是否已經錯過了最佳拿地時機？

2012年4月份至今，因地方政府頻繁微調、首套房貸款逐漸放松等因素共同發(fā)揮作用，重點城市去年以來積壓下來的購房需求開始集中釋放，市場交易量此后步入回升通道。

從土地的成交樓板價來看，2012年全年的最低點有可能是在一季度。但對房企而言，拿地要考慮的不僅僅是土地價格，還有調控風險、市場走勢及資金流等多種因素。而且，拿地成本到底有沒有下降？對房地產企業(yè)而言，土地的底價樓板價較成交樓板價更能直觀地解答這一提問。

2012年拿地成本有實質下跌，10月后底價樓板價有上升可能

重點城市2012年以來的底價樓板價同比跌5%，基本同2010年持平。

我們選取了30個重點城市的土地底價樓板價作為研究對象，通過對2006年至今經營性用地的底價樓板價進行分析，發(fā)現(xiàn)2012年1月-8月20日土地底價樓板價為1687元/平方米，較同期跌幅達到5%，較2011年全年的跌幅為10%。已經基本和2010年的土地樓板底價相當。可以說，當前經營性用地的底價樓板價已經回到兩年前。

另外，從重點城市近七年的底價樓板價來看，經營性用地的底價樓板價基本呈現(xiàn)逐年上漲的態(tài)勢。其中，同比漲幅較大的年份是2007年、2009年和2010年，底價樓板價的漲幅都在15%以上。2006年至今，底價樓板價下跌的年度僅有兩個，一個是2008年，由于外部經濟大環(huán)境影響，土地市場遇冷，底價樓板價同比下跌幅度達到11%。另一個下跌比較明顯的就是今年的1月初-8月20日這段區(qū)間，較去年1月-8月下跌5%。從這個角度來看，2012年來市場調控對土地市場的影響要低于2008年經濟大環(huán)境的波動，另外也可以看到，重點城市地方政府對土地出讓的心態(tài)也日趨成熟，依勢對土地底價進行讓步調整。

結合土地成交價格走勢來看，近年來土地成交樓板價的高峰是在2009以及2010年，2011年以來土地成交樓板價有明顯下降，但土地的底價樓板價同2010年相比微升6%。由此也可以看到，2011年的土地市場底價成交占比遠超2010年；至2012年1月-8月20日，土地市場冷清持續(xù)，底價樓板價和成交樓板價雙雙下行。

至此，我們已經能夠明顯看到，2012年以來全國的底價樓板價有明顯下跌，房企在1月-8月的拿地成本有實質性降低。從具體城市來看，今年來大連、蘇州、長沙、海口的土地底價樓板價同比跌幅明顯，在三成以上。一線城市中，僅廣州今年來的土地底價樓板價有所下行，北上深均有不同程度上漲。其中深圳由于今年來經營性用地供應及成交總量均較低，多位于核心區(qū)域，且商辦地塊所占比例較大，總建筑面積較小，直接導致了土地的底價樓板價高企。

2012年以來底價成交占比幾乎與2008年相當。房企拿地成本是近兩年最低

我們把土地成交溢價率在0%-5%之間的地塊，稱為底價成交地塊。2012年1月-8月20日，30個重點城市經營性用地成交中，底價成交地塊占比為84%，幾乎和2008年82%的占比情況相當。同時，2012年來50%以上高溢價地塊占比是近四年來最低點。

從土地底價樓板價的分析，我們已經知道2012年來土地的底價樓板價同2010年相差無幾，結合這兩年的土地成交溢價率來看，2012年來底價成交的占比遠超過2010年，高溢價的占比則遠遠低于2010年。這也足以說明，2012年1月-8月20日這段期間內，房企的實際拿地成本要低于2010年。也就是說，2012年以來這段期間，是近兩年來房企拿地成本最低的時期。

2012年3月是底價樓板價最低點。第四季度房企拿地加大關注

雖然1、3月份土地樓板底價較低，但由于當時調控從緊且未來政策走向不明，拿地存在的風險很大，因此，并不能稱為拿地的最佳時機。7、8月份，土地底價樓板價較年初雖有所上升，但我們之前已經提到過，已經較去年同期有明顯下降，再加上政策有放松可能，市場成交量上漲導致房企拿地信心的回轉，從各方面來看，這個階段都算是全年拿地的最佳時間。

9月，隨著土地供應的加大，優(yōu)質地塊的入市，土地底價樓板價存在繼續(xù)上漲可能，但上漲的步伐不會太快，也算得上房企拿地較合適的時機。至10、11月份，房企銷售回款帶來資金壓力的下降，有實力在土地市場上加大競爭，高溢價成交占比有望高于當下，土地的底價樓板價以及成交價格都可能繼續(xù)上漲。建議有條件拿地，以及有拿地計劃的企業(yè)應加大關注土地市場力度。

（本稿件由克而瑞研究中心專供）