房產稅“落地”

湖北此行房產稅改革的特點是：以評估價為稅基，而不是成交價；以經營性地產和出租房為試點，不涉及居民住宅；不涉及土地出讓金制度改革

每當提起房產稅，大多數人會將之與樓市調控聯系起來。而且市場亦有預期，房產稅可能會替代“限購”成為調控房地產市場的主要手段。殊不知，房產稅的初衷卻并不是為調控而設。

在剛剛結束的兩會上，國務院總理溫家寶提出，今年要“加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度。”3月22日，國務院網站就公布了日前批轉發改委《關于2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出“適時擴大房產稅試點范圍”。

在更早些時候，國家稅務總局財產行為稅司司長陳杰在全國部分省市財產行為稅工作座談會上也曾透露，今年四項稅收政策改革，其中一項就是在湖北、湖南兩省開展的新型房產稅試點改革。

所謂“新型”，即把現行稅制下的對房地產按“土地面積”和“房產原值扣除一定比例后的價值”征稅，改為按“市場評估值”征稅。

理論上，“新型房產稅”增加了房屋的既始價格，能夠增加地方政府的財政收入。因此，湖北省發改委官員在接受采訪時亦稱，此行試點的目的，希望將其培育成地方新的財政支柱。

“設計征收房產稅的主要目的，還是從完善規范我國的稅收體系出發的。”國內著名稅法專家、中央財經大學稅務學院副院長劉桓曾表示。因為我國稅收體系中，在財產稅這一塊還有比較大的缺失。由此看來，兩湖的試點，實際上是房產稅的“歸位”。

迥異滬渝

時至今日，正好是滬渝試點房產稅周年，2011年1月在重慶和上海正式啟動對個人住房征收房產稅的改革試點工作。

曾被譽為“樓市最后救命稻草”的房產稅，在當時看來是一種有別于限購的樓市政策調控。按照當時一些專家的說法，“當炒房者的收入還不夠繳納房產稅的時候，便是房產稅的調控功能”。這也是政府當時試點的主要目的。

其實，房產稅在中國并非滬渝原創，早在1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，并從當年10月1日開始實施。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。在現行稅制下，房產稅的征收范圍僅限于城鎮的經營性住房。而在滬渝的試點中，主要是將征收范圍擴大到了個人。

“房產稅的確是比限購更為市場化、常態化的調控手段，而目前上海、重慶房產稅試點范圍過小，并非真正意義上的房產稅。”中南財經政法大學稅務學院院長陳志勇認為，房產稅應該涉及整套稅收體制，包括稅收范圍、成本的設計，在動態地評估房屋價值同時，還需要進一步細化征收范圍和征收方式。

此外，滬渝對工商企業征收的房產稅，是以房產原值一次減除10%~30%以后的余值為計稅依據。相比之下，湖北的試點似乎“打到點子上”了。

湖北省發改委人士透露，從目前內容看，國稅總局官員所說的試點，基本與2010年湖北在武漢城市圈進行的課題研究類似。“這個研究涉及的是對房產稅體制和管理上的改革，最核心的內容是對房產按市場評估值征稅，并合并房產稅和城鎮土地稅。”

也就是把現行稅制下的對房地產按“土地面積”和“房產原值扣除一定比例后的價值”征稅，改為按“市場評估值”征稅。稅務專家表示，這也是目前稅務部門認定的未來房地產稅改革的大方向。

“這個跟上海、重慶試點的完全不一樣，滬渝是把征收范圍擴大到個人，而課題研究涉及稅制的體制改革。如果轉向按市場評估值征稅，無疑能夠更為準確的反應房產價值的變化。”全國人大代表、湖北省統計局副局長葉青介紹，目前課題報告已經結題，并已上報相關研究成果。

低調試點

對湖北試點房產稅，很多人并不感到驚訝，甚至覺得是水到渠成。在他們看來，此次試點，就是之前物業稅“空轉”的落地。

所謂物業稅“空轉”，指一切步驟與真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計，但沒有實際征稅。

實際上，物業稅“空轉”由來已久。早在2003年，財政部和國家稅務總局就曾分3批，先后在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個省、區、市進行空轉試點，但基本上都不了了之。2008年，國家稅務總局又在中部地區陸續挑選了若干城市，進行物業稅的空轉試點，最終真正有所落實的只有鄂州和湘潭。

