淺談房地產開發中工程造價控制及管理

【摘 要】工程造價的控制與管理是一個動態的過程。市場經濟的變化多端，使工程造價的確定與控制變得更為復雜，這就需要房地產開發建設單位對工程造價的管理始終貫穿于項目的全過程，既要全面又要有側重點。實施階段的工程造價管理是實施建設工程全過程管理的重點。

【關鍵詞】造價失控；工程造價；控制措施；造價管理

1. 建設項目工程造價控制的必要性

建設工程造價控制就是把建設工程造價的發生額控制在批準的工程造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。最終實現使竣工決算控制在審定的概算額內，不出現超投資。

一般來說，建設工程都具有周期長、生產要素價格變化頻繁、產品單件性、固定性等特征，使得建設工程的造價復雜多變，因此，造價管理不僅僅是對材料價格、人工價格因素、工程質量標準和設計變更、隱蔽工程等的管理，而是貫穿項目的決策階段、施工設計階段、項目實施階段和竣工結算階段全過程的控制。控制造價不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是促進房地產開發建設單位加強管理，使人力、物力、財力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經濟效益。

2. 常見引起造價失控的主要因素

2.1 不規范的招投標。

招投標是通過公開競爭選擇有實踐經驗，信譽良好，業績顯著，資質符合工程項目條件，對工程造價有著實際的計劃和較好管理水平的比較優秀的隊伍組織吸收進來。但是，當前存在著在招投標工程中參與投標單位范圍局限、不公開、不合理的競爭，使得惡意串標，提高報價等違規行為常有出現。一些少數權威人士，將工程建設項目以不公正的手段進行交易，工程指定關系戶形成人情工程，工程造價難以控制。施工單位為了自己的利益，一味要求追加工程費用，這些不符合工程招投標程序的行為，是造成工程造價超額的隱患。

2.2 建筑用地方材料（砂石等）壟斷控制。

項目建設在某些地方區域內，因某些地方權勢撐腰，一些人，控制著施工用砂、石等地方材料的價格，壟斷材料市場，干活少，價格高，結賬多，工程管理難度大，工程造價失去控制。

2.3 工程計量與實際情況不相符。

工程計量是在工程完成，質量得到了監理認可，工程數量符合實際，監理簽證認可計量報送項目部批準。往往在實際中，工程項目部代表建設單位進行項目管理，有少數項目部的人員違犯部門管理原則，失去自己的職責，在計量工作中扮演了一個不協調的角色，給監理做工作為施工單位不屬實的辦理現場簽證，使得造價超額，失去控制。

3. 有效控制工程造價的措施

3.1 做好投資決策階段的控制。

投資決策階段的工程造價控制對全工程造價控制具有決定性作用。特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程造價的高低。直接影響著決策階段之后的各建設階段工程造價的確定與控制是否科學、合理的問題。

在此階段造價咨詢單位接受委托參與編制投資估算時，應對該項目技術上、經濟上可行性進行全面分析，向投資者提出項目的可行性，避免盲目投資。投資估算的編制應充分考慮估計建設工程中及建成后風險，對主要工藝要進行多方案比較，方案要優化，設計方案不僅在技術上可行，而且在經濟上更應合理。合理預測投資估算中各種動態因素的變化，根據概算估價指標和造價指數等價格信息，合理確定投資規模，防止高估，盡可能全面、準確、合理。

3.2 做好設計階段的控制工作。

設計階段是工程項目建設過程中一個極為重要的階段。設計質量的高低，不僅決定著項目的使用功能、結構安全，同時也決定著項目投資效益的高低。設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的百分之一以下，但正是這少于百分之一的費用對工程造價的影響度占到百分之七十五以上。設計質量對整個工程建設的效益是至關重要的，設計階段的造價控制對提高設計質量，促進施工質量的提高，加快進度，高質優效地把工程建設好，降低工程成本起著關鍵的作用。

