成都房產(chǎn)投資客或迎新機(jī)遇

據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自1月份以來(lái)，由于銷售持續(xù)低迷和庫(kù)存高企，保利、招商、恒大等房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)，新一輪降價(jià)促銷潮來(lái)臨。經(jīng)歷了一個(gè)多月的降價(jià)促銷后，標(biāo)桿房企以價(jià)換量的效果逐漸顯現(xiàn)。近期各地相繼釋放出一些對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)的信號(hào)，隨著越來(lái)越多的房企加入降價(jià)陣營(yíng)，房產(chǎn)投資客或?qū)⒂瓉?lái)新一輪投資機(jī)遇。

買房吃力，開發(fā)商壓力陡增

2011年，中原集團(tuán)研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的十大標(biāo)桿房企發(fā)展速度明顯放緩。十大標(biāo)桿房企的總銷售面積和總銷售金額分別為4860萬(wàn)平方米和5328億人民幣，兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增長(zhǎng)率均為14％。銷售面積和銷售金額的增長(zhǎng)速度分別較2010年同期下降約6個(gè)百分點(diǎn)和27個(gè)百分點(diǎn)，在近5年的時(shí)間內(nèi)僅略高于2008年。2012年初，受傳統(tǒng)春節(jié)銷售淡季影響，標(biāo)桿房企供應(yīng)銳減，銷售顯著回落。1月，保利、富力、金地、綠城等房企的銷售面積均跌入近兩年來(lái)月度銷售的最低點(diǎn)。經(jīng)歷了春節(jié)銷售淡季后，2月標(biāo)桿房企供求雙雙回升。中原監(jiān)測(cè)到的十大標(biāo)桿房企供應(yīng)量環(huán)比和同比分別大幅增加126％和284％。總銷售面積約為294萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增加22％和21％。雖然市場(chǎng)的交易量出現(xiàn)小幅回升，但從成交量的絕對(duì)值來(lái)看，2月份的銷售面積僅相當(dāng)于2011年標(biāo)桿房企月度平均銷售面積的6成，市場(chǎng)依然處于低位。

分城市來(lái)看，根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的十大標(biāo)桿房企在46個(gè)城市在售項(xiàng)目庫(kù)存量顯示，標(biāo)桿房企在二線城市的庫(kù)存量增加最為迅速。與2011年5月底相比，二線城市的庫(kù)存量增加了77％，三線城市增加了60％，一線城市增加了39％。回顧2011年房企的降價(jià)促銷歷程，標(biāo)桿房企率先在一線城市展開降價(jià)促銷，并逐漸蔓延至一些市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的杭州、無(wú)錫、南京、成都、重慶等二線城市，而廣大的三線城市價(jià)格依然較為堅(jiān)挺。由于標(biāo)桿房企在一線城市降價(jià)促銷的時(shí)間較早，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，幅度較大，一定程度上抑制了庫(kù)存量的快速上升。而對(duì)于廣大的二、三線城市來(lái)說(shuō)，由于前期促銷力度較小，庫(kù)存量日益高企使得標(biāo)桿房企在這類城市具有較大的價(jià)格調(diào)整空間。

成本太高，二三線城市降價(jià)空間更大

通常來(lái)說(shuō)，房企2011年下半年新開的樓盤將成為其2012年年內(nèi)的銷售主力。中原集團(tuán)研究中心重點(diǎn)調(diào)研了自2011年四季度以來(lái)十大標(biāo)桿房企陸續(xù)開盤的32個(gè)新項(xiàng)目，并將這些項(xiàng)目目前的銷售均價(jià)與開發(fā)商購(gòu)入時(shí)的土地樓面地價(jià)做對(duì)比來(lái)估測(cè)可能的降價(jià)空間。

總體來(lái)看，去年四季度以來(lái)標(biāo)桿房企開盤項(xiàng)目的土地成本相當(dāng)于目前銷售均價(jià)的3成。分城市來(lái)看，標(biāo)桿房企在一線城市的土地成本略高于在二、三線城市的土地成本。標(biāo)桿房企在一線城市的土地成本約占當(dāng)前銷售均價(jià)的35％，而二、三線城市的土地成本約占售價(jià)的30％。因此，標(biāo)桿房企在二、三線城市的降價(jià)空間大于一線。尤其是一些土地購(gòu)入成本占比低于20％的項(xiàng)目，未來(lái)降價(jià)空間廣闊。

中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，雖然較低的土地成本給標(biāo)桿房企提供了一定的降價(jià)空間，但后期價(jià)格走勢(shì)依然取決于項(xiàng)目本身的定價(jià)和銷售情況。在目前的市場(chǎng)交易情況下，如果項(xiàng)目依然能取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，開發(fā)商就缺少降價(jià)的動(dòng)力。

新一輪促銷潮開啟，優(yōu)惠趨于靈活

農(nóng)歷新年以后，保利、招商、恒大等大型房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)，新一輪降價(jià)促銷隨即來(lái)臨。

據(jù)中原集團(tuán)研究中心介紹，2011年大部分的房企也曾進(jìn)行了價(jià)格策略的調(diào)整。當(dāng)時(shí)房企的價(jià)格策略主要可以分為兩類：第一，部分城市全線低價(jià)促銷(包括新項(xiàng)目低價(jià)入市，老項(xiàng)目降價(jià))；第二，部分城市部分項(xiàng)目低價(jià)促銷。

