溫州炒房團覆沒將帶來三大反思

張平

上海財經大學金融系碩士，上海富大集團公司副總裁，知名財經評論員，《投資客》特約專欄作家。

多位溫州炒房者、房產人士認為，叱咤全國市場的“溫州炒房團”在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒。以溫州為例，新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十，炒房者即便現在把房子賣出去，也已經資不抵債。（據8月13日《第一財經日報》）

盡管持續了2年多的樓市調控政策并非針對“溫州炒房團”，但“溫州炒房團”的覆滅卻讓很多民眾看到了房價下跌的希望。一直以來，“溫州炒房團”影響巨大，所到之處，樓市熱銷、房價飛漲、人氣聚集，成為最受各地開發商歡迎的炒家。而各地民眾卻對“溫州炒房團”極為反感，認為他們是一群貪婪的蝗蟲，是助推當地房價的罪魁禍首。那么我們該從溫州炒房團的覆滅上得到啥反思呢？

首先，溫州炒房團中除了20%左右是專業炒家，30%是官員和跟風者，其余50%是由企業主構成。而這些企業主認為，與其辛苦做實業，還不如把企業作為融資平臺，從銀行和高利貸處獲得大量資金去炒房地產。據統計，在“2010年溫州市百強企業”中，40多家制造業企業，無一不涉足房地產開發。除了炒作本地樓市外，溫州炒房者還在全國各地買房，其中以杭州、上海等地為重點，其房源占比很大。當企業主們拋下自己的主業，進行高比融資，對房產過度炒作之時，樓市的調控政策隨之到來。在與政策進行了二年多的博弈之后，除了一部分溫州炒房者退出市場外，剩下的一大批炒房者，在房價下跌、融資成本重負之下，即使變賣房產也已資不抵債。

更要命的是，今年實體企業狀況不佳，上半年六成溫州規模以上工業企業出現減產或停產，所以企業主想靠挪用實業資本來填補房地產的窟隆恐也難以為繼，最后只能處于“濕手捏面粉，拋也不是拿也不是”的尷尬境地。所以房地產業對于溫州炒房團而言是把“雙刃刀”，靠高杠桿、高利貸融資固然能夠使抄房者一夜爆富，但是如果你對市場反應遲純、對政府置之不理，也能使人一夜進入地獄。我們套用股市名言：“出來混，遲早要還的”。一語揭示當前溫州炒房團的宿命。

再者，對于銀行業也應該為此深刻反省。去年7月，中國人民銀行溫州支行監測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。據當地業內人士估計，溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。如今溫州炒房團已經搖搖欲墜，當投機炒房者的資金鏈斷裂之后，他們只能把名下房產交給銀行抵債，而銀行拿著大量的房產和土地在當前樓市嚴厲的調控之下，將如何變現也是一個大難題。今上半年溫州銀行業資產質量惡化，溫州市人民政府網站公布的來源于溫州銀監分局數據顯示，溫州市銀行業不良貸款率升至2.69%。專家預計，銀行業信貸資產質量下降的風險還在增加。

最后，地方政府也該反省。像溫州炒房團那樣的投機客之所以能夠盛行一時，都是地方政府的縱容所致，也難怪有專家稱，房地產已經綁架了中國經濟和地方政府，這一點也不為過。地方政府之所以被房地產綁架，是因為各地方政績考核指標主要還是看GDP增速，而政府投資是拉動短期經濟增長的“靈丹妙藥”，但是政府投資基建項目需要大量資金將從何而來？所以地方政府只能從房地產業稅收和土地財政上獲得足夠的資金。現在看來這樣的畸形發展模式必須要有二個方面改變：一是經濟主要靠原來的政府投資來拉動，逐步轉變為靠民間投資和消費來拉動；二是政府的職能必須改變，由原來的投資沖動性政府，轉變了公共服務型政府，而只有這樣地方政府才能徹底擺脫對房地產的依賴。

隨著房地產調控的層層加碼，房產稅預計也將在明年擴圍，有專家估計溫州炒房團很難撐過今年底。溫州炒房團從暴富走向沒落，它留給我們的反思實在太多太多。