淺析新疆房地產供求發展態勢

（新疆農業大學，830052）

【摘要】房地產價格是由房地產市場的供給和需求決定的。對供求關系進行有效的分析，可以把握市場發展狀態，為政府調控房地產市場提供依據。本文運用供求理論分析淺析新疆房地產供求發展的市場現狀，研究了其發展態勢， 并提出房地產市場供求均衡發展的對策。

【關鍵詞】供求理論；房地產；供求關系；態勢

1 前言

房地產業是國民經濟支柱產業，關系國計民生，關系社會穩定，涉及面極廣，因此房地產價格的發展變化備受關注，近年來房地產業成為政府宏觀調控的重要領域。房地產價格取決于供求關系，房地產宏觀調控的根本目的是保持房地產供求關系的均衡發展和房價的相對穩定，但由于房地產經濟運行的復雜性，人們難以準確把握房地產市場運行的態勢，也在一定程度上制約了政府對房地產市場進行宏觀調控的有效性。本文以烏魯木齊沙依巴克區為例為例，運用主成分分析法對烏魯木齊沙依巴克區房地產市場供求關系進行分析，揭示烏魯木齊沙依巴克區房地產市場發展狀態，為政府調控房地產市場提供依據，以保證房地產業的良性發展和城市居民的安居樂業。

2 烏魯木齊是房地產供求發展狀態

2.1 房地產供給分析。

2011年烏魯木齊市房地產市場供求兩旺，新建商品房成交量和二手房成交量均創歷史最高水平。2011年烏魯木齊市商品房登記成交面積562.74萬平方米，同比增長50.31%，其中商品住房登記成交面積523.41萬平方米，同比增長57.57%。烏魯木齊市居民仍是商品住房購買的主力軍，購買商品住房361.96萬平方米，占購買群體的69%；非烏魯木齊市居民購買161.45萬平方米，占購買群體的31%。2011年烏魯木齊市除了商品住房熱銷外，二手房交易也異常火爆。二手房累計成交面積188.1萬平方米；二手住房累計成交面積148.68萬平方米，其中12月份二手住房成交面積達到22萬余平方米，創造了單月成交面積新高。

2.2 房價的分析

2011年烏魯木齊住宅銷售面積達到了672.09萬平方米，其中商品住房銷售面積為523.41萬平方米，同比增長57.57%。商品住房平均成交價格為3538.29元/平方米，與上年同期相比增長了23.31%。按這個數據推算，商品住房均價每平方米上漲了800元。商品房銷售面積大幅上漲說明烏魯木齊住房需求存在很大的潛力。此外，2008年年底國家出臺的一系列優惠政策也起到了一定作用。2011年，烏魯木齊市新建商品住房供應量411.33萬平方米，與上年同期相比下降3.04%。從市場供應情況來看，新建商品房供應量在2010年12月有所回升，市場的繁榮發展也吸引了開發商的投資。

3 烏魯木齊市房地產發展趨勢分析（沙依巴克區為例）

烏魯木齊市沙依巴克區房地產業的穩定運行對整體經濟的穩定運行具有重要意義。擴大的產能需要消化，房地產業產品主要是住宅等生活消費品，市場需求大，可以拉動上游產業。其次， 2012年我市房地產經紀增長將放緩，由此可知今后房地產市場發展潛力仍很強大。故房地產供給數量仍會增加。 商品住宅價格將穩中有降。近年來，商品住宅市場供過于求，依照供求理論，商品住宅價格應下降以刺激需求。商品住宅價格居高不下，供求規律在我市房地產市場中不起作用的主要原因是中國房地產市場是一個發育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團。隨著我市福利住房制度改革，商品房市場需求主體逐步由集團向個人轉移，需求規律在房地產市場中作用逐漸增大。因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格當有逐步下設的可能。

