學(xué)區(qū)房省錢計

自從有了限購、限貸，買房子變得要“走一步看三步”，不僅要解決當(dāng)前的首要問題，還要提前規(guī)劃好以后的計劃。

楊靈靈一家現(xiàn)住一套兩房兩廳，房子對口的小學(xué)很普通，楊靈靈不滿意。她買了一套120萬元、不到40平方米的老房子。單價3萬多元，實在不便宜，但是這套房子對口上海市長寧區(qū)愚園路第一小學(xué)，這所學(xué)校在長寧區(qū)排名前三，對口的學(xué)區(qū)房“掛出來一套，過兩天就賣掉了”。

這是楊靈靈家買的第二套房，她付了首付，辦了貸款，拿到房子就租了出去，租金覆蓋掉了大部分按揭貸款。

沒限購限貸的時候，買學(xué)區(qū)房沒那么復(fù)雜，第二套房的首付比例為四成到五成，利率原則上上浮1.1倍，但是沒有硬性規(guī)定執(zhí)行尺度，很多二套房貸款都能獲得基準(zhǔn)利率甚至是利率折扣。但是現(xiàn)在，買二套房的資金成本變高，第三套房則根本不能買，買學(xué)區(qū)房之前必須好好規(guī)劃一下了。

NOTE

1、使用權(quán)房交易不受限購政策影響，有的可以轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房。

2、公積金貸款也有第一套和第二套的區(qū)別，買第二套房時哪怕是第一次申請公積金貸款，仍然適用第二套房公積金貸款規(guī)定。

3、買第二套房時公積金貸款利率也上浮，且達(dá)不到家庭貸款額的上限。

4、勉力置換單價高、面積大的學(xué)區(qū)房不劃算。

1、首付資金不多？買小套

如果你的情況和楊靈靈差不多，現(xiàn)在的房子還住得下，而買套對口重點學(xué)校的大房子負(fù)擔(dān)又太重，可以向她學(xué)習(xí)：買套小面積的學(xué)區(qū)房，40平方米以下，總價100萬以上的。把戶口遷入，出租這套小房子，用租金減輕月供負(fù)擔(dān)，就不會感覺到吃力。

貸款是最需要注意的問題。

用純公積金解決貸款問題

上海信義代書貸款部經(jīng)理吳潔根據(jù)經(jīng)驗，建議買小面積學(xué)區(qū)房盡量使用純公積金貸款。房屋按揭貸款以房屋作為抵押物，而絕大多數(shù)重點學(xué)校都在城市的中心城區(qū)或老城區(qū)。很多小面積的學(xué)區(qū)房都是1980年代甚至1970年代末建造的，房齡超過30年，很可能達(dá)不到商業(yè)銀行對住房按揭貸款抵押物的要求。有的要求房子同時達(dá)到“面積70平方米以上、總價90萬元以上”兩個條件，有的要求“面積50平方米以上、總價100萬元以上”，還有的只受理房齡20年以內(nèi)的二手房住宅按揭貸款申請。即使個別銀行接受申請，也對借貸人的資質(zhì)有嚴(yán)格的要求—必須是收入穩(wěn)定的職業(yè)，比如政府機關(guān)工作人員、事業(yè)單位工作人員、國企職工、軍人、教師等。

達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，就不能申請商業(yè)銀行住房按揭貸款，只能用公積金貸款。公積金貸款對抵押物和借貸人資質(zhì)沒有那么多要求，但也要看公積金賬戶余額和月繳額，它將決定你能獲得多少公積金貸款。

首先，公積金賬戶要有余額，如果買第一套房子時也使用了公積金貸款，最好在買學(xué)區(qū)房之前把公積金貸款部分提前還清，再蓄水一段時間，這樣買小面積、舊學(xué)區(qū)房時即使不能申請商業(yè)貸款，也能用公積金申請貸款。

有些地方開發(fā)新城也會新建學(xué)校，這些學(xué)校的學(xué)區(qū)房大多是新建住宅，貸款就沒那么多限制了。

用換租解決住的問題

但小房子只能解決上學(xué)問題，不夠住。楊靈靈也考慮過“一步到位”—直接買套三房，把自住和上學(xué)問題一并解決，但是對口的三居室學(xué)區(qū)房都要五六百萬元，即使賣掉原有的那套房，目前政策限貸第二套房，首付至少六成，即使湊足了300多萬元的首付，剩下200多萬元的按揭貸款也是很沉重的負(fù)擔(dān)。相比之下，總價120萬元的房子給他們帶來的壓力要輕很多。

