多地上調公積金貸款額度“熱”的冷思考

近日，武漢、南昌、鄭州、沈陽、山東濱州等二三線城市紛紛上調住房公積金貸款額度。其中，武漢市住房公積金的新規定是，單方繳存的職工購買首套住房，包括一手房、二手房，且住房面積不超過90平方米，額度上限上升至80%，最高不超過60萬元。南昌市也對公積金貸款最高限額進行了調整。調整后，對在南昌市市區購房的，貸款最高限額由以前的40萬元上調至50萬元，對購買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度也上調至60萬元，此項調整已從4月1日起執行。

據了解，目前全國住房公積金繳存余額已超過2萬億元，在滿足正常提取、貸款并留足備付準備金的情況下，初步估算結余資金超過4000億元，沉淀資金數額巨大。特別是去年下半年以來，隨著樓市行情遇冷，多地發放公積金貸款的額度和貸款人數出現雙下降。在此背景下，中央相關部委多次明確支持首套房購房需求，而上調公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購房需求。

但與近期正如火如荼地進行公積金貸款政策調整的二三線城市相比，北京、上海等一線城市至今未有任何動作。依照我國公積金管理制度，公積金貸款最高限額的調整權限在地方政府，調整主要依據是當地平均收入水平、公積金繳納額度、房價變化情況。許多公積金管理人士認為，上調公積金貸款額度只是公積金支持首套房購房需求的開始，未來將有更多城市調整公積金政策。不過，亦有分析人士對上調公積金貸款額度表示擔憂：當前既要逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，又要防止一些地方以保剛需為名，變相松綁樓市調控，甚至違規操作，擾亂市場預期。

上調公積金貸款額度刺激剛需入市

二線城市的典型代表武漢市近日公積金政策的調整最為引人關注。由于新政策規定，用公積金貸款購買首套住房的貸款人最高可以申請到八成的貸款。因此，購買者只需支付兩成首付，貸款人就可以輕松買房了。據了解，凡在武漢市住房公積金中心正常足額繳存住房公積金達6個月以上的在職職工，在購買自住住房時可以申請公積金貸款或組合貸款。按照規定，借款人單方正常繳存公積金，貸款額度一般不超過所購房屋總價的50%。

而根據新規定，單方繳存的職工購買首套住房，包括一手房、二手房，且住房面積不超過90平方米，額度上限上升至80%，最高不超過60萬元。而在未調整前，必須夫妻雙方繳存才能申請最高60萬元的貸款。與此同時，原規定月按揭還款額不能超過職工月收入的35%也調整至45%。

無獨有偶，近期上調公積金貸款額度的城市還有蚌埠、克拉瑪依、呼和浩特、鄭州和信陽等諸多二三線城市，調整額度均在15%-25%之間。蚌埠從4月1日起，職工夫妻雙方均連續足額繳存住房公積金，公積金貸款額度上限由30萬元提高到35萬元；購買二手住房及在市轄三縣購買住房的，公積金貸款額度上限由25萬元提高到30萬元；新疆克拉瑪依個人在公積金中心的最高貸款上限由50萬元增加到70萬元；濱州將住房抵押貸款的最高額度及最長期限由現在的25萬/15年提高至30萬/20年，以提高職工購買、建造自住住房的能力；鄭州住房公積金管理中心日前公布，為更好地支持和滿足繳存職工利用住房公積金貸款購買家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻雙方在市級住房公積金管理機構正常繳納公積金的，單筆最高個人貸款限額從40萬元上調至45萬元。此外，信陽住房公積金最高貸款額度由原來的個人16萬元、夫妻雙方28萬元分別提高到26萬元和38萬元。

經歷了近兩年從緊的樓市調控，當前我國房價上漲過快勢頭得到抑制，投資投機需求大幅降低，部分地區房價出現了下調。中央有關部門明確表示要進一步鞏固調控效果，同時今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策，支持居民的合理購房需求。

據了解，目前已有廣發銀行、花旗銀行等多家銀行開始下調首套房貸款利率。市場分析人士認為，首套房貸利率的變化等只能看作是總體調控從緊背景下的一次微調。而這次微調的指向十分明顯，就是對自住需求的“寬松化”政策。說到底，調控的基調沒有變化，只不過是更加強調了差異化信貸的政策而已。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在“限購限貸”大方向不變的情況下，引導合理的自住類改善類需求釋放，是為了保持市場的穩定。

調控意識到誤傷剛需之后的各方動作

對剛需的護衛正從各個層面形成：包括首套購房的優惠政策常態化趨勢，也包括各地對公積金貸款額度的提高。不過，這并不意味著樓市調控的放松。即便是開發商，也對樓市調控不放松堅信不疑。保利地產董事長宋廣菊表示，房地產調控不會重走2008—2009年的老路，“去投資化”的措施將常態化、制度化。

