樓市底部區間仍將反復

黃峻

中國房地產經濟師、經濟學家、房地產專業學者，央視網(CNTV)經濟臺、新浪網、網易等各大媒體專欄作家、經濟評論員，《投資客》特約專欄作家。

之前判斷今年2次降息之間就是本輪樓市運行周期的最低谷，其后兩周全國相當部分地區與城市樓市出現不同程度的“止跌回穩”，甚至部分大中城市出現成交量明顯放大，土地市場也一掃2012年上半年的冷清，出現成交回暖。

這讓人想起了2008年底至2009年初，好像是情況差不多。

其實，歷史從來不會簡單的重復，盡管可能存在各種各樣的相似地方。接下來的樓市既不會一躍而進，也絕不會像某些“老空頭”所說“崩盤”、“大跌”。而近來很多關于房地產市場的所謂研究、評論動不動評論國內樓市2020年，甚至2025年情況，還分析很多人口、經濟等情況。其實，這些分析要做到準確幾乎不可能，因為基本沒辦法準確預測居住習慣與形態的變化、科技的革新（對于建筑、城市形態等的沖擊）、貨幣實際購買力等因素，因此所謂探討如此長期的樓市走勢目前看來并沒有實際意義。

那么2012年下半年至2013年初的樓市將如何走向？

按照個人觀點，樓市已經在底部運行，而且最底點在2次降息之間的區域。目前來看，雖然市場上對于本人市場底部確認的觀點接受程度不一，但是有一點可以肯定是：樓市的調控已經不可能再有較為有力的“加碼”措施。

然而，本輪樓市周期并不是2008-2009年的簡單“翻版”，因為無論國內外經濟環境還是市場情況已經大不相同。因此，本輪樓市雖然已經經歷最低谷時期，但是不會像上次周期那樣一部而就走向回暖。本輪樓市周期由于國內外經濟環境的復雜性、不可預見性，下部部分的走向也會相當曲折、反復。

具體來說，如果確定本月是最低谷時點，那么下一階段的情況是震蕩與反復不斷。最初期是樓市成交量突然放大，價格相對回穩，樓盤以價換量得到市場的接受，無論是一手房、二手房，甚至是土地市場出現一定程度的“回暖”，部分城市表現還會比較明顯。目前階段就是這個時段。

抑制了2年多的購房需求在多重市場博弈與降息利好后，在開發商推出較大幅度優惠的同時，呈現較為集中的釋放。一手房中剛性需求形、性價比較高、中低端的產品表現特別好，二手房出現賣家反價（加價或者先不賣觀望）。而這階段，商鋪等商業類項目開始由2年前一路凱歌的走向變得越來越停滯，原來市場相當看好的商業地產項目突然轉向，變得越來越小心翼翼，無論是開發商還是投資者，對于商業地產的集中推出的擔心越來越大。

然后，管理層會開始擔心樓市調控的“微調”與緩慢轉向的速度過快，估計再會出臺一些重復之前措施的“強調”性文件與精神，基本是以“重申”、“強調”為主，雖然表面看好像是“新”東西，其實基本是將原來調控的調子再重彈，但是不會有新的突破性調控措施。

但是，對于市場信心，還是有一定程度的打擊。而同時，對于國內外經濟情況的仍然讓人擔心：可以預見2012年下半年，國內經濟的減速與下滑越來越嚴重，外貿形勢越來越不樂觀，加上在這階段剛好碰上國內“產業機構調整”，密集型、高能耗、相對不環保的項目集中大量撤離中國，同時這些工業的上下游大量的生產變成嚴重過剩，讓這個經濟環境在表面上已經看出問題不少。

而國外方面，美國與歐洲經濟危機仍然會不斷新問題、解決、再新問題爆發、再解決這種模式運行相當長時間，讓全球投資者憂心忡忡。因此，這階段管理層在整個宏觀面的考慮可謂舉步艱難，必然會慎之又慎。樓市在這種宏觀經濟環境下，會不斷反反復復，時好時壞，甚至出現“反抽”。而且，樓市內部的結構性調整會進一步加快，出現越來越明顯的結構性分化。

總體而言，本輪樓市周期后半部的初期至2013年初，都是相當反復與分化。相當而言，性價比高、小戶型、公寓、具有區域性重大題材的產品會回暖較快、較好，而最高端的山頂、海邊豪宅，雖然回暖較慢，但是其稀缺性保值性越來越被市場認可。但是中端偏高的戶型，尤其是特大戶型的市場就相當堪虞；而商業地產會進入白熱化的競爭階段，面臨的挑戰遠遠大于機遇，工業地產情況也是一樣，廠房的空置率會越來越高。而按照區域看：三大板塊（環渤海、長三角、珠三角）相對會回暖較快、較好。從價格上看，回暖初期價格變化總體不大，最明顯表現還是原來的優惠消失而已。