市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)中的應(yīng)用

土地價(jià)格評(píng)估是指土地估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)影響土地價(jià)格因素的分析，對(duì)土地最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格做出推測(cè)與判斷。土地估價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法(剩余法)、成本逼近法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。在這幾種估價(jià)方法中，最常用到的一種就是市場(chǎng)比較法。

市場(chǎng)比較法根據(jù)替代原理，將估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生交易的類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)類似不動(dòng)場(chǎng)成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)匦拚螅缘玫酱缹?duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法一般公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格€捉灰濁榭魴拚凳齹捉灰茲掌諦拚凳齹濁蛞蛩匭拚凳齹贅霰鷚蛩匭拚凳Ｒ虼嗽讜擻檬諧”冉戲ㄊ保罷業(yè)膠鮮實(shí)目殺冉系畝韻螅約翱悸嗆糜跋焓諧〖鄹竦囊蛩兀湍鼙冉蝦玫牟饉慍銎蘭鄱韻蟮募鄹瘛５竊謔導(dǎo)實(shí)牟僮鞴討校庵址椒ɑ崠嬖諞歡ǖ奈侍猓虼宋頤欽攵暈侍庖慘嚶Φ畝圓摺?

市場(chǎng)比較法與市場(chǎng)結(jié)合比較緊密，它在以近期交易實(shí)例并進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上得到的評(píng)估對(duì)象的估價(jià)結(jié)果具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性和說服力，反映近期不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的行情，能為人們所接受。市場(chǎng)比較法的最大缺點(diǎn)主要是由其估價(jià)原理和適用條件所致。因?yàn)槭袌?chǎng)比較法在非正常情況下，比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離不動(dòng)產(chǎn)本身的特性，無法與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)，如市場(chǎng)低迷或市場(chǎng)過度炒作、出現(xiàn)“泡沫”經(jīng)濟(jì)等。在信息不對(duì)稱、市場(chǎng)效率低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下，適用條件的限制構(gòu)成該方法的缺陷。除外，還有其原理所導(dǎo)致的需要大量信息和要求較高技術(shù)方面的問題構(gòu)成的缺陷。

1、市場(chǎng)比較法在應(yīng)用的過程中容易出現(xiàn)的問題

（1） 信息的不靈通導(dǎo)致尋找到的比較對(duì)象存在一定的不適應(yīng)性。

可比實(shí)例的選取存在一定的困難，這樣就直接影響估價(jià)結(jié)果。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的選取，估價(jià)人員也主要根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)，采用定性方法主觀地進(jìn)行篩選，也對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生間接影響。

（2）技術(shù)上的不成熟導(dǎo)致這種方法的實(shí)施需要花費(fèi)大量的人力物力。

因素修正是市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)，難點(diǎn)的存在使技術(shù)運(yùn)用必然存在缺點(diǎn)。目前，市場(chǎng)比較法中如何確定因素權(quán)重和怎樣提高因素修正系數(shù)的準(zhǔn)確性沒有規(guī)定。雖然在估價(jià)過程中考慮到交易、日期、區(qū)域和個(gè)別因素的修正，且在確定區(qū)域和個(gè)別因素時(shí)，繪制區(qū)域和個(gè)別因素對(duì)其打分計(jì)算，但是沒有對(duì)影響地價(jià)的因素的各種條件確定定量的修正系數(shù)，導(dǎo)致估價(jià)人員在估價(jià)過程中無章可循，主觀性很大，難以把握。同時(shí)對(duì)于交易情況的修正，也存在這樣的情況，非正常交易情況、不同的估價(jià)目的下都沒有確定的修正指數(shù)，這樣就導(dǎo)致不同的估價(jià)人員估價(jià)同一不動(dòng)產(chǎn)而使用不同數(shù)據(jù)產(chǎn)生不同的價(jià)格的后果。地價(jià)影響因素眾多，而目前修正因素類型較少，比如市場(chǎng)比較法中沒有考慮到將來區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及國(guó)內(nèi)和國(guó)外經(jīng)濟(jì)金融走勢(shì)狀況等。