她打算將來孩子入學(xué)后，把原來的房子和這套小房子都出租，在學(xué)校附近換租一套大三房，方便孩子上學(xué)。

兩套房子的總租金足夠在學(xué)校附近租一套大房子，而且從租金市場的情況看，只要是在地鐵沿線的成熟生活區(qū)，租金水平不會因為幾公里的距離而有什么差別，幾公里范圍內(nèi)一套一居室加一套兩居室的租金，通常高于一套三居室的租金。所以楊靈靈甚至還有可能有一定的租金結(jié)余，用來沖還房屋貸款。

這種老房子通常都屬于普通住房，滿5年后轉(zhuǎn)手稅費很低。而且市中心的學(xué)區(qū)房總量不會變，政府新建學(xué)區(qū)房增加供應(yīng)的可能性也極小，所以學(xué)區(qū)房因為其附加的教育資源，一直是供應(yīng)小于需求，就算房地產(chǎn)市場不景氣，房主依然不愁賣不出去。

2、被限購、限貸？買低總價使用權(quán)房

使用權(quán)是公有住房的承租權(quán)。在福利分房時代，各地的居民住房幾乎都是由單位分給個人居住，產(chǎn)權(quán)公有，使用權(quán)歸個人，每月從工資里扣除小額租金。1990年代以后，住房制度改革展開，職工可以通過購買公有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，把房子的公有產(chǎn)權(quán)變成個人產(chǎn)權(quán)。大部分公房都通過這種方式變成了個人產(chǎn)權(quán)房，但也有例外。

由于職工個人原因和機構(gòu)改制的緣故，有一小部分住房沒有交錢變成個人產(chǎn)權(quán)房或是禁止轉(zhuǎn)換，還有些年代更久的老式里弄住房，由于整幢整院的房子被拆分以后再分配給不同的家庭，衛(wèi)生間、廚房等處共用，導(dǎo)致這些房子無法成套，不符合產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定，個人就只有使用權(quán)。北京市國土資源和房屋管理局出臺的《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作的通知》規(guī)定使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓。上海也規(guī)定未列入可出售范圍內(nèi)的公房可以進(jìn)行承租權(quán)（即使用權(quán)）的轉(zhuǎn)讓和交換。

買賣條件：本地戶籍、全額付款

因為不登記產(chǎn)權(quán)，這些使用權(quán)房如果對口重點學(xué)區(qū)，就可以解決買房被限購的問題。李萍用40萬元在上海市徐匯區(qū)買了一間8平方米的“亭子間”做學(xué)區(qū)房。40萬元只相當(dāng)于一套小面積產(chǎn)權(quán)房的首付款，不用再貸款，限貸限購都限制不到它，同樣能遷入戶口，進(jìn)對口學(xué)校上學(xué)。唯一的問題是，使用權(quán)不能用于抵押，因此不能像產(chǎn)權(quán)房那樣申請貸款，購買必須全額付款。

買使用權(quán)房時，雙方要辦理使用權(quán)變更，需要同時滿足兩個條件：必須征得房屋所有同住人的同意；只能在本市戶籍人口之間變更。“房屋所有同住人”的認(rèn)定有些復(fù)雜：登記的使用權(quán)人、戶口登記在房子里的人都能被認(rèn)定為房屋的同住人。最穩(wěn)妥的辦法是，去房屋所在區(qū)域的住房交易中心查閱，以交易中心登記的同住人為準(zhǔn)。

北京、上海等地都有使用權(quán)房，都能辦理使用權(quán)變更。買這種房子其實是獲得它的使用權(quán)，但和租房不一樣的是，這類房子沒有規(guī)定租賃期限，不存在租賃到期的問題，甚至少數(shù)成套的使用權(quán)房是可以申請轉(zhuǎn)變成產(chǎn)權(quán)房的。

買賣使用權(quán)房的金額不像產(chǎn)權(quán)房交易那樣最后由上家全部接收，而是必須進(jìn)入交易中心指定的專門賬戶，3年內(nèi)上家必須是出于買房的用途才能申請使用這筆錢，如果是用于其他用途，3年以后才能提現(xiàn)。如果這房子你過幾年也打算轉(zhuǎn)手，這3年的資金“凍結(jié)”期也要結(jié)合家庭財務(wù)計劃安排好。

