疑是銀河凍九天

10月份本是房地產(chǎn)的“銀十”銷售旺季，但2011年的10月份卻成為了市場的分水嶺。市場數(shù)據(jù)顯示，很多項目的銷售從10月中旬進入冰凍期。現(xiàn)在追憶起來，似乎是龍湖在長三角的“搶收行動”中對部分樓盤的部分產(chǎn)品進行了最大達30%的價格調(diào)整促成了這場速凍。隨之而來的是在全國多個城市出現(xiàn)的因降價而引發(fā)的售樓處被砸、業(yè)主集體“維權(quán)”等事件。萬科、綠地等一線品牌公司無一幸免。大公司面對市場變化所做出的調(diào)整和應(yīng)對，無論在力度上還是速度上，都顯示了其快人一步、一步到位的做派。

而以豪宅或品質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)商為代表的綠城地產(chǎn)不斷傳來負面聲音，導(dǎo)致了綠城老板宋衛(wèi)平不得不在午夜揮筆，澄清綠城的“被破產(chǎn)”傳言。另一家豪宅開發(fā)商星河灣在鄂爾多斯的項目也在10月遇到了跟過去星河灣銷售記錄相比屬于滑鐵盧似的開盤結(jié)果，盡管開盤當天實現(xiàn)的8個億銷售額對于很多地產(chǎn)商都屬于夢想。

更為可怕的是，很多企業(yè)即使實現(xiàn)了較高的銷售額，但也僅僅停留在簽約金額的數(shù)據(jù)上，因為回款金額與簽約金額相比，往往只占一半左右。即使實現(xiàn)了銷售，也不能保證銀行可以做到如期發(fā)放按揭貸款。而上海市發(fā)布的樓盤降價20%以上需進行報備的政策，又使限購、限貸的詞語系列里增加了限降的新內(nèi)容。與此相關(guān)的數(shù)據(jù)是，年度銷售面積一直在2000萬平方米左右的上海市場，10月份的成交面積卻不超過50萬平方米。

看來這回房價是真的要下降了。在媒體的二次傳播和消費者的選擇性記憶的合力下，降價預(yù)期已經(jīng)成為市場上的主流方向。房價已經(jīng)不是由供求關(guān)系、成本利潤率等因素決定的了，而是由預(yù)期決定。

從中立的角度看，開發(fā)商在獲取利潤的同時，也為城市化進程、居民居住條件的改善做出了無法替代的貢獻，但今天這些貢獻被責(zé)難覆蓋了。而處于壟斷性質(zhì)的石油、電信等行業(yè)，盡管消費者也有諸多不滿，但畢竟不是不動產(chǎn)的大宗消費。

悲觀論者認為，中國的房地產(chǎn)市場如果想回暖，起碼還要20個月，甚至更長。對于消費者而言，這么長的回暖預(yù)期，又何嘗不是一件好事呢？畢竟，與個體的購房者相比，開發(fā)商能撐得住的時間會更短。

不過，定位為剛性需求和性價比高的樓盤，仍然會是市場上的寵兒。當買賣雙方的心態(tài)逐漸歸于平和，市場的要素也在起到積極的作用后，成交量的恢復(fù)只是時間問題。

（作者系成全機構(gòu)董事長兼總經(jīng)理）