QE3無助中國樓市反彈

日前，關聯儲推出第三輪量化寬松（QE3），房地產業內人士普遍將其視為樓市重大利好。但細細分析之下，卻與前兩次有很大不同，現在可以判斷，QE3并不會對中國樓市漲跌構成決定性影響。如果中國樓市在QE3之后出現較大的上漲壓力，那多數應歸結為人為炒作所致。

橫向看包括中國樓市在內的與QE相關的貴金屬、大宗商品、原油期貨等并未受到此消息提振，反而呈現出利好出盡后的疲態。這與前兩輪QE推出后的效果截然不同，仔細分析就會發現美聯儲此輪QE雖自封為無限量無期限，但每月400億美元的購債資金并未流入QE1、QE2類似的國債，而是用來購買MBS（即美國按揭式抵押債券），其主要效果限于美國樓市，等同于此輪QE的資金被固化在美國本土的池子中而無法充分影響美國以外國家的市場和國際市場。加之美國資產負債表的規模在QE3推出后不增遞減，因此可以判定QE3是假量化真緊縮。

如此，依靠美國QE3增加貨幣存量，拯救中國樓市的愿景基本落空。QE3在中國樓市實際上成為一個被炒作的議題，只能用來忽悠那些對情況還不甚了解的購房者。雖然在此輪QE前，龍湖、萬科等中國房地產領軍企業瘋狂拿地，但現在看來這種個別企業的特別行為與其說是對趨勢的判斷如何不如說是依靠自身體量與影響力提振樓市的嘗試。與這種“信心行動”相反的信號就是部分地方政府不僅已經開始管制房價上漲，而且還以下發文件阻止企業自發的降價行為。與此同時，業內盼望中的“金九”并未出現。

上述情況表明，QE3前的樓市騷動不過是幅度很小的回光返照，在市場充分消化了QE3的信息后，即重新步入下行通道。除此之外，PPI數據不良加速下滑、股市擊穿所謂鉆石底、地緣局勢升溫以及其他不確定性因素都為中國經濟的未來蒙上了一層灰靄，這些負面影響因素也必將反射至中國樓市。

按照國際通行標準，房價收入比應是3-6倍，而中國這個比值平均超過10-15倍，一線城市甚至超過25倍；房價租金比（反映投資收益水平）的通行標準為300，而中國普遍超過500；近十年來，房價上漲普遍達8-10倍；全球在建摩天大樓中的87%在中國；土地的城市化遠超人口的城市化。

為何仍有人鼓吹和相信房價還會繼續上漲？其實，這個道理很簡單。用俗語解釋就是：不見棺材不掉淚，不到黃河心不死。最后需要搞清楚的是中國現在的房地產市場是消費品市場還是投資品市場，這點很重要。消費品和投資品兩者的定價機制完全不同，前者由供求關系決定，后者由投資者對投資品未來的收益和風險預期決定。簡單地說，現在中國房價是由投資品定價機制完成，而供求關系已被裹挾或喪失定價權。經濟學家徐滇慶的一句話，可以使我們最簡單地理解這個邏輯：12億人買不起房，1億人買多套房。

其實，經過近十年的膨脹，樓市儼然已成為新中國成立以來中國經濟史上的最大泡沫，是懸在每個中國人頭上的“達摩克利斯之劍”，是可能泄流而下對中國經濟造成致命打擊的“堰塞湖”。這個泡沫早晚要破，早破比晚破好。在全球經濟日益步入衰退的趨勢下，拖的越晚形勢就越復雜，解決的難度就越高，造成的破壞就越大。