以不變應萬變購房有術

面對高房價“卷土重來”之勢，國家可能會再度出臺調控政策，購房者再一次站在了選擇的十字路口，近期和中長期該怎樣應對？

面對高房價“卷土重來”之勢，國家可能會再度出臺調控政策，購房者再一次站在了選擇的十字路口，近期和中長期該怎樣應對呢？《金融理財》給出以下四點應對建議。

打好政策牌

種種跡象表明，新一輪房地產調控又走到了一個窗口期，下一步房價該何去何從，是市場普遍關注的焦點。對于房價上漲，近年來國家一直實行宏觀調控，再度出臺相應調控政策也是近在咫尺的事。對于個人而言，更是需要關注政策面的變化，靈活運用政策省錢。

隨著保障房住房政策逐漸成熟，公租房、廉租房、經濟適用房和限價房也都發展開來。中低收入者通過此類政策途徑改善居住條件，顯然是個不錯的選擇。

目前，政府對于改善型住房的界定還不明確，可巧用改善型住房與“首套房” 掛鉤，采取兩種策略：一種是以普通房換普通房，另一種是地段換大房。

以普通房換普通房模式的具體操作辦法是先賣掉舊房，再購入面積比原來大但仍屬于普通住房的房子，這樣仍能享受購買第一套普通住房的政策優惠，同時還可享受政策對賣出唯一一套自住房之后，再次買入普通住房的更大優惠。

以地段換大房模式要求以好的地段來換大房。比如先賣掉市中心區域內的舊房，然后分兩步買入地段等級下降一些的一大、一小兩套普通住房，先買入大房，由于這套房子可劃入首次購房范圍，可在享受首付二成的優惠條件下，還能爭取公積金和商業貸款方面的優惠。辦妥第一個步驟之后，再購買另外一套小房，爭取全額支付，不使用貸款，以免因為被列入第二套房而徒增購房成本。

算好經濟帳

在嚴酷的住房現實和令人無奈的房價面前。雖然說通過個人努力，事業的發展，薪酬可以增加，但是工資上漲速度往往趕不上房價的上漲速度。面對不斷高企的房價，究竟是出手買房合適，還是租房劃算?

為便于計算，我們假定購房者手中有35萬元現金，而且每個月可以自由支配3500元的閑錢。購房者首付35萬元，并辦理商業貸款45萬元，分20年還情。每月月供為2765元，加上買入時支出的1%的契稅，1%的個人所得稅及5.4%的營業稅等中介費用，總共支出6萬元。將以上費用合計起來，買這套房子的成本包括現金35萬，每月月供2765元，20年后大概就是66.36萬。加上中介費和所有稅費6萬元，20年后，購房者花了107.36萬元擁有了一套住宅。

如果以同樣的資金來租用同一套房產的話，為方便比較，將租房人手中的35萬元用作儲蓄，并將每月3500元閑錢拆開，按現在租房價位折中租金2000元算，剩下的1500元也可用作儲蓄，倘若用這一部分錢購買了當下的一只風險較小、收益穩定的基金，如時下的債券基金、貨幣基金，按年收益5.4%來算，再歸結儲存的35萬元，租房者在20年后的資產為110.8萬元。如按總價80萬元計算，該房產的單價為1.14萬元；若按照110.8萬元計算，單價必須達到1.58萬，也就是說只有每平方米的房價上漲4400元，買房者與租房者才打了個“平手”；如果漲幅持平，則買房者不劃算；如果房價下跌，則買房者虧得更多。

從上述分析來看，應該選擇租房還是買房，除了要算經濟賬外，更主要的還是應該從自身的需求、經濟承受能力以及在今后一段時間的發展需要來考慮，但對于一些需要貸款才能購房的年輕人，大量的貸款會抑制他們的發展空間，而租房也是明智的選擇。

巧用公積金

根據出臺的公積金新政策，低保戶和低收入“兩低家庭”成員購首套房時，可申請使用家庭成員的公積金償還貸款，減輕了不少的負擔，而且住房公積金積極入市，可以刺激開發商進一步增加普通商品房的供給量，甚至為房價繼續下行創造條件。如今，公積金貸款成為購房貸款的一片“綠洲”。