搞好設計階段的工程造價控制是有效控制“投資失控”的首要任務。如能以經濟效益為中心，精打細算，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到重要作用。

設計階段投資控制的主要方法：

（1）采用設計招標形式選擇最合理的設計方案，促使設計單位采用先進技術，降低工程造價。目前，設計單位憑關系、靠情面承攬設計任務的情況還不少，由此帶來的一系列負面影響主要表現在：一方面設計深度不夠，不能適應工程施工招投標的需要，尤其不能滿足現在建設工程無標底施工招投標的要求；另一方面設計個性及變更頻繁，給工程造價控制帶來一定的難度。 通過設計招標，對投標設計的各個總圖方案及單項設計方案進行評價，通過技術經濟指標的計算、比較與分析，選取最合理的方案，最具實力的設計單位。

（2）推行限額設計。分解投資和工程量是實行限額設計的有效途徑和主要方法，將設計審定的投資額和工程量先分解到各個專業，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實現對投資限額的控制和管理，同時實現了對設計規范、設計標準、工程數量與概預算指標等方面的初步設計按照批準的可行性研究階段的投資估算進行限額設計，控制概算不超過投資估算，力求將工程造價工程量控制在限額內。按項目投資中的工程成本額進行限額設計，設計單位在出圖的同時及時編制出項目投資概算，為設計施工圖紙的審定和設計修改提供價格依據。

（3）嚴格設計合同條款，不能僅限于標準的設計合同格式，根據工作經驗，對于設計合同，在技術條款上，尤其是房地產開發設計合同，非常有必要增加設計初步方案概算和施工圖預算。

在整個設計階段，把技術、經濟統一起來，貫徹“先算后畫”，把錢用在“刀刃”上。徹底改變目前設計過程中不算帳，設計完了概算見分曉的不良現象。

3.3 規范招投標工作，擇優確定承包單位。

施工承包單位的素質，直接影響到工程的質量和工期，對工程的經濟效益起著決定性的作用。要加強對施工隊伍的資質審查，堅持嚴格按招(投)標程序擇優選擇承包單位，確定合理的工程合同價款。有利于規范價格行為，全面降低工程造價，使建設工程投資更加趨于合理，對施工階段的進度控制和結算工作起到積極的作用。有利于擇優確定專業分包單位，防止少數壟斷性行業任意抬價，如變配電安裝工程、通訊工程、這些行業往往帶有一定的壟斷性質。

開發建設單位對項目的“合理低價”應做到心中有數，應根據施工設計圖紙按定額認真計算工程量和工料機的消耗量，并根據市場的價格信息確定合理的定價范圍，可委托造價咨詢單位或組織本單位造價專業人員進行測算確定。避免投標單位以低于成本價惡意競標，確保合理低價中標，保證工程質量。目前，推行的建筑安裝工程“無標底招投標”，對于建設方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標底”，對自己要上的項目，建安工程造價成本價應隨時掌握。

4. 加強實施階段工程造價的控制

在工程施工階段，由于工程設計已經完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據統計，這一階段影響工程造價(即工程投資)的可能性只有5%～10%，節約投資的可能性已經很小，但是，工程投資卻主要發生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此，業主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結算管理外，重點應加強工程施工現場管理，杜絕投資浪費。

4.1 推行全員成本控制原則。

項目成本的全員控制，就是把項目成本作為考核項目經濟效益的綜合性指標，它涉及到與施工項目形成有關的各部門、各單位和班級，也與每個職工切身利益有關，因此，施工項目成本的控制需要各部門、各單位和個人都要肩負成本責任，把成本目標落實到每個部門乃至個人，獎罰分明，真正樹立起全員控制的觀念。加強本單位駐工地代表、現場施工管理人員、程技術人員的“經濟”觀念、素質教育，培養他們實事求是的辦事作風，在積極協助、配合監理工程師做好工程質量、工期、安全監督的同時，充分重視節約投資的重要性。

