樓市的“鐵九銅十”預示拐點將現？

開發商和抄房者的暴利時代已經過去，中國的房地產泡沫必將走向合理回歸之路，今年樓市的“鐵九銅十”成交低迷，更說明了拐點即將出現。

“金九銀十”的樓市過于平淡，大大出乎開發商的預期。據中原地產數據顯示，今年國慶長假期間，北京新建商品住宅簽約874套，為近4年來同期最低網簽量。另外在同一時期內，上海成交量大幅下滑六成多，而素有旅游地產美名的海南各地樓盤售樓處也門庭冷清。全國54個城市在黃金周前7天合計簽約為1.6萬套，環比降幅70%。整個9月期間，54個城市中有約半數城市成交量有不同程度的下降。看來傳統中的樓市旺季“金九銀十”卻變成了“鐵九銅十”了。

目前看來，中國樓市在經歷過兩年多的宏觀調控之后，其走勢已經開始有些撲朔迷離。業內專家觀點也出現嚴重分歧，以牛刀為首的看空派認為：當前樓市重返低迷，預示了炒房客半年后要跳樓。而郎咸平教授認為，中國房地產業在經歷過底部徘徊之后，房價還將暴漲。而更多的專家則希望房地產一直處于“量價齊穩”狀態，這樣有利于經濟。而對于購房者來說未來房價是呈現“合理回歸”，還是“強勢反彈”呢？我認為，房價合理回歸之路無法避免。

首先，我認為，在十八大之后中國樓市必將走出“震蕩回歸”之路，中國房價飆升的時代已經一去不復返了。因為房地產泡沫對中國社會和經濟的危害性在高層已經達成共識。根據中金公司研究顯示，中國的房地產指數從1998年的100，到現在超過500。日本1970年是100，1990年是200，然后泡沫破掉跌去60%；美國1987年是100，2006年是200，現在也跌掉了40%。在這樣的狀態下，說明中國房地產泡沫已經大規模積累，而這種積累帶來的后果是非常嚴重的。相信新一屆領導集體不僅不會對房地產調控有絲毫的松綁，而且可能通過加大調控力度，促使房價合理回歸，來對中國經濟的增長方式來進行結構性調整。

再者，前期由于國內經濟出現下滑，央行二次下調基準利率，使原本處于觀望的購房群體預期政策會對房地產松綁，再加上開發商主動降價促銷，于是這部分剛需在七八月份集中釋放，造成了國內樓市呈現“量價齊升”的假像，但是這種“剛需”畢竟有限，集中釋放過后，房地產成交量再度大幅回落也在情理之中。為了防止樓市繼續升溫，9月底，住建部“適時”表示 將對執行調控政策不力、放松調控政策造成房價上漲的地區實行問責。此外，房產稅擴容的預期也有所增強。不僅如此，目前多家商業銀行表示，將取消對首套房貸85折的利率優惠，對二套房貸的利率也可能進一步上浮。銀行在年底“緊貸”如期而至，這對今年底明年初的房價走勢將產生直接影響。

最后，我國房地產供求關系緊張的格局將發生質變。現在房地產開發商手上的商品房存貨量巨大，有人估計，截至9月底，房地產開發商大約還有200萬套空置住房等著出售，另外還有3000萬套房子正在建設。同時，還有人估計，過去15年中國建設了9000多萬套房產。無論是在建的住房及投機炒作者手中持有的住房，目前都是一個巨大的量。更值得關注的是，一些開發商近期趁著地方政府集中推地的契機，開始了“搶地”活動，可見未來商品房供必將遠大于求已成定局。試想一個供遠大于求的市場，國內房價泡沫要想不破也難啊！可以預見2013年是中國房地產市場開始逐步回歸理性的一年。

現在看來，開發商和抄房者的暴利時代已經過去，中國的房地產泡沫必將走向合理回歸之路，很多投機者希望通過中國經濟下滑以及高層領導換屆來放松對房地產的調控，我認為這是不可能的，因為繼續縱容房價泡沫將后患無窮，雖然整治泡沫會付出一些代價，但是如果任由房地產泡沫存在下去，并自由破滅，那將給中國經濟和社會帶來的危害，遠甚于90年代的日本和2006年的美國。未來中國房價極可能出現由緩慢下跌到急速下跌的過程之中！今年樓市的“鐵九銅十”成交低迷，更說明了拐點即將出現。