樓市調(diào)控會(huì)如何再加碼？

倪金節(jié)

財(cái)經(jīng)作家，《投資客》專欄作家，常年研究宏觀經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)。已出版《反通脹戰(zhàn)爭(zhēng)》，《好泡沫還是壞泡沫？》等作品。

近日，房企齊聚博鰲熱議樓市，業(yè)內(nèi)坦言，決策層關(guān)于嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲的態(tài)度十分明確，“控房?jī)r(jià)”與“穩(wěn)增長(zhǎng)”這一對(duì)“你中有我，我中有你”的“兄弟”，將越來越呈現(xiàn)“兩條腿走路”的態(tài)勢(shì)。隨著樓市新一輪調(diào)控政策即將出臺(tái)的預(yù)期日益發(fā)酵，市場(chǎng)普遍關(guān)注的是，到底會(huì)有哪些儲(chǔ)備政策可能出臺(tái)？

自近幾個(gè)月穩(wěn)增長(zhǎng)政策不斷推出，一度下行的房地產(chǎn)價(jià)格再度呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)，市場(chǎng)亦開始預(yù)期新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格在連續(xù)下跌8個(gè)月后首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)，7月份房?jī)r(jià)也很有可能繼續(xù)維持整體上漲的趨勢(shì)。

而隨著下半年經(jīng)濟(jì)下滑壓力的可能繼續(xù)加大，地方政府定會(huì)紛紛置以往的樓市調(diào)控政策而不顧，那么始于2010年初的本輪樓市調(diào)控，只能走向失敗。房?jī)r(jià)也只能再陷入暴漲的周期。顯然，這樣的后果是中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以承受之重，也是決策層試圖盡可能規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。

為此，可以預(yù)計(jì)，在今年內(nèi)的幾個(gè)月，樓市調(diào)控政策將繼續(xù)加碼，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定下行。近期傳言的取消住房預(yù)售制度，盡管未經(jīng)證實(shí)，但一個(gè)側(cè)面也反映出，市場(chǎng)確實(shí)普遍預(yù)期新調(diào)控政策的出爐。

歷經(jīng)嚴(yán)厲限購(gòu)、收緊銀根等一系列調(diào)控之后，再加碼預(yù)計(jì)會(huì)在房產(chǎn)稅上大做文章。雖然中國(guó)房?jī)r(jià)當(dāng)中，各種名目的稅費(fèi)已經(jīng)占據(jù)了很高的比重，房市理應(yīng)以減稅來降低交易成本，進(jìn)而拉低房?jī)r(jià)，同時(shí)房產(chǎn)稅也涉及到重復(fù)征稅的問題，但是在分稅制改革不見蹤跡、地方財(cái)源困難的當(dāng)口，估計(jì)很難有外力足以抵擋房產(chǎn)稅的推出。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅推出，最直接得益的就是地方政府，能減緩因土地出讓金銳減帶來的財(cái)政壓力

近日，國(guó)家稅務(wù)總局組織了各地稅務(wù)系統(tǒng)工作人員，學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評(píng)估技術(shù)。此舉表明在房產(chǎn)稅推進(jìn)層面，政府已經(jīng)開始研究具體操作技術(shù)。除此以外，近幾年個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)步伐明顯加快，主要城市的聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。這也為存量房征稅提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。而且通過這一系統(tǒng)，也能較為準(zhǔn)確的得出全國(guó)的空置房比例、多套房情況，這對(duì)于打擊投機(jī)性需求效果顯著。

不過，推出房產(chǎn)稅、住房信息系統(tǒng)建設(shè)都依然只是停留在治標(biāo)不治本層面。雖然預(yù)計(jì)接下來加碼很可能在這方面推進(jìn)，但對(duì)其擠出房?jī)r(jià)泡沫的作用，究竟會(huì)有多大，筆者信心不足。很有可能的情況是，面對(duì)洶涌的房?jī)r(jià)再反彈，房產(chǎn)稅就像當(dāng)年的樓市限購(gòu)令一樣，浩浩蕩蕩地推出，坊間對(duì)其期望值都十分的高，但最終也就帶來微小的效果。就像限購(gòu)令執(zhí)行兩年多來，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下行。

為了避免重蹈限購(gòu)令覆轍，新一輪政策加碼必須真實(shí)地從供求雙方一起入手。不管是限購(gòu)令，還是房產(chǎn)稅，都局限在壓制需求的層面，而未能在擴(kuò)大供給方面出臺(tái)重大舉措。比如土地供給速度是不是可以更快一點(diǎn)，對(duì)囤地的打擊是不是可以力度兇猛一點(diǎn)，保障房建設(shè)力度是不是可以更大一些。同時(shí)，要放慢貨幣擴(kuò)張的速度，告別以政府投資拉動(dòng)增長(zhǎng)的老模式。在貨幣存量依然維持較高增長(zhǎng)、為了GDP繼續(xù)“保八”的情況下，房?jī)r(jià)天然上漲的動(dòng)力十足。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，擠掉房?jī)r(jià)泡沫是確保一切回歸正常路徑的基礎(chǔ)。持續(xù)十幾年的房?jī)r(jià)高漲必須到了終結(jié)的時(shí)候。所以，樓市調(diào)控在繼續(xù)加碼之際，一定要考慮執(zhí)行后果，不能作秀，不可以試驗(yàn)的心態(tài)為之。如果連房產(chǎn)稅這么重頭的政策，最終都難以降服房?jī)r(jià)高昂的頭顱，那只能說明貨幣擴(kuò)張?zhí)炝耍暧^經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)太依賴了。為了下一個(gè)十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，這一次無論如何，請(qǐng)來一次真誠(chéng)的房市調(diào)控。