4.2 有效控制工程變更和現場簽證。

在建設工程施工過程中，工程變更和現場簽證是不可避免的，但要進行有效的控制。為了防止施工圖設計中產生漏洞，除在審核時把關外，還應在雙方的圖紙會審、設計院的技術咨詢中消除，總之應盡量消滅在開工前。

4.2.1 引起設計變更的原因很多。如：工程設計粗糙，使工程實際與發包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規格標準不符合設計要求等等。

如何減少設計變更。

（1）應嚴禁通過設計變更擴大建設規模，提高設計標準，增加建設內容，一般情況下不允許設計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發揮，或使項目無法繼續進行下去的情況。

（2）認真處理必須發生的設計變更，對于涉及到費用增減的設計變更，必須經設計單位代表、開發建設方現場代表、總監理工程師共同簽字方為有效。

（3）有條件的開發建設方可以指派工程造價管理專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。

4.2.2 現場簽證是工程建設過程中的一項經常性工作，許多工程由于現場簽證的不嚴肅，給工程結算帶來非常大的麻煩，給開發建設單位造成較大的經濟損失，這方面的教訓是非常多的。嚴格現場簽證管理，首先開發建設單位駐工地工程技術人員必須與監理相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應該做到：

（1）簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰、準確。如：地基開挖土質土類，二類、三類一字之差價格便有差異，閥門J41W-1.6-DN100與J41W-1.6P-DN100只是一個字母之差，材料價格則相差十倍以上。

（2）簽證內容必須與實際相符。

（3）簽證的內容不能超過應簽證的范圍。作為控制工程變更的關鍵方，開發建設方應建立工程簽證管理制度，明確有關人員的職權、分工，確保簽證質量。

4.3 嚴格審查工程施工圖預算。

根據施工圖進度計劃和現場施工的實際進度，及時核定施工圖預算。對于預算超出相應概算的施工圖設計部分，要加以詳細分析，找出原因，并及時與開發項目負責人通氣，調整或修正控制目標，對工程造價實時動態控制。

4.4 深入現場搜集和掌握施工有關資料。

在工程施工過程中開發方委托審計人員或本單位造價控制人員經常深入施工現場，對照圖紙查看施工情況，與監理、總承包方、駐工地技術人員及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關資料，及時掌握現場施工動態，及時審核因審計變更、現場簽證等發生的費用，相應調整控制目標，為最終的工程結算提供依據的做好必要的準備工作。

5. 做好竣工結算工作

竣工結算是有效控制工程造價的最后一關，也是關鍵一關。

在確定工程造價時，結算審核人員在這個環節上：

5.1 核對竣工工程內容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格。仔細研究招標文件、施工合同、圖紙會審記錄、招標答疑、中標人的報價等相關文件，按照合同中約定的結算方法、計價依據、取費標準、主材價格和優惠與承諾條件等進行審核。

5.2 檢查核對隱蔽工程驗收記錄，所有隱蔽工程均需進行驗收，實現監理的工程要經監理工程師及開發方駐工地代表簽字認可，隱蔽工程量要與竣工圖相一致。審核施工單位是否按照圖紙、工程變更完成工作。

5.3 落實設計變更簽字，設計變更要有原設計單位負責人簽字，并經建設單位和監理工程師簽字，重大設計變更要經原設計審批部門審批，否則不應列入竣工結算。

5.4 現場按竣工圖、設計變更、現場簽證進行工程量的核實。

5.5 做到嚴格、合理、公平、公正，最終確定反映建設工程的實際價格的工程造價。

5.6 認真審核工程量和套價取費，并搜集和整理好結算資料，歸檔保存。

工程造價的控制與管理是一個動態的過程，開發單位在對工程造價的管理始終應貫穿于項目的全過程，在工程建設的各個階段，時時要建立有控制投資的措施，把握好施工過程中工程造價的各種動態因素，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。

參考文獻

［1］淺談建筑工程造價管理及控制 程小君 龐艷紅 城市建設理論研究2011.