棄宅從商，只看底樓和好口岸

周先生投資的800平方米新鋪一年增值30%，租金回報(bào)率達(dá)到8%。

人物簡(jiǎn)介

周先生，成都某企業(yè)管理培訓(xùn)學(xué)校董事長(zhǎng)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)一家連鎖超市。2007年市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)他投資住宅受困，于2008年底，成都樓市陷入最低點(diǎn)時(shí)開始商鋪投資。兩個(gè)月內(nèi)在三環(huán)路外累計(jì)購(gòu)買商鋪800㎡，并全部出租，從而大獲成功！如今，其所購(gòu)買的商鋪溢價(jià)已超過(guò)30%，租金回報(bào)率達(dá)到8%左右。

房產(chǎn)投資和談戀愛、找工作是一個(gè)道理，不管是因?yàn)橹饔^還是客觀原因，總要走過(guò)彎路、經(jīng)歷過(guò)挫折，才能獲得經(jīng)驗(yàn)，從而取得成功。本期主人公周先生，從投資住宅到轉(zhuǎn)投商業(yè)，經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)暴跌的心理恐慌，也感受過(guò)資金緊缺的壓力，才換的如今的豐厚收益。這樣起伏跌宕的經(jīng)歷，對(duì)于每個(gè)普通的投資人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最好的教材。

高點(diǎn)入手住宅收獲教訓(xùn) 轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)

2007年夏天樓市高峰期，鷺島國(guó)際社區(qū)三期開賣，單價(jià)7000多元/平方米。當(dāng)時(shí)周先生已經(jīng)感受到了這個(gè)項(xiàng)目的良好口碑，而且大區(qū)域發(fā)展不錯(cuò)，加上項(xiàng)目還有后續(xù)開發(fā)，他當(dāng)時(shí)毫不猶豫地選擇了這個(gè)項(xiàng)目作為第一次房產(chǎn)投資對(duì)象，購(gòu)買了一套170多平方米的物業(yè)。但隨后宏觀調(diào)控出臺(tái)，讓他深受教訓(xùn)，“2008年在市場(chǎng)低迷時(shí)，鷺島推出含1500元裝修成本的精裝房，價(jià)格也只有7000多元，相比之下我的清水房成本高出20%左右。雖然現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格早已超過(guò)了自己當(dāng)時(shí)購(gòu)買的價(jià)格，但從投資角度看，高點(diǎn)買房始終讓我難以釋懷。”周先生有些后怕地對(duì)記者說(shuō)道。

這次教訓(xùn)之后，他做了兩個(gè)抉擇：第一，絕不輕易在市場(chǎng)火爆時(shí)跟風(fēng)投資住宅，尤其是一些成熟區(qū)域空間較小的住宅物業(yè)，現(xiàn)在的他就絕對(duì)不會(huì)輕易下手。第二、寧愿投資具有潛力的商業(yè)地產(chǎn)，而且必須在市場(chǎng)低點(diǎn)時(shí)堅(jiān)決下手。

逆市購(gòu)買承租鋪面 一年溢價(jià)一倍

在吸取了住宅投資方面的教訓(xùn)之后，周先生選擇在2008年樓市低迷時(shí)集中投資商業(yè)，第一是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)超市時(shí)發(fā)現(xiàn)了很多機(jī)會(huì)，其次是很多富豪級(jí)專家當(dāng)時(shí)一致認(rèn)為樓市已到階段性的最低點(diǎn)，適合投資。他的商鋪投資經(jīng)歷一共投資了三次，面積大約800㎡，前后下單時(shí)間不超過(guò)兩個(gè)月。

2008年底，地震和金融危機(jī)影響之下的成都樓市陷入了過(guò)去幾年來(lái)的低點(diǎn)，大量開發(fā)商急于套現(xiàn)，其中不少商業(yè)物業(yè)一度是開發(fā)商在牛市時(shí)期持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。由于周先生經(jīng)營(yíng)的連鎖超市其中有一間在新北五期的底商，所以率先獲悉開發(fā)商要出售自己承租的鋪面。周先生回憶說(shuō)：“地震之前開發(fā)商叫價(jià)非常高，底商價(jià)格大約是8000～12000元/㎡，地震之后開發(fā)商將價(jià)格降低到4600～6000元/㎡，而當(dāng)時(shí)的租金并沒有降多少。”在此情況下，周先生決定把自己承租的200多平方米鋪面全部買下來(lái)，算下來(lái)單價(jià)5000元左右，而現(xiàn)在這里的鋪面價(jià)格已接近1萬(wàn)元/平方米，如果立即出手，溢價(jià)近一倍左右。

豪賭預(yù)期 大源社區(qū)買鋪500㎡分拆出租

因?yàn)榇饲霸鲞^(guò)多年商家，周先生對(duì)商家的需求非常清楚，對(duì)于大多數(shù)底商而言，最不挑商家的商鋪面積應(yīng)該在50～200㎡左右。太大，有些商家會(huì)感覺壓力；太小，很多業(yè)態(tài)無(wú)法展開有效經(jīng)營(yíng)。

于是同樣在2008年底，第一次商鋪投資之后，他瞄準(zhǔn)了城南的大源組團(tuán)，開發(fā)商要低價(jià)出售這里鋪面的消息幾乎同時(shí)放出市場(chǎng)。在購(gòu)買了新北五期底商之后，他到大源社區(qū)的錦源步行街進(jìn)行了實(shí)地考察，發(fā)現(xiàn)這個(gè)社區(qū)居住人口接近2萬(wàn)人，人氣和消費(fèi)需求足以支撐好口岸的底商經(jīng)營(yíng)。更重要的是，當(dāng)時(shí)旁邊的鳳凰城、蘭庭等新項(xiàng)目住宅單價(jià)的價(jià)格在四五千元左右，但鋪面單價(jià)卻已降到4000多元，同一區(qū)域底商比住宅便宜太少見了。而且整個(gè)區(qū)域周邊聚集了大量全國(guó)性品牌開發(fā)商，其城市化進(jìn)程速度領(lǐng)先于成都。于是周先生一口氣購(gòu)買了500多平方米的底商，現(xiàn)在價(jià)格已上漲20～30%以上。

