對重慶市沙坪壩區(qū)保障性住房體系建設(shè)的思考

一、重慶保障性住房近期快速發(fā)展的背景

近年來我國房價不斷攀升，城市人口不斷增加，城市發(fā)展遇到了前所未有的瓶頸問題。溫家寶總理在2008年“兩會”期間的政府工作報告中指出，要抓緊建立住房保障體系，堅定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂業(yè)。“十二五”規(guī)劃綱要中將保障性安居工程列為“必須完成的”約束性質(zhì)指標(biāo)，保障性住房逐漸成為當(dāng)前解決城市人口在高房價壓力下實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的主要途徑。以重慶而言，主城的房價就從2009年均價約6000元/平方米，上漲到了2010年均價8000元/平方米左右，其快速拉升的速度超過很多專家學(xué)者的想象，尤其是進(jìn)入2010年俗稱以金九銀十（9、10月份）開頭第四季度更是以近25%的速度進(jìn)入快速上升通道，盡管國家對于限制房價制定了像國十條、國八條之類的嚴(yán)厲政策，但是對于高房價的震懾依然不見明顯起色，而對于普通老百姓而言，作為基本生存需求的住房已讓他們看不到希望，最迫切的問題擺在了人民和政府的面前。

二、重慶保障性住房政策發(fā)展推進(jìn)歷程

隨著住房制度改革的深入，1994年重慶市出臺《重慶市公有住房出售管理辦法》，逐步實(shí)現(xiàn)公房私有化。為解決主城區(qū)部分經(jīng)濟(jì)條件差、購買能力有限的低收入家庭的住房問題提供了有效的途徑。隨著重慶危舊房改造力度的加大，公有住房將逐步被改造，其中的低收入住房困難家庭將被逐步納入到廉租住房或經(jīng)濟(jì)適用房的住房保障體系中。98年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）正式提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系”。重慶市于2001年開始審批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。根據(jù)黨中央國務(wù)院關(guān)于建立和完善廉租住房制度的要求，重慶市政府于2002年出臺《重慶市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法（試行）》，并于2003年將其納入市政府“八大民心工程”，確定九龍坡、巴南、南岸、江北及渝中5個區(qū)為廉租住房保障試點(diǎn)區(qū)。

從2007年的國發(fā)24號文提出的“把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。以此為標(biāo)志，保障性住房有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。根據(jù)2007年市政府《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》，從2008年—2010年全市住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)到低收入住房困難家庭，并對保障面積進(jìn)行了進(jìn)一步的提高。到2008年國辦發(fā)〔2008〕131號文件指出，爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房和棚戶區(qū)改造問題，明確了2009-2011年保障性住房建設(shè)工作目標(biāo)和政策措施。再到2009年在“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”的住房調(diào)控思路下，提出公租房建設(shè)住房保障模式，并把公租房建設(shè)列入重慶市的“十大民生之首”。以此解決新生代城市居民、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員、新就業(yè)人群等“夾心層”住房難問題。

三、沙區(qū)保障性住房體系的特點(diǎn)

沙區(qū)保障性住房是政府對中低收入家庭提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房，通常由政府統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。沙區(qū)主要將安置房、廉租房、公租房、棚戶改造區(qū)等納入到保障性住房支持范圍，并由區(qū)政府、建委、房管局分頭、分類進(jìn)行監(jiān)管。安置對象集中在危舊房改造、城中村改造、西部新城建設(shè)等重點(diǎn)工程被征地拆遷人員以及部分中低收入人群。

（一）區(qū)域內(nèi)保障性住房建設(shè)情況。

1、保障性住房基本建設(shè)情況。

至2009年沙區(qū)正式啟動廉租住房保障目標(biāo)任務(wù)，通過購置廉租住房和發(fā)放租金補(bǔ)貼兩種方式，實(shí)現(xiàn)廉租住房保障對象全覆蓋。截止2011年，累計投入資金5745萬元，累計保障困難家庭6477戶，基本實(shí)現(xiàn)低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保。已完成300萬平方米公租房建設(shè)，可提供約6萬套配租房源，解決約15萬人的住房問題。2008至2010年間，保障性住房供應(yīng)建設(shè)用地約264公頃，提供約554萬平方米的建設(shè)方量，為解決西部新城征地安置，東部舊城改造提供了可靠的保證。其中危舊房改造新建安置房可提供約77萬方，1萬套房源用于安置被拆遷居民；城中村改造中新建的居民安置點(diǎn)可提供4000套安置房源，基本解決改造區(qū)域內(nèi)居民的住房問題。

