保障性住房設計研究

（1.遼寧寶地建設有限公司，遼寧，沈陽，110000）

（2.沈陽市村鎮規劃設計研究所，遼寧，沈陽，110000）

【摘要】分析了目前保障性住房設計中的要點，總結了在節約土地資源的下，推動經濟、人口、資源、環境的協調發展的策略，適度有序地開展保障性住房建設，并有助于人居環境的優化。

【關鍵詞】保障性住房；研究

1998 年國家確立了以經濟適用房為主的多層次住房供應政策，開始建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用房供應體系。2008 年全球金融經濟危機，國務院出臺拯救經濟的 4 萬億投資計劃，其中將“加快建設保障性安居工程”列為首條，住建部也提出今后 3 年要增加保障房的建設數量。保障性安居工程住房建設規模以每年倍增的速度擴大。如何充分利用國家無償劃撥的土地資源，用有限的土地解決更多人口的居住問題對于保障性住房建設至關重要，提高用地效率是行之有效的措施。本文結合對保障性住房建設的節地策略對保障房的選址及規劃設計要點進行了研究。

1 多樣化選址

中心城區外大規模建設的保障性住房能夠快速解決大量居民的居住問題，是近幾年普遍采用的選址模式。短期內存在交通不便、配套不足等問題。中心城區外選址緊密結合軌道交通站點，可以有效改善選址交通條件。城市軌道交通是城市中效率最高的出行工具，一個軌道交通站點可等同于 10 個常規公交站點載客量與載客效率。建議今后的保障性住房居住區以距離軌道交通站點步行距離1.5km 內區域為郊區保障性住房選址的優選區域，3.5km 內 3站內公交車接駁的區域為適宜區域；中心城區內利用城市隙地見縫插針地建設保障性住房，有利于充分利用已有成熟的城市交通與公共配套資源，目前已有少量實踐。這類選址的小區容積率可適當提高，適合租賃性質的保障性住房，如公共租賃住房，便于剛參加工作的年輕人與外來務工人員，滿足他們就近工作的需求，節約通勤成本。而且公共租賃住房具有流轉性，2 5年就可能更換一輪住戶，始終能保證房源租住給最需要的人群；普通商品房內配建保障性住房，是促進不同階層混合居住的有效選擇策略，目前還未有建成實例。

2 以高層住宅為主建設保障性住房

隨著城市化的迅速推進，各個城市均面臨土地資源匱乏的狀況。然而，與這種嚴峻現實相悖的是在保障性住房建設中對國家無償劃撥土地的低效利用，保障性住房小區容積率相比周邊商品住宅小區普遍偏低。以高層住宅為主建設保障性住房，可以在確保年度供應量的同時減少對城市土地資源的消耗。由于結構上的需要，一般高層建筑都擁有不少于建筑物高度 1/15 的地下部分，為車庫、設備用房和一些公共服務設施用房轉移到地下提供了條件。節省下來的地上部分可以設計為住宅以提高容積率，也可安排永久綠地以改善人們的居住環境，設置活動場地提高居民生活質量。尤其對于保障性住房，人均居住面積無疑是較小的，通過提供更多環境較好的戶外活動空間，可以在一定程度上彌補室內面積較小帶來的不足。高層住宅建筑覆蓋率低，在相同容積率下較多層住宅能夠獲得更多的綠地和院落等公共活動空間，如老年活動場地、兒童游戲場地等。

3 采用圍合布局方式并提高東西向住宅的宜居性

保障性住房小區容積率高，套型面積小，套密度大，居住人口密度是普通小區的 1.4 倍以上。在基本保留南北向采光的行列式布局中，適當采用一部分東西向住宅，或端部單元前后錯動，或用點式等手法構成圍合，有助于在保持原有住宅日照間距情況下增加建筑密度，提高用地效率，推進城市用地的集約化進程。通過適當的優化設計策略不僅有可能提高東西向住宅的宜居性，還能滿足不同的社會需求，并起到發揮優化城市空間的作用。

從保障社會公平的角度考慮，以犧牲住宅間距和日照來提高容積率的作法是不可取的，應確保滿足大寒日 2h 的日照標準。高、多層連接圍合式，在高層樓棟日照間距不變的情況下加入多層，既圍合空間又提高容積率。高層部分宜設計為塔形，四面臨空自身光照條件良好，而且由于體型狹窄對其它建筑物的遮擋一晃即過，不致產生長時間陰影。與之相連的板式多層最好跌落，靠近圍合開口處的樓層最低，這樣便于斜向陽光照進院子，并且入口處房屋尺度近人，減少高樓產生的壓抑感。結合南北向住宅適當布置一定數量的東西向住宅，并采取有效措施提高東西向住宅的宜居性，具有較強的現實性。朝向造成的差異性也可以滿足不同經濟收入與不同需求的住戶，例如東西向住宅可開發為對居住條件要求相對較低的、流動性較大的廉租住房，符合國家關于在經濟適用房和普通商品住房項目中配套建設廉租住房的政策。

4 多層次復合的戶外空間

將必要的樓棟全部或局部底層架空，通過開放式的設計用作公共活動，在戶外環境質量方面可以起到與露天活動場地相近的作用，有利于戶外環境的改善和外部空間的塑造。同時，架空底層有利于樓棟住戶的空氣流通，改善住區內整體小氣候環境 ；有利于住區視覺景觀的組織，擴大住區內視野空間等。保障性住房的開發建設，在保證戶外環境質量的前提下，可以采用類似底層或屋面開放式和公共化使用的方法來增大人均戶外場地，突破平面利用的容積率極限。相關部門可以考慮周邊的圍合程度、空間遮蔽的高度和比例、通達程度、用途等，提出一個建筑密度的折算方法，鼓勵多種形式的戶外公共場地的開發，引導多種形式的戶外空間的形成，在城市土地資源有限的情況下提高戶外環境質量，豐富城市和住宅區的空間景觀。

5 結語

我國城市化進程的加速、城市人口的劇增，使得本來就稀缺的城市建設用地更加緊張。保障性住房設計應確定經濟適用的原則，充分利用城市土地以達到對土地資源的最優配置，解決更多人的居住問題，促進社會和諧發展。為了節約土地，推動經濟、人口、資源、環境的協調發展，適度有序地在保障性住房建設中加大開發強度，提高容積率勢在必行。

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