2009-2012年，國家出臺相關房產政策，從這些政策，我們可以看出2012年樓市調控思路 即增加供給為主要手段，打擊投機、遏制過度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段，要讓房地產市場穩定發展。目前的地產市場已經不需要2011年初那樣通過政策來刺激，改善性住房概念退出也在情理之中。重申二套房貸首付政策，意味著當前中央對房地產業的政策打壓仍然處于溫和，并未觸及房地產業的核心部分，商業銀行以及房地產企業普遍對該《通知》持觀望態度，認為短期內會對市場產生一定影響，但從中長期看，仍難以對首府房價造成影響。很多購房者月收入較穩定，但首付款卻需要一定時間的籌措，部分房產投資者也因首付款的提高而致使其能取得的房產量成比例減少，這些多少會影響到市場的銷售節奏。提高二套房的首付比例對房價的影響不會太大，目前房價增長較快的原因除了市場需求量大外，其主要原因還是綜合成本增加。面對首付款的提高，除了部分資金鏈緊張的開發商會適當調整價格以促銷外，一般房地產企業都會堅守自己的價格底線。在首府購房者中有近70%為自住性購房，而只有不到30%的購房者為投資客。短期內提高購買第二套住房首付比例，能夠對購房者的投資行為進行限制。但從長期來講，市場的供求不會改變。在這樣的條件下，首府房價上漲的幅度有可能放緩，但房價水平明顯下降的可能性微乎其微。2011年自治區各種購房需求大量釋放，受政策影響，2011年一季度可能會進入緩沖或淡季，二季度會逐漸升溫，下半年有望出現快速上升的態勢。總體上來看，2011年的房價可能會呈現出在平穩中小幅波動或小幅上漲的態勢。

4 關于沙依巴克區為例房地產供求發展對策

房地產價格形成受到供給與需求兩方面因素的影響，供小于求，價格就會上漲，因此要穩定房地產價格，關鍵是要調節房地產供給與需求，實現供求均衡發展。

4.1 增加住房用地供給調整土地供應計劃

首先，在土地保護政策允許的范圍內，政府可以對現有土地規劃進行調整，適當增加住房建設用地供給。其次，加大挖潛力度，對城市內部不合理占地、邊角“廢”地進行重新整合，集約使用土地，增加住房建設用地的有效供給。

4.2 房地產開發企業行為要規范的

房地產商如果大量囤地，土地供給就難以轉化為住房商品供給，必須按照《城市房地產管理法》規定對開發商的囤地行為進行嚴格管制。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以從高征收土地閑置費;雖然動工開發，但未能按照土地使用權出讓合同約定的項目開發期限建成的，也應考慮從高征收土地閑置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

針對開發商囤積居奇、捂房惜售等做法，政府應加強對住房預售環節的管理，對達到預售標準的樓盤實行最低預售數量規定，防止開發商捂盤。同時，城市房地產主管部門應建立房地產銷售信息網絡，對空置住房情況進行全面的摸底調查并將空置情況上網公示，對商品房空置率實行上限控制，對超過限額的空置房征收空置稅，使空置房源持有者由于持有成本的增加而釋放一部分房源，從而增加商品房的有效供應量，降低房價。

5 增加保障性住房供給以分流自住性購房需求

沙依巴克區增加經濟適用房、廉租房建設，是調節房地產市場供求、平抑房價的一支重要力量。一是加大經濟適用房的建設力度，嚴格控制經濟適用房建設面積的大小，嚴格經濟適用房入住資格的審查，切實滿足更多低收入階層的住房需求。二是增加廉租住房供應，滿足最低收入家庭的基本住房需求。政府相關部門應該廣辟廉租房建設資金來源渠道，比如:針對開發商囤地行為征收的土地閑置費、針對開發商囤積房源開征的空置稅以及針對居民擁有的第二套以上住房征收的物業稅都可以轉化為廉租房建設的基金投入，增加廉租房的供給，滿足最低收入階層的居住需求，從而間接轉移一部分住房需求，緩解商品房市場供不應求的巨大壓力，使房價的上漲得到緩解。

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