“這個(gè)500㎡的底商是一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，我把它分成了五個(gè)單位全部在短時(shí)間內(nèi)出租。我投資商鋪只看五年之后的預(yù)期空間，因?yàn)榇蠖鄶?shù)區(qū)域和商鋪五年之后能夠迎來(lái)溢價(jià)和租金的高峰期。”周先生這樣期待未來(lái)。他還表示，五年之后，這里有望成就為成都市區(qū)現(xiàn)在八寶街一帶的商鋪價(jià)值。

專投底商 二三樓鋪面業(yè)態(tài)很受限

同一個(gè)項(xiàng)目好口岸的租金回報(bào)率要高得多，空置風(fēng)險(xiǎn)更小，而且二三樓鋪面的租金往往只有一樓的一半甚至三四分之一。

2008年底，周先生第三次出手投資商鋪是在蛟龍工業(yè)港，這次完全是經(jīng)過(guò)多次走訪后發(fā)現(xiàn)的投資信息，當(dāng)時(shí)這個(gè)位置周邊已有好又多等大型商場(chǎng)，人口居住密度較大，但當(dāng)時(shí)底商單價(jià)只有七八千元。他在最好的路口轉(zhuǎn)角口岸以8000元/平方米左右的單價(jià)購(gòu)買了100多平方米，單價(jià)比旁邊的鋪面價(jià)格貴1000多元。現(xiàn)在那里的商鋪價(jià)格早已在一萬(wàn)元以上，租金水平大約在60元/㎡/月左右，但他當(dāng)時(shí)出租只有46元左右。“第一是因?yàn)楹灥氖侨暌淮涡灾Ц蹲饨穑紤]到給商家優(yōu)惠，而且這樣也便于口岸成熟；第二是當(dāng)時(shí)自己需要這筆錢；第三，當(dāng)時(shí)整個(gè)市場(chǎng)很低迷，商家也有壓力，如果一開始把租金定得太高就會(huì)形成門檻。”周先生這樣解釋自己低價(jià)出租的原因。他認(rèn)為投資商鋪?zhàn)詈貌灰锌罩矛F(xiàn)象，這樣會(huì)對(duì)商氣造成影響，所以開始租金低一些其實(shí)也是一種策略。但實(shí)際投資過(guò)程中，很多投資者都不愿做出小的讓步，其實(shí)這往往會(huì)對(duì)口岸的成熟帶來(lái)更大傷害。

同一個(gè)項(xiàng)目同一條街道的鋪面銷售時(shí)有價(jià)格差異，但相比之下好口岸的租金回報(bào)率要高得多，而且空置風(fēng)險(xiǎn)更小。根據(jù)周先生的經(jīng)驗(yàn)，同一個(gè)口岸的商鋪，二三樓鋪面租金往往只有一樓的一半甚至三四分之一，底商只要沒有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃限制，就可以適合很多種業(yè)態(tài)，但二三樓則對(duì)業(yè)態(tài)選擇性太強(qiáng)了！

記者觀察

三環(huán)外商鋪投資大勢(shì)所趨

作為一個(gè)豐富經(jīng)驗(yàn)的商家，周先生的商鋪投資經(jīng)歷值得很多人思考和借鑒。他認(rèn)為，現(xiàn)在絕大多數(shù)想投資商鋪的投資者，還是把目光聚焦在三環(huán)內(nèi)，因?yàn)楹芏嗳硕疾辉富ㄌ鄷r(shí)間到口岸和商氣培養(yǎng)這一過(guò)程中，此外，大多數(shù)人都會(huì)認(rèn)為三環(huán)外還在一片火熱開發(fā)過(guò)程中，并沒有好的商鋪。

他認(rèn)為這是一種嚴(yán)重的誤讀。第一，如果能看準(zhǔn)區(qū)域發(fā)展未來(lái)，參與到培養(yǎng)口岸的過(guò)程中的這批投資者絕對(duì)獲利最大，商鋪不像住宅，短期投機(jī)炒作空間并不大，即使一些成熟的口岸，商鋪要短期炒作空間也不大，因?yàn)槌杀咀⒍ǚ浅８摺５诙h(huán)外也有很多小區(qū)已入住，需要商業(yè)配套，只要花時(shí)間留意各種信息并現(xiàn)場(chǎng)考察，一定有機(jī)會(huì)，周先生的投資機(jī)會(huì)也是從不停地實(shí)地考察中獲取的。

其實(shí)，對(duì)于中意商業(yè)地產(chǎn)的投資者，一些具有潛力的社區(qū)商鋪和新興步行街是最好的介入機(jī)會(huì)。現(xiàn)在市區(qū)很多成熟區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)基本買不到了，不少開發(fā)商都在做持有式商業(yè)，小業(yè)主根本沒有投資機(jī)會(huì)，這種趨勢(shì)也會(huì)蔓延到三環(huán)外，但很多開發(fā)商不會(huì)急于在還沒成熟的區(qū)域做大型持有式商業(yè)，此時(shí)新興區(qū)域社區(qū)商鋪機(jī)會(huì)很大，一旦大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入，自己投資的商鋪將迎來(lái)價(jià)值高峰。不過(guò)，最好像周先生一樣，堅(jiān)持商鋪投資一定要看五年之后的預(yù)期。