旅游地產投資

起步較晚但發展迅猛的旅游地產

所謂旅游地產，是指依托周邊豐富的旅游資源而建的，有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目，較之一般的住宅，旅游房地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

旅游地產的產生始于法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。

在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產方興未艾，大批國際地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業開發，并取得了可觀的收益。在此感召下，各地的旅游房地產項目接踵而至。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發的旅游房地產項目達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業。

旅游地產開發不同于房地產

旅游和房地產是完全不同的兩個行業，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產權酒店、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央游憩區、商業步行街、shopping mall 等等模式。其中，以別墅開發為主流，已經引起地產界的廣泛關注；產權酒店即將迎來大規模推廣的時期；與商業地產結合的中央游憩區、濱水休閑區、餐飲街區、娛樂街區、古文化古建筑街區、shopping mall等，已經成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅游小城鎮開發及旅游城市開發——這種將旅游區域開發與城市經營全面結合的旅游地產提升模式，已經出現并逐漸走向流行。

當前的旅游投資商是以旅游地產投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力地構成了旅游地產的價值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來說，因為旅游地產的操作倚重于經營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。旅游地產的產生是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發相結合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅游與地產之間的互補互助關系非常重要。

旅游地產的開發主要體現在以下幾個方面：景觀設計：景觀是旅游的基礎資源，我國的景觀評價、景觀設計已經具備非常成熟的專業技術。而房地產對環境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統框架內，若能借用旅游業已經形成的理念、素材與技術，將形成新的提升。主題定位：旅游項目設計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產項目能夠借鑒的內容。游憩方式設計：游憩方式設計中的很多理念與技術，在旅游開發和房地產開發中是通用的。比如情景設計、體驗設計、娛樂化設計等，對房地產開發有實際的借鑒價值；居住、辦公等房產的過程化設計，休閑空間與功能設計，景觀與觀賞方式設計，對旅游開發有借鑒價值。通過塑造吸引力、增加游客量、延長滯留時間、提升消費水平等游憩方式設計和分析方法，對商業地產開發更是別具意義。

調控政策下旅游地產受到熱捧

隨著國家對旅游業戰略性支柱產業的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。旅游地產受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產的最大優勢即在于其對自然的占有。

2011年，房地產市場遭遇了嚴厲的調控，普通住宅地產市場受調控影響量價齊跌，而商業地產和旅游地產不在政策調控范圍之內，獲得了巨大的發展空間，備受置業者關注。部分高端旅游度假項目的高投資回報率，更是吸引了開發商和置業者的雙重關注。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報的時間可以達到50年以上。而旅游地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目，但是，旅游地產投資周期長、風險大，需要占用大規模的資金，且收益周期相比住宅和商業地產更長，管理、運營過程復雜，維護費用高，正是這些開發運營的巨大難度將這一領域過濾成了大房企的逐鹿場。

據中國指數研究院統計，2012年一季度，全國旅游地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元。今年1—4月，全國房地產投資總規模為1.58萬億元，旅游地產占了其中近1/5，預計全年旅游地產計劃投資總額將超萬億元。在百強房企中，至少有1/3介入了旅游地產領域，主要企業包括萬達、雅居樂、富力、萬科、恒大等。

旅游地產為何在今年這么火爆呢？業內人士表示，住宅地產這兩年來受到比較嚴厲的調控和打壓，對開發商而言，必須要尋找出路，那么就開始轉向，去年主要轉向商業地產，今年主要轉向旅游地產。未來會迎來旅游產業的黃金十年，但并不意味著旅游地產也會迎來黃金十年，因為旅游地產一哄而上，很容易一敗涂地。

著名財經評論員葉檀指出，“如果做旅游地產的人，能通過旅游產業做大公司，那么這個行業未來一定有前景。但是如果這些旅游公司的老板都不務正業 ，忙著去圈地，恐怕中國的旅游行業就會變味。”

廣西北海、海南“天涯海角”等很多在地產圈里聞名遐邇的項目，讓我們對上世紀90年代旅游城市的樓市泡沫記憶猶新。當泡沫破裂時，出現的大量“爛尾樓”讓當地的房產業從此一蹶不振。現在，在樓市調控大背景下，新一輪的旅游地產泡沫又開始漸隱漸現。從海南島到惠州東海岸、渤海灣、山東半島，再到云南西雙版納，如今隨處可見開發商以旅游地產之名跑馬圈地的影子。

盲目投資導致風險增大

近年來，隨著樓市調控政策的持續打壓，宏觀經濟形勢下滑，使得旅游地產投資收益出現下滑趨勢。港中旅去年年報顯示，位于珠海的海泉灣度假區項目2011年業務收入達到4.55億港元，但是凈利潤虧損卻達到2000萬港元，而2010年則虧損了3.28億元。

業內人士分析認為，之所以會虧損，主要是在旅游地產項目開發和產品定位方面，投資者沒有充分考慮到旅游產品和住宅產品之間的開發比例。如果持有型物業面積較大，資金就很難在短時間內回流，再加上有高昂的財務成本，使得旅游地產項目的運營難上加難。同時，旅游地產開發除了面臨國家經濟政策對地產市場調控的系統風險外，還面臨更多的市場風險，即對市場定位的認知是否準確。如果開發商產品定位與市場需求有差異，那么旅游地產開發將面臨比較大的風險。

事實上，相對于近年來開發商一哄而上的旅游地產熱潮，業界人士認為，目前國內旅游地產正處于起步階段，盲目投資或面臨一定市場風險。與住宅相比，旅游地產開發規模較大，投資占比高，開發周期長，面臨一定的運營管理難題。

旅游地產在艱難中前行

為規避風險，目前大多數旅游地產開發項目都將可銷售房地產物業時間提前，以確保后期開發資金的安全。實際上，除了在運營資金安全方面面臨風險外，在旅游地產項目管理上也有風險，甚至運營成本也會增加。

目前大多數旅游地產項目后期運營不是很好，后期物業管理也不是很到位，尤其是濱海物業。由于在海邊長時間沒有人居住，海風對房屋的腐蝕性很強，會相應增加房屋的維修率，這對濱海度假產品的使用和管理提出了更多的要求。

對于旅游地產有一種說法是：真房地產假旅游。業內人士認為，旅游地產現在并不是很規范，這么多年旅游地產做得不好的原因之一在于旅游地產融資比較難。在旅游地產開發領域還未找到成熟的融資模式，在傳統融資領域，旅游地產項目由于投資回報期較長，獲得融資的難度較大。

前期的投資由于地價比較低，所以投入的成本也比較低。隨著旅游地產項目開發增多，其開發成本要求也越來越高，動輒數十億、上百億的開發投資，使得旅游地產融資需求越來越大。業內人士建議，開發旅游地產最好是跟有相關開發經驗的專業機構合作，這將成為未來旅游地產的一種趨勢。