人民幣匯率變動對房地產價格影響的實證分析

根據一般的經濟理論，人民幣升值通過兩個方面對房地產市場產生影響：一方面，人民幣升值意味著進口商品價格降低，人們會普遍感覺到剩余財富的增加，就會有更多錢投資于資本市場與房地產市場，而我國股票債券市場發展滯后，房地產就成為最佳的選擇，這會推動房價上漲；另一方面，人民幣升值預期明顯，這必然吸引投機性外資的大量流入，為了實現保值增值，房地產成為較好的投資渠道，促使房價上漲。本文運用人民幣對美元匯率和房地產銷售價格指數的近期數據對其定量分析兩者之間的關系。

實證分析

1、變量的選取和說明

本文選取2005年12月至2010年12月的月度數據作為樣本，其中，匯率用直接標價法下人民幣對美元的平均匯率，房價用房地產銷售價格指數，以上數據都來自《中國經濟景氣月報》和新浪財經網站。為了消除時間序列中存在的異方差現象，有必要對匯率、房價指數進行自然對數變換，處理后匯率、房價指數分別用LNHL、LNPC表示。運用的計量軟件為Eviews5.0。

2、單位根檢驗

在對時間系列數據進行計量分析檢驗時，首先要通過ADF檢驗來判斷各數據的平穩性，以此來消除對非平穩性時間系列數據的回歸造成的偽回歸的問題。下面將運用ADF方法分別對LNPC，LNHL進行單位根檢驗，檢驗結果如表1。

從表1的檢驗結果中看出，兩個變量經過一階差分處理后，在5%的顯著性水平下，都拒絕非平穩性的原假設，因此LNHL和LNPC都有一個單位根，是一階段單整系列。即可以認為人民幣匯率和房價之間可能存在協整關系。

3、協整檢驗

由于LNHL～I(1)，LNPC～I(1)，可以用Engle—Granger兩步法來檢驗這兩個變量之間是否存在協整關系。

第一步，建立長期均衡關系，其回歸模型為LNCPt=€%Z+Qt+€%[LNHLt+€%et，通過多次回歸剔除不滿足顯著性水平的因變量和消除自相關問題，最終的回歸方程為：

第二步，對上式的殘差實行單位根檢驗，由回歸方程的估計結果，殘差可表示為：對殘差進行單位根檢驗的結果如表2，由于在1%的顯著性水平下，ADF檢驗值大于1%的臨界值，即可認為～I（0），為平穩性系列，這表明LNPC和LNHL之間存在協整關系，人民幣匯率對房價有很強的解釋力度，即人民幣對美元匯率每下降一個百分點，也就是人民幣每升值一個百分點，房地產價格指數將會下降0.068%。

4、誤差修正模型

以上分析出人民幣匯率與房地產價格之間存在長期的均衡關系，但是在短期內可能與這種關系背離，為了更真實的反應這種短期與長期的動態關系，有必要建立誤差修正模型（ECM），其構建的定理可簡單表述為：假如變量Y與X協整，那么兩者的短期非均衡關系可以用誤差修正模型表示，其結構為，其中為長期均衡偏離項，€%\\為短期調整參數，具有反饋機制的作用，其范圍為€%\\＜0。

令ecmt=，殘差系列為誤差修正項，建立的誤差修正模型為：

注：(c，t，p)為檢驗類型，其中c為常數項，t為時間趨勢，p表示滯后階數，其由AIC準則來確定，0表示不含有該項，△表示為差分。

注：符號及其意義同表1

第二步，對上式的殘差實行單位根檢驗，由回歸方程的估計結果，殘差可表示為：對殘差進行單位根檢驗的結果如表2，由于在1%的顯著性水平下，ADF檢驗值大于1%的臨界值，即可認為～I（0），為平穩性系列，這表明LNPC和LNHL之間存在協整關系，人民幣匯率對房價有很強的解釋力度，即人民幣對美元匯率每下降一個百分點，也就是人民幣每升值一個百分點，房地產價格指數將會下降0.068%。

4、誤差修正模型

以上分析出人民幣匯率與房地產價格之間存在長期的均衡關系，但是在短期內可能與這種關系背離，為了更真實的反應這種短期與長期的動態關系，有必要建立誤差修正模型（ECM），其構建的定理可簡單表述為：假如變量Y與X協整，那么兩者的短期非均衡關系可以用誤差修正模型表示，其結構為，其中為長期均衡偏離項，€%\\為短期調整參數，具有反饋機制的作用，其范圍為€%\\＜0。

令ecmt=，殘差系列為誤差修正項，建立的誤差修正模型為：

在10%的顯著性水平下，上述誤差修正模型基本能通過顯著性檢驗，誤差修正系數為-0.36，符合反向修正機制，表明房地產價格的變動與人民幣匯率的長期均衡關系影響到房地產價格的變動。△LNHLt-1說明滯后一期的匯率的波動對房地產價格指數變動具有顯著性影響，△LNPCt-1表明滯后一期房地產價格指數對當期的房地產價格指數影響顯著。

表3 △LNPCt和△LNHLt的Granger因果檢驗結果

5、格蘭杰因果檢驗

為了進一步分析房地產價格指數與人民幣匯率長期均衡關系中雙方的的因果關系，我們運用Granger因果檢驗方法對其進行檢驗，采取滯后一期、二期得到△LNPCt與△LNHLt因果關系的檢驗結果如表3。

由表3可知，在5%的顯著性水平下，△LNHLt在滯后一期、二期都是△LNPCt的格蘭杰原因，說明人民幣匯率是影響房地產價格的原因，且兩者之間是單向的因果關系。

結論與政策

從本文房地產價格與人民幣匯率的實證分析中，可以看出兩者之間具有同向的變化關系，與理論上所說的人民幣匯率與房價的負向關系不符，這可能與我國的匯率制度有直接的關系。為了更有效地發揮人民幣匯率對房地產價格的調節作用，本文提出以下幾點政策建議。

第一，從實證分析中看出，人民幣匯率與房地產價格有相同的變化趨勢。在當前的匯率政策下，短期內人民幣的小幅度的升值將有利于我國房地產價格的穩定。但是從長期看，隨著人民幣匯率改革更富有彈性，匯率對經濟的傳導機制將趨于理論化，保持人民幣匯率的穩定將更有利于房價的穩定。

第二，由于匯率與房地產價格之間存在長期的均衡關系，即政府在制定穩定房價的一系列政策和措施中，要綜合考慮各個方面的因素，不僅要運用貨幣政策、行政措施等，還需要把匯率政策考慮進去，把匯率看做是治理房價過快增長的一個重要變量。

第三，由于人民幣升值而流入我國房地產行業的外資，一方面要充分利用外資對我國房地產建設中發揮積極作用，另一方面也要密切關注境外短期投機性資本對我國房地產市場帶來的負面影響。因此，政府有必要對流入我國房地產的投機性資本進行專門的監控，通過調整金融、稅收等政策來限制交易環節的過度投機，這將有利于我國房價的穩定。

（作者單位：安徽大學經濟學院）