關于完善不動產權籍調查的幾點建議

□嘉善縣國土資源局 王蒲吉

關于完善不動產權籍調查的幾點建議

□嘉善縣國土資源局 王蒲吉

一、前言

不動產權籍調查是指為做好不動產登記綜合運用地籍測量、房屋測量等多種測量方法對不動產進行實地測繪、完成權屬調查，并形成不動產權籍調查成果的過程。主要調查內容為“以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構筑物）信息、森林和林木信息等。”

不動產權籍調查是做好不動產登記的堅實基礎，是條例實施、簿冊統一和信息平臺建設的重要支撐，慎重穩妥做好《不動產登記暫行條例》實施后的不動產權籍調查工作意義重大。

二、不動產權籍調查目前的困境

不動產登記實施以來，多地頻繁出現不動產權證辦理難、排長隊、徹夜排隊等現象，“配號”“落宗”“掛接”等新名詞也出現在各種媒體上，這些現象的出現正是目前不動產權籍調查困境的表現。

1.基礎數據整合難度大

要實現不動產統一登記，首先要把統一登記實施前產生的分散于不同部門的土地、房產、林地、土地承包經營權等登記數據以宗地為基礎將房屋、構筑物、森林、林木等信息整合起來，形成格式統一、標準一致、數據規范的不動產登記基礎數據庫。但是，由于原先不同的登記數據分散于各個登記部門，數據之間存在著結構上的不統一性、邏輯關系上的不同步性、數據本身的異質性等眾多特點，給基礎登記數據的整合工作帶來巨大困難。

2.數據集中（并發）突發程度高

不動產權籍調查數據業務處理過程中，由于房地產市場的持續升溫，業務量往往呈現出階段性爆發式增長，不但給數據處理人員帶來巨大的工作量，同時也對不動產信息管理系統造成短時間內數據量的幾何倍數增加，給系統處理帶來延緩和滯后性，致使登記業務不能及時完成。

3.業務分散且持續時間長

隨著不動產統一登記的展開，原來分散于不同部門的歷史遺留問題開始集中到不動產登記部門，許多權利人紛紛要求統一換發不動產權證。主要表現在有房產證無土地證、有土地證無房產證、歷史老宅改擴建、城鄉結合部國有土地與集體土地犬牙交錯權屬認定困難等眾多問題。處理這些業務不但需要專業的知識，更加需要從政府層面出臺相應的政策加以解決。同時，這些業務往往相互之間的參考價值不一，需要通過一事一議的方法加以解決，因此處理起來不但時間耗費長，而且工作量巨大。

4.專業的中介組織機構少

不動產統一登記雖然已經開展，但是專業的權籍調查機構卻很少，不足以承擔不動產權籍調查業務。在國土資源部印發的《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》中，雖然對不動產權籍調查的成果、技術方法等做了明確，但是對權籍調查機構卻沒有明確，只是由原來的土地、房產等調查機構繼續承擔，這無疑給不動產權籍調查業務的統一造成困難，不利于不動產權籍調查工作的市場化和社會化。

三、優化不動產權籍調查工作的方法

1.繼續加快基礎數據整合速度

數據整合是目前制約不動產統一登記工作進展的重要因素之一，目前各地的基礎數據整合工作基本都已開展，數據整合工作也進行到了深水區，經常會碰到一些疑難雜癥。在此情況下，要繼續加快數據整合，一方面要改進數據整合轉換處理工作流程，在數據整合中引入大數據處理方法，按照批處理方式、分時處理方式和實時處理方式對數據進行分類處理，從而改進數據處理速度；另外一方面要轉變數據整合工作模式，要從依靠項目單位轉變為由不動產登記機構權籍調查部門負責對疑難雜癥進行處理出臺數據處理方案，項目單位要在技術上全力支持，按照處理方案對數據加以處理。

