武漢市房地產泡沫原因分析

摘要：本文分析了目前武漢市房地產市場出現泡沫的原因，并分需求、供給、經濟環境、制度和其他五個方面對武漢市房地產泡沫產生的原因進行了深入的研究分析，為武漢市政府未來打壓房地產泡沫、提出房地產調控政策提供了一定的參考依據。

關鍵詞：房地產泡沫 武漢市 原因分析

中圖分類號：F124 文獻標識碼：A

在我國，出現房地產泡沫的原因是多方面很復雜的，除了房地產業自身的某些特點、房地產開發商成本的上升、群眾購買能力上升帶來的剛性需求、住房政策不合理之外，國際熱錢大量涌入國內、政府開發商聯手哄抬房價以及社會大眾的心理影響都是房地產泡沫出現的重要原因，下面將分五個部分來分別說明武漢市房地產泡沫形成的原因。

一、需求方面的因素

當前，隨著我國社會經濟的快速發展，我國的城市化進程不斷推進，在2011年城市化率已經達到了50%，而依照國際的慣例來說，我國仍然處于城市化率的快速增長區間直到城市化率達到70%左右，這就意味著在城市化的過程中，有大量的農村人變為了市民，這部分人口的進城勢必會有房地產有大量的剛性的需求，而對于武漢市而言，在2011年常住人口就已經突破了一千萬，與十年前的常住人口相比，增加了20%多，這些新來人口對房地產的需求必然推動了房價的上漲。

此外，城鎮居民可支配收人的不斷增加也是推動房價的原因之一，就武漢市而言，城鎮居民可支配收入從2002年的不到8000元增加至2010年的超過20000元，居民的購買能力有了大幅的增加，對房地產的消費能力必然也增加，再加之最近幾年上一輪生育高峰的80后一代進入了適婚年齡的時間，這一部分人對婚房的剛性需求也是房地產需求的重要來源。

二、供給方面的因素

近些年來，由于我國經濟的高速發展，消費者價格指數CPI也一直居高不下。再加上我國對基礎建設的加強，導致建筑材料需求上升，建設材料價格也水漲船高，這也直接就推動了房地產建筑成本的上升。而作為建筑成本另一大塊的人工費用即建筑工人的工資也有較大的增加，建筑成本的增加也就推動了房地產價格的上升。

此外隨著房價的上升同樣刺激了地價，由于土地資源具有稀缺性以及區位性，導致土地價格快速上升，而作為房地產成本的重要部分的地價的上漲反過來又促進了房地產成本的上升，這又推動了房價的上漲形成了惡性循環。

三、經濟環境方面的因素

自從2001年后，全球的各大經濟實體實行的超低利率政策使得全球的資金空前的具有流動性。特別是在隨后的美國次貸危機之后，全球性的經濟衰退已經不可逆，超低利率政策更是被各國長期執行。而此時人民幣持續飽受升值的壓力。人民幣對美元匯率從2001年8.5左右持續攀升至2011年的6.3，人民幣對美元升值了30%以上。國際熱錢大量的流入也是抬高我國房價的一個重要因素，而央行為了緩解人民幣升值的壓力，也不得不買入美元并加大人民幣的投放，超額的貨幣供給又加重了房地產的泡沫。

與此同時，而由于我國的投資市場不完善，金融工具品種單一，特別是適合個人的，其安全性、流動性和盈利性均較好的投資產品明顯匱乏，完全不能滿足普通居民快速增長的投資意愿。而股票市場在經歷了2008年的大熊市之后，持續的低迷，嚴重的挫傷了投資者的信心。而保險市場更是有待規范，在營銷及理賠等諸多環節都頗有爭議，很多居民都不敢涉足其中。相反，由于房地產業的快速發展，以及房價在不斷地攀升，被許多的居民看做理想的保值增值的工具，因此，大量的民間資本也紛紛涌入了房地產業，也間接地推高了房價。

四、制度方面的因素

我國的房改并不完善，還存在制度上一些問題。住房保障體系的不健全，經濟適用房不足。經濟適用房雖然是面向中低收入家庭的，提供具有一定福利保障色彩的政策房，但存在著房型偏大、總價偏高等問題，而僅限本地中低收入階層購房的硬性門檻，也阻遏了不少的外地人的需求，此外市場的供應量也明顯低于需求，經濟適用房基本都是供不應求。

此外，“土地財政”也是推動高房價的重要推力，武漢市2011年的土地出讓收入就有589億，位列全國130個城市的第八，即使如此，仍然比2010年的土地出讓收入少了三成。此外在房地產的整個交易過程中，據不完全統計，政府所收取的各種稅費占到了土地價格的40%左右。再加上我國目前的以GDP為標準的政績考核制度，房地產業又是一個極其容易拉高GDP的一個產業。某些地方政府為了自己的目標，必然會推高土地價格，從而推動房地產泡沫。

五、其他方面的因素

在我國，大多數人儲蓄的主要目的是買房子，這是歷史的傳統也是人民獨特的生活觀，先買房后結婚就是傳統觀念。若是租房的話，大多數人都會覺得沒有安全感，沒有“家”的感覺，擁有一套自己的房子是許多人的驕傲，而這種觀念也必然會拉動對房地產的需求。□

（作者單位：王堯，華中農業大學土管學院；陳強，江夏區國土資源與規劃局）

參考文獻：

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