3、從第一套開始，繞開貸款限制

由于限購限貸政策都還是地方性、階段性的政策，未來限制取消只是時間問題。如果現(xiàn)在你正在籌劃買第一套房，同時對將來買第二套房的首付和貸款存在顧慮，也可以提前規(guī)劃，繞開貸款、資金對買房的限制。

勉強置換大面積學(xué)區(qū)房？不如換租

現(xiàn)在的政策執(zhí)行力度很嚴(yán)，不論是名下已經(jīng)登記了一套房子的產(chǎn)權(quán)，還是有過貸款記錄，只要滿足這兩條中的任意一條，再次買房都會被認(rèn)定為第二套房：首付至少六成，貸款利率上浮1.1倍。

因此，如果既想落戶口入學(xué)，又想住在學(xué)校附近，置換一套大面積的三居室學(xué)區(qū)房，首付六成的資金壓力很大，而且會被認(rèn)定為家庭購買的第二套住房，貸款利率也要上浮。

楊靈靈現(xiàn)在住的兩居室均價2.3萬元／平方米至2.4萬元／平方米，要想不降低住房品質(zhì)，置換一套對口愚園路第一小學(xué)的三居室，那個地段只有4萬元／平方米以上、120平方米以上的公寓可選擇。就算置換480萬元的三居室，六成首付也要288萬元，把現(xiàn)在的兩居室賣掉再加48萬元才夠首付，另外還要以1.1倍利率貸款192萬元。和她實際選擇的72萬元首付、48萬元貸款買小套老房子相比，負(fù)擔(dān)要重一倍。從居住使用的角度看，置換三居室最直接的好處是每天送孩子上學(xué)的時間節(jié)省半小時，居住的地段更好。而楊靈靈通過換租也能得到這兩個好處—把持有的兩套房產(chǎn)出租，到孩子學(xué)校附近租套三居室住。

第一套房貸足七成

吳潔則建議：買第一套房貸款時盡量貸足七成，把資金以流動性更強的方式儲備起來，而不是在買第一套房時全部固定在房子里。

按照第一套買中小戶型房用于結(jié)婚，第二套買學(xué)區(qū)房用于子女就學(xué)來規(guī)劃，通常買第一套房和第二套房之間的時間間隔至少3至4年。家庭收入在這幾年間的增加、財富的配置優(yōu)化，再加上利用原先儲備的一部分資金的增值，等到需要再買學(xué)區(qū)房時，湊足一套小面積老房子的首付款還是不難的。

中國近些年，由于房地產(chǎn)市場波動大，房地產(chǎn)調(diào)控政策變化也比較頻繁，很難精確判斷什么時候取消限制政策，什么時候出臺新的替代政策。所以，基于當(dāng)前家庭購買第一套房首付比例最低，貸款優(yōu)惠最大的情況，可以考慮充分利用現(xiàn)有的優(yōu)惠條件，最大程度地利用杠桿。

為第二套房爭取公積金貸款額度

買第一套房時，就要了解這套房子的對口學(xué)區(qū)怎么樣，如果并不讓你滿意，幾年以后再買套重點學(xué)校的學(xué)區(qū)房幾乎是必須的。與其將來遇到各種限制時無奈抓瞎，不如為了將來買房更順利，早幾步計劃。

由于商業(yè)貸款利率明顯高于公積金貸款利率，因此，同樣是上浮1.1倍，商業(yè)貸款的利息也比公積金貸款利息高，吳潔通常會建議買第二套房的客戶用足公積金貸款：如果買第一套房的時候沒有使用公積金貸款，這時就可以貸足家庭公積金貸款的上限，最大程度地節(jié)省利息；如果買第一套房時使用了公積金貸款，買第二套房之前可以提前把公積金貸款還清，讓賬戶余額積累一段時間，當(dāng)公積金月繳額和余額都達(dá)到公積金中心的放貸標(biāo)準(zhǔn)時再買房、簽合同、辦理貸款申請，不過這種提前還清、蓄水后再次申請獲得的公積金貸款，按照規(guī)定不能貸足上限。

Tips

亭子間：上海等地舊式樓房中的小房間。一般在樓上正房的后面樓梯中間，面積不超過10平方米。