然而，進(jìn)入2012年以來(lái)，房企的降價(jià)促銷活動(dòng)較前期出現(xiàn)了一些變化，主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，降價(jià)促銷的城市和項(xiàng)目大幅增多。保利、招商等房企均制定了公司層面的整體銷售策略，降價(jià)促銷活動(dòng)覆蓋全國(guó)大部分城市和公司旗下在售的大多數(shù)項(xiàng)目。第二，促銷策略更加靈活。在總公司整體促銷策略下，各區(qū)域公司可以根據(jù)銷售情況自行調(diào)整其銷售策略，避免“一刀切”。第三，降價(jià)促銷的方式更趨多樣化。開發(fā)商頻繁運(yùn)用直接打折、團(tuán)購(gòu)活動(dòng)、限時(shí)搶購(gòu)、特惠房源、買房送車位、現(xiàn)金直接抵扣等方法。

品牌開發(fā)商普遍降價(jià)一到四成

經(jīng)歷了一個(gè)多月的降價(jià)促銷后，2月多家標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)明顯回升。保利、富力、招商、金地、中海5家開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。其中，招商、金地、保利的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比大幅上漲超過1倍。

中原集團(tuán)研究中心重點(diǎn)考察了十家標(biāo)桿房企2012年2月銷售面積在本月公司總銷售面積中的比重排名前10位的共100個(gè)在售項(xiàng)目。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，有47個(gè)項(xiàng)目目前的銷售均價(jià)相對(duì)于其2011年月度銷售均價(jià)有所下滑，降價(jià)成為市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。富力、華潤(rùn)、萬(wàn)科、雅居樂、保利和招商的降價(jià)項(xiàng)目較多，在銷售面積排名前10名的項(xiàng)目中有超過一半的項(xiàng)目?jī)r(jià)格較前期均有所下滑。

現(xiàn)階段，標(biāo)桿房企價(jià)格調(diào)整幅度在1至4成之間。其中，有超過一半的項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度在10％以內(nèi)，調(diào)整幅度較小。有32％的項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度在20％至30％之間，僅有17％的項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌幅度超過2成。在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度較大的開發(fā)商包括富力、萬(wàn)科、華潤(rùn)和金地。

從降價(jià)項(xiàng)目的城市分布來(lái)看，成都和天津兩地成為標(biāo)桿房企促銷最為頻繁的地方，入駐的標(biāo)桿房企目前的在售項(xiàng)目銷售均價(jià)普遍有約15％的下調(diào)。一線城市中的北京、廣州的降價(jià)促銷項(xiàng)目也比較多，但價(jià)格的下調(diào)幅度小于成都和天津兩地，在8％至12％之間。

中海降價(jià)最早，賣得最快

中海是本輪調(diào)控周期中最早進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的開發(fā)商。早在2011年上半年，中海旗下的多個(gè)在售項(xiàng)目，例如深圳的中海康城國(guó)際、中海塞納時(shí)光、上海的中海御景熙岸等，價(jià)格普遍較前期下調(diào)了10％至20％。中海的促銷活動(dòng)一直持續(xù)到2011年年底。雖然近期中海并未進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)，但由于目前大多數(shù)在售項(xiàng)目的定價(jià)水平相對(duì)比較合理，再加上新推產(chǎn)品貼近市場(chǎng)剛性需求，在南京、杭州和深圳等地的新推項(xiàng)目銷售率保持在6成以上，因此中海2月以131億港元的銷售額明顯領(lǐng)先于其它標(biāo)桿房企。

當(dāng)下正是投資客放手入市時(shí)機(jī)

在目前的市場(chǎng)情況下，現(xiàn)階段價(jià)格的小幅下調(diào)亦很難刺激市場(chǎng)需求的入市。房企唯有采用更加靈活的銷售和價(jià)格策略，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)需求，銷售業(yè)績(jī)才有望繼續(xù)回升。

近期，各地在銀行貸款、住房標(biāo)準(zhǔn)、公積金、土地等方面釋放出一些對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)的信號(hào)，有利于剛性需求的入市。預(yù)計(jì)后續(xù)將有越來(lái)越多的房企加入降價(jià)促銷陣營(yíng)，而下一階段二線城市將成為標(biāo)桿房企降價(jià)促銷的主力。一方面，二線城市降價(jià)條件已經(jīng)成熟。近一年來(lái)二線城市的庫(kù)存量增長(zhǎng)較快，庫(kù)存壓力較大。再加上二線城市的土地成本相對(duì)于一線城市較低，降價(jià)的空間更大。另一方面，二線城市降價(jià)跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。根據(jù)中原的監(jiān)測(cè)，近期二線城市的降價(jià)項(xiàng)目逐步增多，降價(jià)的幅度也開始高于一線城市。由于標(biāo)桿房企在二線城市項(xiàng)目布局廣泛，銷售比重高，因此，標(biāo)桿房企在這些城市的銷售表現(xiàn)，將在很大程度上左右各房企未來(lái)的業(yè)績(jī)走勢(shì)。因此我們可以大膽預(yù)測(cè)，現(xiàn)在或?qū)⑹欠慨a(chǎn)投資客放手一搏的好時(shí)機(jī)。