2.加快不動產信息管理系統升級換代

目前多地的不動產管理信息系統仍然是不動產登記時上線運行，主要任務是為了能夠進行業務整合，將不同的登記業務統一到不動產統一登記平臺下，實現統一發證。隨著不動產登記的深入開展，不動產管理信息系統迫切需要進行升級換代。主要升級的方向有：一是進一步擴大不動產信息管理的互聯互通。要將各地不動產管理信息系統與上一級信息系統的單向上報功能向雙向反饋機制改進。要將不動產管理信息系統逐步與其他部門相連，逐步打破信息孤島，破除不同部門之間的信息藩籬，促成不同部門之間的數據互通互聯，從而提高行政效率，為行政審批服務增效提速奠定基礎，為“最多跑一次”提供信息保障。二是要提升信息系統的強壯程度。健壯的信息系統是不動產登記業務能夠持續穩定開展的保障。2016年以來，房地產市場的持續火爆使得不動產信息管理系統的健壯性直接受到火爆的房地產市場帶來的業務量沖擊，在持續的沖擊中，各地的系統相繼出現系統響應速度慢、系統卡頓等系統處理能力下降的現象，有些甚至出現了系統崩潰的現象。為此，要將系統的單機式部署改為雙機熱備部署，預防系統突發性的故障，同時要逐步將系統部署到當地政務云上，實現云端部署。系統本身也要加以改進，要優化系統結構，整合系統流程，改進數據管理，改進系統的穩定性，實現系統快速穩定的運行。

3.優化整合權籍調查業務流程

清晰的業務流程是辦理權籍調查業務的指導，是權籍調查順利開展的保證。優化整合權籍調查流程就是要把分散于各部門的房產、土地等不動產調查業務整合到不動產登記部門來，建立起前臺受理、外業測繪調查、內業處理（入庫）、出具成果的權籍調查流程，使調查成果符合不動產登記要求。優化整合權籍調查業務流程首先要根據不同的不動產登記業務將權籍調查分為出讓（劃撥）土地調查、房地產項目權籍調查、工業項目權籍調查、房地產項目房屋首次登記調查、歷史遺留問題的權籍調查、零星宗地的權籍調查、政府開展的區域性權籍調查等。其次要根據不同的業務設立不同的業務辦理流程。零星宗地的權籍調查在受理窗口進行辦理，實行即辦制，方便群眾辦理不動產業務；政府開展的區域性權籍調查由當地政府統一組織開展，項目性質為公益性的政府服務項目，此類項目周期長，一般定期開展；其他類型的權籍調查業務經過國土資源內部業務流程進行流轉，不需要再由申請人到窗口單獨受理權籍調查業務，切實做到“最多跑一次”。

4.公益性調查服務與市場性調查服務共同發展

權籍調查工作要健康有序地發展，必須要堅持“兩條腿走路”，公益性調查與市場性要齊頭并進，協同發展，要建立起機構健全、運行規范、方便群眾的不動產權籍調查運行機制。登記機構要加強公益性調查服務工作，要以區域性權籍調查為重點調查對象，尤其要加快農村不動產、林權、承包經營權等不動產權籍調查工作，為不動產統一登記奠定基礎。對歷史遺留問題的處理要制定相應的解決辦法，為解決歷史遺留問題提供指導。對于完成區域性普查后，對于日常更新工作、新增不動產權籍調查等零星調查工作，要堅決推向市場，由第三方調查機構來進行權籍調查，要積極培育市場主體，充分發揮市場主體在權籍調查中的作用，使市場性調查服務成為公益性調查服務的有效補充。通過政府、登記機構、市場組織的共同努力，逐步建立政府引導、登記機關組織、市場實施的不動產權籍調查機制。

四、下一步的展望

不動產權籍調查工作是其任務重、專業技術性強、工作流程繁瑣，不動產權籍調查工作下一步應該繼續從以下幾個方面加以完善。一是國家層面要加緊出臺不動產權籍調查技術規程，將原先分散的地籍調查、房屋調查、土地承包經營權調查等不同的標準整合起來，切實解決技術標準分散的問題，為不動產權籍調查工作提供指引。二是要加快加強不動產權籍調查專業技術機構的建設，建立健全不動產權籍調查行業自治制度。建立不動產權籍調查行業協會，設立行業準入資格和行業管理機制，對權籍調查機構實行嚴格的資質管理，建立起常規檢查與專項檢查相結合的資質審核機制，優勝劣汰，確保不動產權籍調查單位管理水平和業務水平不斷提高。三是完善不動產權籍調查專業人員管理制度，建立不動產權籍調查專業技術人員資格認證和準入制度，逐步規范不動產權籍調查專業技術人員管理，不斷提升專業技術人員的專業素養和職業素養。四是要逐步培育不動產權籍調查市場，逐步實現權籍調查的市場化與規范化。統一的不動產權籍調查伴隨著不動產統一的實施而開展，由于不動產存在地理位置上的不可移動性，不動產權籍調查市場培育情況往往因地而異，有的地方市場全部開放有的則部分開放，有些甚至尚未開放。不動產登記機構要與不動產權屬管理機關一起培育當地的不動產權籍調查市場，制定不動產權籍調查市場準入機制，培育出合法合規、市場開放、運行規范的不動產權籍調查市場。