“鄂州在湖北屬于發展程度中等的城市，選取鄂州進行試點比較具有代表性，而武漢這樣的城市在湖北是一枝獨秀，房價最高，不具代表性。”在中南財經政法大學稅收理論教研室主任薛鋼看來，選擇在鄂州試點，跟鄂州地方政府的支持也有很大關系。

他認為，鄂州的試點主要希望檢測兩方面的信息：一是估計房產稅一年能夠帶來的稅收收入大概是多少；二是檢測相關配套系統，是否能成功支撐征稅開展。

在鄂州所進行物業稅“空轉”，是將房產稅和城鎮土地稅合并在一起，按照房產的市場評估值計征；征收范圍仍為營利性房產和出租房產，不涉及居民住宅的部分。

為了體現試點，改革的原則是保證稅負不增加。而且針對那些因為新的征收方法而稅負加重的企業或個人，也有相應的財政安排：或進行差額返還，或者多征收的部分不予收取。因為按照現行的房產稅暫行條例，房產稅本應按照房產原值計征，當改為市場評估值計征時，相應稅負也有所增加。

即便如此，鄂州的試點，也不是一帆風順。

因為“空轉”，涉及到如何評估房產的市場價值，需要建立評估辦法；有了評估值，還需要確定測算參數、稅率；需要協調諸如房產、土地各部門的信息資源，建立相應數據庫。因此，鄂州試點也曾中斷過，但最終還是堅持下來了。

3月20日，據湖北財政系統人士透露，鄂州正在緊鑼密鼓地進行整合房產稅和城鎮土地稅的準備工作，目前已經進行了前期抽樣，未來房產稅的稅率仍在測算中，具體實施方案也在進一步確定中。

并非坦途

盡管目前仍然沒有公布湖北房產稅的具體方案，但事實上，湖北的試點并非一路坦途。

“關鍵一點是要厘清房產稅的目的。”全國工商聯房地產商會理事陳寶存表示，應該還原其完善稅制的出發點。而且，按照國際慣例，房產和土地合并在一起納稅是未來的發展趨勢。

在陳寶存看來，兩湖此次試點的房產稅改革方向是對的，但其牽涉到土地、房地產制度等各個方面，僅其中的評估一項就非常麻煩，常常會陷入“拉鋸戰”中。

這一點也得到華中師大城市經濟與房地產研究中心主任鄧宏乾的認可，他表示：房地產市場評估的批量評估技術需要進行研究，如何評估，誰去評估都是需要探討的內容。

此外，房地產產權問題需要理清，原有存量房中還有相當部分的土地使用權為劃撥的，房產稅的征收對象為產權人，而劃撥土地的產權人是國家，對這一部分如何征稅也需要研究。

值得一提的是，此次湖北房產稅改革并沒有涉及到備受關注的土地出讓金的問題。而在今年兩會上，全國工商聯房地產商會在提交大會的提案中就明確建議，確立以稅收作為地方財政收入主體的財稅改革目標，房產稅的改革應以土地出讓金的改革為前提。

“以評估價為稅基，而不是成交價；以經營性地產和出租房為試點，不涉及居民住宅；其根本目的是實現替代土地財政的物業稅。”有學者總結了兩湖的房產稅改革特點，并指出：“兩湖此次的試點仍然沒有涉及土地出讓金制度改革，仍是閹割版的‘物業稅’”。

“70年的土地出讓金和房產稅確實存在重復問題，將來在具體設計房產稅實施方案的時候，這些都是應細化考慮的因素。”全國政協委員、財政部財科所所長賈康在兩會期間接受媒體采訪時也認為。

“現在基本不提物業稅，就是打算在房產稅條例的框架下，將征收范圍擴大到居民住宅，即用擴大的房產稅來‘兼并’物業稅。因為擴大房產稅，只需更改房產稅暫行條例的相關規定，程序上是更為便利。”中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌指出。

對普通居民來講，最關心是房產稅改革會不會像去年滬渝改革一樣，將征收范圍擴大到個人。

就目前看來，無論是湖北省發改委所做的相關研究，還是稅務方面透露的信息，即便湖北房產稅改革課題報告付諸實施，第一步仍舊是針對企事業單位，而非個人。但是，不排除今后會擴大征收范圍。稅務專家表示，兩湖先對企業和單位房產按評估值征稅，符合先易后難的策略，因為一旦對企業、單位房產試點成功，就可以順利延伸到個人住房，解決目前對個人存量住房征稅的技術難題。