對回暖保持謹慎樂觀

中國經濟出現企穩跡象，包括房地產在內的多項經濟指標暖意初現。

9月中旬以來，美元指數維持79-80窄幅波動，人民幣兌美元即期匯率卻從6.34大幅上升至10月18日的歷史新高6.2446。中國外匯占款扭轉連續兩個月負增長的趨勢，月度環比激增1306.8億美元，使我國金融機構外匯占款總額再度創下8個月新高。美元熱錢重新流入中國，中國經濟出現企穩跡象；包括房地產在內的多項經濟指標暖意初現。匯豐中國近日發布的報告稱，匯豐中國10月制造業PMI指數初值為49.1，達到3個月以來最高。

但同時應注意到，人民幣急速升值主因之一，是為應對中國資本外流的加劇而不得不采取的“補血”措施，其長期效果值得懷疑。《華爾街日報》對中國國家統計局、央行、海關總署等部門10月13日發布的貿易數據、外匯儲備數據等數據的分析顯示，截至9月份的12個月，約2250億美元的資金流出中國，相當于去年全國經濟產值的3%左右。

也就是說，中國近期經濟回暖的程度取決于人民幣升值的程度以及能否成功重建升值預期。但同時，人民幣的過快升值又是一把雙刃劍；在暫時緩解中國經濟“痛苦”的同時也將對低附加值的外貿企業構成嚴重打擊。當前中國所面臨的經濟問題的實質是，投資、出口、內需多重危機的疊加與調整產業結構、轉變經濟發展方式進度的賽跑。

在這種情況下，任何過度的樂觀都不應視之為對宏觀經濟形勢的合理判斷。

同樣，房地產業的樂觀也頗有造勢成份。統計數據顯示，9月與8月相比，全國70個大中城市中，價格下降的24個，比8月增4個。上漲的31個，比8月減5個。總體看，9月房價環比上漲0.02%，漲幅比上個月進一步收窄。再來看最無法虛張聲勢的上市地產企業財務報表，截至10月23日，招商地產等29家上市房企發布三季度財務報表，前三季這29家房企加權凈利潤率為12.45%，與去年同期相比下降1.1個百分點。分析人士普遍認為，房企短期內利潤率將繼續下行，或將保持在10%-15%之間。

10月24日，“標準普爾”在北京召開發布會表示，由于經濟前景疲弱，復蘇不確定等因素依然存在，盡管房地產銷售從2012年初的低點回升，但出現強勁增長的可能性仍然有限。所以，對中國房地產開發行業展望維持負面。“標普”稱，受過去12個月以來全行業降價促銷的影響，多數獲評級開發商的毛利潤率和息稅及折舊攤銷前的利潤率將承壓，由于合同銷售和銷售收入存在時間差，利潤率受擠壓，對整體信用指標的負面影響在一兩年內顯現。

“標普”認為，中國房地產行業狀況比年初已有所改善，伴隨著開發商對供應的戶型作出了較大調整，許多大戶型項目為了適應市場自住需求和政策趨勢，調整至小戶型，使得房價出現自然的下跌，未來數月房價將會出現大約5%的下降幅度。

樓市“空軍”謝國忠日前稱，中國房地產市場的黃金時代已經過去，房價再大幅度上升的時代是一去不復返了，核心問題是經濟高增長沒有了。因為勞動力市場的問題、獨生子女的問題、人口老化問題，房價比較高而人民幣又不能貶值，所以中國的物價高，但是匯率不能貶，國內房價要下滑的壓力肯定是強烈的。

中國社科院金融研究所研究員易憲容發文認為，如果國內高房價不能夠得到調整，不能夠回歸到理性，而是繼續把房價推高，那么它不僅會摧毀中國經濟，更是會摧毀整個中國幾十年改革開放成果，摧毀整個中國社會。因為，當房價一旦上了一個高水平時，各方面的既得利益都在千方百計阻礙房價的調整，無論是地方政府、銀行、炒作住房者等都是這樣。這樣中國經濟只能等待房地產泡沫破滅一條路了，即房地產泡沫破滅，金融危機及經濟危機爆發。