“微調”預期

五月，樓市吊詭而混沌，各種聲音從未消停過，釋放的信號空前雜亂，各種猜測和判斷驟然而起。

當人們經歷痛苦時總是會回顧過去的好日子。2012年6月房地產市場依舊膠著，卻有越來越多的地產人在回味2008年短暫陣痛后超乎尋常的回報，并將當下全國部分地區的樓市政策微調視為“救命稻草”。

五月，樓市吊詭而混沌，各種聲音從未消停過，釋放的信號空前雜亂，各種猜測和判斷驟然而起。統計顯示，截至目前，已有北京、上海等30多個城市從不同角度出臺了樓市微調政策，內容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準等。盡管佛山、成都、蕪湖等幾個城市因觸碰限購等調控“紅線”而被叫停，但業界對政策微調的預期并未消除。

在這一過程中，雖然沒有一個地方承認是對抗性救市，而都是打著“以引導合理住房需求，改善居民居住條件”的剛需名義進行的。一時間，剛需成為救市的主打牌，媒體一窩蜂跟進捍衛剛需，一度言必稱剛需。進入中旬，有關“穩定房地產調控成果”的論述又給各方以想像空間，有專家和媒體解讀說，這樣的聲音意味著房地產調控已告一段落，樓市調控已“見底”。在一些城市的示范作用下，更多城市開始有恃無恐地以各種名義對限購政策進行“微調”，年初住建部曾經表態露頭就打，而在紅五月中，卻三緘其口，配合默契，有的官員甚至出面幫地方打圓場解釋其政策“微調”的依據，一時間市場信號呈現出空前的混雜和迷亂。

躁動還表現在開發商預期房價止跌或小幅反彈，部分開發商已開始趁樓市成交回暖而醞釀漲價。自本輪調控啟動以來，開盤售罄、連夜排隊搶號買房的現象再度出現。一些樓盤成交火爆固然與開發商大幅降價有關，但不可否認，個別開發商雇傭“房托”排隊拿號參與搶房來制造樓市熱銷假象。

成交有反彈，不要寄望太高；復蘇無動力，亦無從談起。從5月份一些城市的成交活躍來看，應該有其合理的一面。本輪調控兩年多來，因觀望壓抑而被擱置的購房需求得到一次集中釋放。有真實需求的購房人打破僵局，考慮出手，開發商也不再觀望和僥幸，迫于流動性的考慮，抓住政策短暫的真空期，無奈抓緊出貨，集中進行一次去庫存化。

但是，合理居住需求難以拯救中國樓市過度泡沫化的危局，所謂的剛性需求刺激不了過度投機的市場走向衰退，短期波動亦難言政策轉向和市場轉機。如果經驗性地認為，每次調控都是“機會大于風險”，買房者總是好運氣，一如2008年的短暫調控，短期的陣痛換來了超乎尋常的回報，那“狼來了”的故事總有一天會重演，誰都不想做那個被吃的小孩。

現實很殘酷，伴隨著金融危機中的去杠桿化，大量的止贖事件集中爆發，許多人節衣縮食還債，美國高杠桿的負資產人士只能申請破產保護，房子大量還給銀行。房價低迷又使得銀行進一步收緊抵押貸款發放標準，形成惡性循環，美國人經歷了二戰以來最痛苦的一次資產負債表修復過程。

事實證明，任何國家的房地產市場，如果決策者、監管者有太多自身利益而投鼠忌器，首鼠兩端，縮手縮腳，政策曖昧，放縱并任由泡沫膨化，市場各派因利益見風使舵，相互拉鋸，必將加大非理性亢奮和波動，不斷延緩拉長調整的時間，使得市場健康的因素日益式微，而這從根本上難以阻止泡沫最終破滅的宿命，當超級泡沫累積到最終并破滅的那一刻，將意味著整個系統性的突變和崩潰。

中國城市居民的住房資產市值已突破100萬億元，這一數字已經與中國銀行業的總資產基本對應。過去10年間，房地產占中國經濟的比重日益上升，銀行體系30％的貸款進入房地產及相關領域，如果房地產市場遭遇類似美國或者迪拜式的寒流或者大幅下挫，中國銀行體系或將“技術性破產”。