買房不“縮水”，躲開五大陷阱

要買房子了，說簡單也簡單，說復雜也很復雜。很多人在買了房子之后發現說好的面積呢？說好的規劃配套呢？說好的產權年限呢？怎么全都“縮水”不見了！這些都是開發商稍一忽悠，沒有買房經驗的你就會上當的事情，如果你是正準備買房的人，以下實際案例肯定能幫助到你。

1 層高縮水

要明確約定違約賠償數額

【案例】某樓盤多位業主一起與開發商簽訂了預售合同，合同約定房屋層高為2.9米。交房后，有業主發現房屋質量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.9米。于是業主作了自測，結果發現高度為2.6-2.62米不等。當業主們要求開發商承擔違約責任時，開發商卻推說是銷售公司在制作預售合同文本時的筆誤。

點評：從法律上講，都以寫入合同的文字為準，所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，必須承擔違約責任。如果業主沒有約定開發商賠償數額，法院只能從合理性角度出發，酌情確定賠償數額，而這種賠償數額一般低于業主的預期。友情提示下，對待層高“縮水”要明確約定違約賠償數額，建議購房者在購房之前最好先看一些房屋樣板間，如若滿意，就在合同中明確交房后的房屋層高應與樣板間一致。

2 規劃縮水

細化補充條款防止規劃“變樣”

【案例】李先生被廣告吸引，來到某樓盤售樓處。售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規劃，還重點介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時，盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內容僅供參考”字樣，但看到附件中有一期和二期的規劃圖，也就沒多問，他買下了一套一期的房子。入住后不久，隨著二期建設的推進，他和其他業主發現這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是，李先生與小區百余名業主共同將開發商告上法庭，要求將其恢復原狀，但既成事實的東西無法改動。

點評：部分開發商會把一期后面的規劃描繪到樓書中，并就后期規劃在合同中約定免責條款，或約定特別輕的違約責任，以獲取較小的違約成本與小區規劃變更間的差額利益。專家提醒說，把開發商的規劃作為補充條款寫入合同，買房者也可通過房管部門了解小區規劃是否已經過規劃部門的審批，也可讓開放商提供相關證明。

3 面積縮水

建筑面積與套內建筑面積都要在合同中約定

【案例】張先生預購了一套商品房，預售合同約定建筑面積為102平米，套內建筑面積為81平米。還約定如果產權登記建筑面積與合同約定建筑面積發生誤差，比例絕對值低于3%時據實結算，超過3%時，買家可退房。房子交付之后，張先生委托某房產測繪單位重新測量，發現總面積與約定一致，但套內建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房，但是開發商認為不存在違約。

點評：根據有關司法解釋，房屋套內建筑面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算，若超過3%買房者可要求退房并主張返還已付購房款及利息。友情提醒下，各位買房者在簽訂合同時應注意約定細節。因此建議在簽合同時，要把建筑面積與套內建筑面積都做準確的約定。

4 年限縮水

簽約前弄清土地性質 分清土地和房屋的使用年限

【案例】2012年年初，李先生在計劃購買某爛尾樓續建工程樓盤之前，詢問了該樓盤土地使用年限，售樓小姐說保證是70年。后來簽預售合同時，他發現合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為1993年至2052年，該房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上當。

點評：有許多買房者不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區別。時下大多開發商是直接從政府部門受讓或從其他開發商那里轉讓而拿到土地的。買房者買房后，對該房屋所享有的使用年限應為：原土地出讓合同規定的土地使用年限減去開發商已使用的年限。友情提醒下，在看房選房的時候，就要注意問一下售樓處人員，這房子的拿地時間，這樣的話，產權年限還剩多少，在拿地時間上加70年就行了。如果售樓處人員連這一問題都無法為你解答的話，那建議還是先別下手購買。

5 配套縮水

配套相關細節要在合同中詳細體現

【案例】張女士看到某樓盤樓書的介紹：小區將設有1.5萬平米的高檔會所，有室內游泳池等設施。張女士很喜歡，于是當場就買了房。不料會所建成后嚴重“縮水”，面積不足4000平米，游泳池規模也很小。

點評：會所不是房產開發的必備設施，買房者一般也不能據此主張解除合同。許多購房者在簽合同時往往只關注房屋情況，忘了約定配套設施等相關條款，導致糾紛不斷。專家提醒說，對配套設施的約定要明確詳細的責任承擔，建議業主在簽預售合同時，把如會所的交付時間、所有權歸屬、服務功能、服務對象等相關的條款明確寫進合同，并明確責任承擔。

【編后語】

房子到手的時候，一不小心就有可能縮水了，如果你不是那么在意細節的買房者，那就可能會包容這樣的“縮水”陷阱，但如果你是一定的完美主義者，房子與原本想象的稍有出入，便寢食難安，那就要在買房前就事事小心、步步為營，要不很有可能買到一套自己不那么滿意的房子。所以，在買房的過程中，務必要警惕著五大陷阱。讓自己買的放心，住得舒心。