2、保障住房供需關(guān)系分析。

據(jù)2009年、2010年沙區(qū)住房建設(shè)計劃，以及對兩年保障住房用地實(shí)際供地量分析。09年保障住房總用地需求量為146公頃，，實(shí)際供地總量為32公頃，約占總需求量的22%，其中拆遷安置房供應(yīng)缺口約78公頃，占該類住房需求量的85%；經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)缺口約36公頃，占該類住房需求量的63%。2010年沙區(qū)保障性住房用地需求量86公頃，實(shí)際供地總量120公頃，超出部分主要用于解決往年缺口，但并未從根本上解決中低收入人群對住房的保障需求。隨著城市化進(jìn)程的加快，危改工程，城中村改造工程等重點(diǎn)工程對被征地拆遷居民安置需求的增加，沙區(qū)保障性住房需求缺口約300萬方，難以滿足低收入人群對保障性住房的需求。

四、制約沙區(qū)保障性住房體系發(fā)展因素

沙區(qū)住房保障體系在建設(shè)的過程中存在一些問題阻礙了整體體系的完善進(jìn)程，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是多部門分塊管理導(dǎo)致項(xiàng)目核定標(biāo)準(zhǔn)不一致，建設(shè)和管理水平不統(tǒng)一，社會配套、物業(yè)管理嚴(yán)重不足豎。二是保障住房資金投入和監(jiān)管體系不完善，籌集渠道單一，多為政府平臺公司負(fù)責(zé)資金籌集，常常出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。三是對保障人員的進(jìn)入退出無具體的規(guī)則約束，工程后期管理工作無明確的責(zé)任單位，致使修繕維護(hù)任務(wù)難以完成。

五、對完善保障性住房體系的思考

針對沙區(qū)住房保障體系存在的問題提出以下政策建議：一是組建保障性住房管理公司，區(qū)域內(nèi)保障性住房的建設(shè)由統(tǒng)一的主管部門負(fù)責(zé)，公司接受主管部門的領(lǐng)導(dǎo)并協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)平臺公司籌集資金，建立專戶管理資產(chǎn)的運(yùn)作。二是建立多元融資渠道，多渠道籌集資金。探討通過提高土地出讓金凈收益用于保障住房建設(shè)的比例，發(fā)行項(xiàng)目債券的形式融通社會資金，引入房地產(chǎn)投資信托基金，對該類基金補(bǔ)貼利息等方式籌集工程建設(shè)資金的可能性。三是抓好保障住房的規(guī)劃選址，將保障住房與商品房“混搭”建設(shè)，較好利用公共設(shè)施，同時“搭車”商住房的物業(yè)管理資源，以便后期完善保障住房服務(wù)管理體系。五是嚴(yán)格供給，確保建設(shè)用地。牢固樹立集約用地理念，按照“管住總量，嚴(yán)控增量，盤活存量、重點(diǎn)保障”的原則和方法，統(tǒng)籌安排保障性住房用地計劃指標(biāo)，優(yōu)先安排建設(shè)用地，確保建設(shè)工作穩(wěn)步推進(jìn)。嚴(yán)格落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房建設(shè)“三類用地”占住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的政策性規(guī)定。進(jìn)一步加大房地產(chǎn)閑置土地的清理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。

（作者：李超儷，任職于重慶市國土資源和房屋管理局沙坪壩區(qū)分局，本科，初級工程師；李莉華，任職于重慶市國土資源和房屋管理局 沙坪壩區(qū)分局，本科，助教）

注釋：

康莊 重慶市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀、問題與對策 重慶建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)報，2009（8）

馬小兵 保障性住房建設(shè)的困境及實(shí)踐研究 經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊， 2011（5）

謝必如 調(diào)整供地結(jié)構(gòu) 保障供應(yīng)重點(diǎn) 重慶國土房管學(xué)報， 2010（4）