采用自上而下的層次結構，但在進行面積統計時，需要自下而上、由低到高依次統計，即先統計戶室未分攤前的建筑面積，得到各功能區的建筑面積，然后統計整幢樓層的共有建筑分攤面積，按各功能區建筑面積權重分配到各功能區，再由各功能區分配到各戶室。

2.7 共有面積自動分攤計算與結果存儲

房屋的共有建筑面積分攤需要以幢為單位，依照“誰受益，誰分攤”的原則，將某幢房屋內的共有面積按照每套房屋自有建筑面積比例分攤給各套房屋。從幢共有建筑面積分攤到各功能區，再由各功能區分攤到各層或各套，由高到低，循序漸進，完成共有面積的自動分攤計算。共有建筑面積自動分攤計算完成后，須將計算結果數據存儲到數據庫中，主要是將戶室的套內面積、建筑面積、分攤面積，還有樓層的層建筑面積、使用面積、層分攤面積、層陽臺面積，以及多功能區的分攤系數等信息存儲入庫，以備用戶查詢調用。

3 軟件系統介紹

圖形編輯管理功能：實現AutoCAD 2008與Access 2003數據庫的連接和交互操作，將在AutoCAD界面的繪制的分戶圖的圖形屬性信息保存到數據庫中，以及圖形導出時從數據庫中讀取相應數據，并實現房屋信息的創建和保存。

多邊形搜索與標識功能：實現多邊形實體(戶室、陽臺、外墻等)的自動搜索以及屬性信息的輸入和保存功能。

房屋共有建筑面積分攤功能：實現房產共有面積的自動分攤計算，從幢共有面積分攤到功能區共有面積分攤，只要進行了多邊形屬性標識，信息輸入無誤，便可以自動進行，無需手工計算，節省工作量。

面積信息查詢功能：進行共有面積分攤之后，可以滿足用戶對各種面積信息的查詢要求，諸如對戶室信息的查詢，對樓層信息的查詢等。

4 總結

論文對基于CAD的房屋面積計算程序的開發與應用，在日常工作發揮作用很大，但整個系統還存在著操作不是很方便，界面不美觀，功能不夠完善等諸多問題，未來還有待于進一步提高。

參考文獻

[1]張保鋼.城市測繪數據庫時空數據模型.測繪出版社.2007.

[2]《房產測量規范》GB／T17986.1-2000