（3）土地估價(jià)人員的素質(zhì)存在不同的差距。部分估價(jià)人員誠(chéng)信心理扭曲、職業(yè)道德缺乏、道德修養(yǎng)不夠。

市場(chǎng)估價(jià)法是一個(gè)與市場(chǎng)緊密相連，需要時(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的估計(jì)方法。部分估價(jià)人員缺乏道德責(zé)任感，藐視市場(chǎng)規(guī)則，不尊重競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，再加上重“關(guān)系”，、講“人情”，從而使市場(chǎng)比較法這一估價(jià)方法存在一個(gè)的不公正性。

（4）對(duì)土地估價(jià)方法的理論研究不夠，沒有專業(yè)、專門的團(tuán)隊(duì)來改進(jìn)現(xiàn)行的土地估價(jià)方法，特別像市場(chǎng)比較法。

2、針對(duì)市場(chǎng)比較法在運(yùn)用過程中出現(xiàn)的問題及存在的缺陷。我們提出改進(jìn)其方法的途徑。

（1）建立完善的土地市場(chǎng)估計(jì)信息系統(tǒng)

①目前我國(guó)城市土地市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，要做到有大量適當(dāng)可比實(shí)例，建議相關(guān)部門開發(fā)建立健全土地估價(jià)信息系統(tǒng)，如建立土地交易信息系統(tǒng)，房屋交易信息系統(tǒng)（新房和二手房等），房屋出租信息系統(tǒng)等。其中系統(tǒng)中較為詳細(xì)地記述實(shí)例的一些信息，除了最基本的房屋坐落、四至、交易方式和交易類型等情況外，如一些影響地價(jià)的一般區(qū)域和個(gè)別因素甚至是國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)金融狀況也要加以體現(xiàn)。②在信息充足的保障下，采用科學(xué)定量的方法篩選可比案例，其中高蓉等運(yùn)用模糊聚類和層次分析法等決策方法定量地篩選可比實(shí)例，做到了客觀、準(zhǔn)確。

（2）加強(qiáng)技術(shù)方面的研發(fā)，改進(jìn)并優(yōu)化市場(chǎng)估價(jià)法在實(shí)際中的運(yùn)用。

①在信息充足和增加了可比案例交易情況等方面的情況下，在信息修正這一項(xiàng)中體現(xiàn)出社會(huì)、行政、政策、城市規(guī)劃和人口等對(duì)地價(jià)的影響。②體現(xiàn)社會(huì)和行政因素，政策、未來城市規(guī)劃和人口以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融走勢(shì)等對(duì)城市地價(jià)的影響，即把區(qū)域因素和個(gè)別因素的類型分得再詳細(xì)一些，以解決無法與收益價(jià)格相匹配等問題。③每個(gè)城市或地區(qū)，根據(jù)自身特點(diǎn)將各種比較因素差異情況劃分一定的等級(jí)，并規(guī)定每一等級(jí)的差異修正比例大小。或采用定量方法，如前述幾種決策方法等解決各因素對(duì)可比案例主觀打分的問題。這幾個(gè)方面可以開發(fā)成相應(yīng)的系統(tǒng)，輸入相關(guān)信息，系統(tǒng)自動(dòng)運(yùn)行，在識(shí)別信息后，產(chǎn)生一系列數(shù)據(jù)，從而較科學(xué)、容易地確定可比實(shí)力，以及各種因素修正系數(shù)。

（3）建立估價(jià)結(jié)果的監(jiān)督機(jī)制，提高估價(jià)人員的整體素質(zhì)，確保估價(jià)結(jié)果的相對(duì)準(zhǔn)確。

目前土地估價(jià)結(jié)果采用的是備案制，國(guó)土部門并不對(duì)評(píng)估結(jié)果的精度或者誤差進(jìn)行監(jiān)督，很少有人對(duì)此進(jìn)行研究，今天這個(gè)問題已經(jīng)牽涉到評(píng)估師的法律責(zé)任，有些評(píng)估結(jié)果直接影響國(guó)有資產(chǎn)的真實(shí)性。