動作一：政府各種政策微調護航剛需

首先是貨幣政策微調。隨著一季度住房貸款額度的重新發放和首套房八五折利率的出現，再加上開發商的促銷配合，終于促成了3月份各地成交的“小陽春”局面。同時，與剛需聯系緊密的公積金貸款額度，在二三線城市不斷上調，包括南昌、沈陽、克拉瑪依等，上調幅度基本在15%—25%之間。據《中國經營報》報道稱，住建部籌劃剛需購房優惠制度化，優惠或常態化。雖然目前這一消息并未得到住建部證實，但是這一消息并不出人意料，也與當前調控趨勢并行不悖。

對于政府的種種動作，有專家認為政府救市已經開始，而一些購房者開始恐慌，懷疑是否下一輪的暴漲又將來臨？中國房地產經濟研究院院長謝逸楓表示，多個二三線城市提高了住房公積金貸款的額度和年限，其主要目的是支持和鼓勵剛性需求購房，也是地方政府曲線救市的策略之一。他甚至表示：“二季度后房價回漲，開發商好日子已經來臨了，危機過后就是春天?！?/p>

動作二：地產商去投資化是常態

開發商很期待政策對剛需的保護，但這并不意味著調控的放松，更不是所謂的“救市”，即便是開發商，對此也未有任何期待。在中大EMBA的一次演講中，宋廣菊表示，當前經濟下行壓力較大，通脹仍存在不確定因素，但是“穩增長不會再次通過松綁房地產達到目的”。宋廣菊表示，這一輪政府對宏觀經濟的把握比較成熟，“此次不松綁房地產，皆因不愿重走2008—2009年的老路”。因為2008年徹底放松樓市之后，導致市場在“大落”之后出現“大起”，房價高漲，負面影響延續至今。宋廣菊認為，“房價合理回歸”這個目標導向決定了中央對房地產調控不會放松，“去投資化”的措施將常態化、制度化。

但經濟下行的風險決定了貨幣政策微調紅利將會持續釋放。宋廣菊說：“這將會使房地產行業繼續享受貨幣政策的微調紅利，尤其是針對剛需的信貸支持在目前得到了額外的強調，為未來市場創造了可利用的寶貴政策條件。”

動作三：部分銀行對大型項目融資開始提速

近日，中國建設銀行廣東分行相關部門對外發布消息稱，該行今年4月以來信貸增速有所提高，其中從去年至今年4月，該行在廣州地區累計辦理綜合型融資產品684.65億元，其中包括廣州地鐵100億元中期票據、南方電網50億元超短融資等大型項目的融資。此外，由于部分銀行近期也紛紛推出了房地產貸款利率優惠活動，因此相關銀行個人房地產按揭貸款業務也增長較快。

中金公司4月23日發布宏觀經濟報告稱，預計2012年4月份貨幣政策將繼續維持總量寬松，貨幣供應量將保持適度增長，4月份人民幣新增貸款為9000億元左右，高于全年平均分布值。分析認為，鑒于4月以來由于存款流失與外匯占款減少造成的流動性趨緊局面，不排除央行會在4月末或5月初下調存款準備金以釋放流動性。

專家呼吁防止以保剛需為名的違規操作

在房地產市場出現一定復蘇的環境下，也有一些新情況值得關注和警惕。

有分析人士指出，針對購房者，一是警惕“偽剛需”。比如盡管有多套房產，但將房產轉移到親屬名下，或家庭有多套房，但都不在成年子女名下，買房人巧借政策，成為剛需。二是關注投資需求再度大規模入市，近期北京市場一些豪宅銷售十分火熱，這既表明不少投資需求看好樓市，而且從理論上講，豪宅的買家應有多套房產，那么在限購令的背景下其買房的途徑值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代辦社保或買賣戶口等違規行為近期再度活躍，這些違規操作變相打開購房通道，擾亂市場預期。

針對開發商，一是關注開發商不拿地、不開工、緩施工等情形，對于一些拿地不動工的項目，必須嚴肅處理；二是對于一些定價過高、漲幅過快的項目，應保持關注，對其存在的違規銷售行為進行追查。

針對地方政府應該看到的是，許多城市的土地出讓金占其財政收入的四成甚至更多，在土地利益沖動下也有一些城市出臺救市舉動，對此應堅決取締，追究責任。

專家建議，目前既需要堅持調控政策不動搖，也需要加快個人住房信息系統建設以及房產稅推進等工作，建立樓市長效調控機制，使房價回歸到合理水平。

全國房地產經理人聯盟副主席賈臥龍表示，隨著剛性需求的持續釋放，樓市成交又漸顯疲態。地方政府必然會采取各種“微調”措施，以提高剛需購房能力。

對此，中南財經政法大學房地產研究所所長張東表示，房地產調控政策主要在于抑制投資投機性需求，且支持自住性購房需求。當前，樓市漸入拐點，有能力購房的人群不能買房，而剛性需求卻面臨較大的購房困難。從這個角度看，公積金限額的調整對樓市的發展將是一個利好消息。張東認為，這樣的微調是必要的，也正是房地產調控朝著精細化、科學化方向發展的表現。

中國指數研究院華中分院副總經理姚銳指出，當地公積金新政策實施后，將會帶來一定的首套房購房需求。但對樓市的整體成交量影響有限，短期內難有較大變動。