樓市最大矛盾是住房保障仍需完善

近年管理層三番四次對(duì)于樓市進(jìn)行調(diào)控，雖然效果是有目共睹的，但是調(diào)控畢竟是行政手段，如長(zhǎng)期持續(xù)，會(huì)影響市場(chǎng)自身的健康發(fā)展。市場(chǎng)發(fā)展自然有其自身規(guī)律，沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)可以靠不斷的行政干預(yù)來健康發(fā)展的，因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一種來自其內(nèi)在的調(diào)控來調(diào)節(jié)，這樣才符合市場(chǎng)化需求。

而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前最大的矛盾，個(gè)人認(rèn)為恰恰不是“房?jī)r(jià)太高”，而是國(guó)內(nèi)住房保障仍需不斷與時(shí)俱進(jìn)的完善。

1998年住房制度改革被譽(yù)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“元年”，首次將商品房、廉租房、保障房從法律上賦予正式的定義。這次改革，確定了中低收入家庭的住房問題由住房保障提供幫助解決，而高收入家庭住房問題由市場(chǎng)化方式解決，也就是：以商品房來解決高收入部分，中低收入其實(shí)根本不存在探討商品房?jī)r(jià)格高低問題。

之后，落實(shí)為住房公積金、廉租房、保障房來解決中低收入家庭問題。

隨著時(shí)代變化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，包括老百姓住房觀念的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很多變化。由于住房保障跟不上市場(chǎng)快速發(fā)展與變化的腳步，加上戶籍管理問題，越來越多中低收入老百姓無法通過原有住房保障解決住房問題，唯有購(gòu)買本來屬于高收入的商品房，導(dǎo)致社會(huì)住房問題矛盾尖銳。

在近年調(diào)控中，除了限購(gòu)等強(qiáng)制性行政干預(yù)外，最令人矚目的是龐大的保障房計(jì)劃。

自從2012年初宣布建設(shè)1000萬套保障房、今后5年將共新建3600萬套保障房這一龐大計(jì)劃以來，圍繞的爭(zhēng)論就一直沒有停息過。由于對(duì)地方政府來說，是一項(xiàng)負(fù)擔(dān)沉重的“虧本”工作，就算如何積極，無奈因?yàn)樨?cái)政問題，實(shí)現(xiàn)起來困難重重。

提出這一龐大的計(jì)劃出發(fā)點(diǎn)估計(jì)有三個(gè)：一是為了在所謂商品房“高價(jià)”環(huán)境下，解決中低收入階層的住房困難，促進(jìn)社會(huì)公平與穩(wěn)定；二是因?yàn)槟壳暗膽艏芾碇贫壬希瑢?duì)于入住保障房的中低收入家庭可以安排戶籍登記，而通過市場(chǎng)租賃的無法辦理，因此貨幣化保障無法推廣，唯有大建保障房；三是為了對(duì)沖社會(huì)投資的減速，防止經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)過快下降。

但是，大建保障房在美國(guó)等國(guó)家已經(jīng)被證明不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，目前主要是在中國(guó)香港、新加波等地區(qū)取得較大成效，但是，單一城市地區(qū)的成功，對(duì)于中國(guó)內(nèi)地來說，沒有可比性。

美國(guó)在50-60年代曾經(jīng)實(shí)施過大建保障房，不僅嚴(yán)重影響了正常房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還導(dǎo)致了大量資源與財(cái)政浪費(fèi)，最后出現(xiàn)大面積空置。其原因在于：首先，建成費(fèi)用以廉租形式，投資款的銀行利息要虧損，更談不上收回成本，變成了一次投資 “終生虧損”；其次，大量廉租房保障房嚴(yán)重沖擊正常樓市，導(dǎo)致出讓土地與稅收大量減少；最后，實(shí)物化不可能同時(shí)滿足各種各樣居住、工作需求，缺少人性化，解決不了核心需求。

1974年美國(guó)住房保障制度進(jìn)行革命性改革，通過《住房保障制度SECTION 8》，以貨幣化全面代替實(shí)物化，兼具科學(xué)可控與符合財(cái)政預(yù)算、人性化。至今運(yùn)行了38年，相當(dāng)成功，也是目前國(guó)際上主流住房保障藍(lán)本。

貨幣化保障住房、戶籍管理的變通、住房觀念引導(dǎo)、減稅減負(fù)才是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的出路由于內(nèi)地幅員廣闊、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，應(yīng)該參考現(xiàn)在國(guó)際上主流的貨幣化住房保障方案。另外，戶籍管理上也要與時(shí)俱進(jìn)，通過貨幣化補(bǔ)助的中低收入家庭在市場(chǎng)上租賃住房也可以辦理相應(yīng)登記，才可以解決目前市場(chǎng)租賃住房無法解決入學(xué)、工作、就醫(yī)等核心問題。同時(shí)，必須大力引導(dǎo)住房觀念：人類有史以來，從來沒有一個(gè)國(guó)家可以實(shí)現(xiàn)人人買得起住房。

最后，商品房?jī)r(jià)格調(diào)控要回歸合理、民生要進(jìn)一步解決、社會(huì)要穩(wěn)定發(fā)展、經(jīng)濟(jì)要保增長(zhǎng)可持續(xù)，減負(fù)減稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的出路。