還是運用上面買房的例子，商業貸款45萬元、20年還款期、還款采用等額本息方式，因為商業貸款能享受房貸八折優惠，20年的貸款利息總額是189764.65元，月均還款額為2765元；而如果他全部用公積金貸款，則利息總額降至175186.08元，月均還款額降至2596.61元。

根據政策的變化，如何靈活運用并根據政策的調整來達到減少購房成本的目的，這需要購房者根據自身的特點，并結合當地的政策特點來認真研究。用好用活公積金貸款政策是降低購房成本的最佳選擇。如北京可享受第二次公積金貸款優惠，前提是還清第一次公積金貸款；上海雖有公積金上限之規定，但可通過家庭成員幫忙，獲得更高額度的住房公積金貸款；另外一些城市還實行了 “商轉公”貸款，如果能夠將商業貸款轉為公積金貸款，因為兩者之間的利率差，這無疑能夠讓購房者省下一大筆開支；河南、四川、遼寧、湖南等省份的部分城市已經開始辦理了公積金異地貸款業務，也可合理利用。

與普通商業按揭貸款相比，住房公積金貸款最大的好處就是能夠減少購房者的利息支出，降低購房成本。目前住房公積金貸款政策的調整，使得原本就有優勢的住房公積金貸款更有吸引力。后市公積金貸款是否還有政策性下調，也是房地產市場普遍關注的問題。

不變應萬變

無論何種理財都需要策略與技巧。不管是投資債券、基金、股票還是房地產，都需要研究政策、分析市場、估量能力、合理規劃，最終才能實現理財目標。就購房者而言，樓市在變，政策在變，買房的招式也應該變，以不變應萬變永遠是最實用的策略。

一是讓財富不縮水。理財的目的是讓財富保值增值，最起碼也是讓財富不縮水。在通貨膨脹和房價高企的雙重壓力下，房產理財更是要以不變應萬變的心態與招式，確保房產投資理財立于不敗之地。近來，成都的一個例子被炒得很熱：一位老太太的400元錢存了33年，最終僅得到800多元，由當年可買一套房子變成了現在只能買一瓶低端茅臺?？梢?，老太太的錢這30年以30倍的速度在貶值。

二是把普通住房作為首選購房。這樣即使未來政策發生變化，仍然可以避免成為被“打壓”的對象。房產新政可能會進一步加大對購買普通住房的優惠力度，且選擇面更寬，將來即使政策進一步的放松，優惠向普通住宅傾斜的既定方針是不會變的，所以購房者應首先在符合普通住房標準的房產中尋找房源。

三是調整梯級購房思路。梯級購房本來是毫無異議的，以小換大的梯級購房也是一種策略。然而，在目前鼓勵首次購房的政策背景下，如果在首次置業時過于保守，接下來換房容易進入二次置業的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以，對于大多數購房者來說，都應該根據實際情況從長計議，用足用活政策，盡量多滿足居住需求，真正做到房產置業既實用省錢，又一步到位。當然，對于改善型購房者而言，就應該另當別論，具體情況具體分析。

四是把握時機逢低介入。對于購房者尤其是購買自住房的人而言，此時應該積極準備起來，以便能夠在時機成熟之后立即出手以搶得先機，而不是被動等待以至于錯失機會。 當然，做到這一點也不是那么容易的事，需要有敏銳的市場洞察能力和捕捉能力，需要關注市場交易量和宏觀調控政策的雙重變化。

《金融理財》認為，在目前市場房價走向不明的情況下等待機會應該是上佳選擇。建議投資者理性對待時下的樓市回暖現象，在市場變幻和政策變化中把握好購房時機，擇機出擊。而對于首次購房者，則多關注受政策眷顧最多的物業，如果發現有與自己心理價位匹配的，不妨出手。而對于改善住房需求者來說，則應先做好改善的前期準備，待中央和地方政府新的房購政策明朗化后再出擊也為時不晚。