由于我國(guó)對(duì)土地估價(jià)的誤差或結(jié)果很少進(jìn)行監(jiān)督，在實(shí)際的操作過程中就存在很多問題。土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)的建立及制度的完善將有利于監(jiān)督行業(yè)人員的工作。同時(shí)我們知道，無論是現(xiàn)行的估價(jià)方法還是未來自動(dòng)化估價(jià)，都需要估價(jià)人員篩選一定的信息和進(jìn)行主觀判斷，并且在目前的情況下，土地估價(jià)人員存在一定的不合格性，所以提高估價(jià)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德素質(zhì)勢(shì)在必行。

不斷推進(jìn)土地評(píng)估行業(yè)的自律監(jiān)管，充分發(fā)揮行業(yè)自律職能對(duì)會(huì)員機(jī)構(gòu)的約束作用。行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)于行業(yè)成員的約束和調(diào)節(jié)作用在國(guó)內(nèi)外特別是會(huì)計(jì)、咨詢、評(píng)估行業(yè)發(fā)展過程中起到了重要的作用。在弱化行政手段的今天，完善土地評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的職能將是十分必要的。行業(yè)協(xié)會(huì)的章程應(yīng)當(dāng)是會(huì)員單位共同遵守的紀(jì)律，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)健康運(yùn)作對(duì)于整飭行業(yè)風(fēng)氣是大有裨益的。譬如對(duì)會(huì)員單位不道德執(zhí)業(yè)的共同譴責(zé)將是保障其他執(zhí)業(yè)會(huì)員地位的重要工具。

我們需要引導(dǎo)土地評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，走可持續(xù)發(fā)展之路。評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于執(zhí)業(yè)過程中，控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)要從機(jī)構(gòu)自身角度出發(fā)，加強(qiáng)內(nèi)部項(xiàng)目管理、提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)和提高評(píng)估報(bào)告書的質(zhì)量。隨著土地資源的市場(chǎng)化推進(jìn)，土地評(píng)估部門已經(jīng)取消了土地評(píng)估結(jié)果的審查確認(rèn)制度，這顯然加大了評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，從風(fēng)險(xiǎn)退出機(jī)制角度來看，可以借鑒國(guó)外審計(jì)服務(wù)行業(yè)保險(xiǎn)制度，只有這樣才能進(jìn)一步促進(jìn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

建立估價(jià)結(jié)果的公示制度土地估價(jià)原本就是一項(xiàng)“公正、公信、公開”的工作 ，為更好的推動(dòng)估價(jià)工作水平，可將估價(jià)結(jié)果公布于公共信息平臺(tái)，接受公眾的監(jiān)督。

（4）加強(qiáng)理論研究，完善操作規(guī)范，加大對(duì)土地估價(jià)理論研究的重視度，尤其是對(duì)作為估價(jià)靈魂的土地估價(jià)方法的研究。只有把土地估價(jià)的理論研究好，估價(jià)規(guī)程編制好，才能更好地指導(dǎo)實(shí)踐，最終推動(dòng)土地估價(jià)的發(fā)展。培養(yǎng)一些專門致力于土地估價(jià)研究的專業(yè)人才。目前在土地估價(jià)行業(yè)研究中的研究者多是來自于各個(gè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，缺乏專門的研究者。而這部分估價(jià)師往往由于業(yè)務(wù)繁忙難于專心學(xué)術(shù)研究，建議在高校設(shè)立專門的土地估價(jià)研究機(jī)構(gòu)，對(duì)現(xiàn)行的估價(jià)技術(shù)進(jìn)行深入研究。對(duì)市場(chǎng)比較法的運(yùn)用方式進(jìn)行完善，尤其是對(duì)市場(chǎng)比較法起關(guān)鍵作用的可比對(duì)象的選擇、及影響因素的確定，能提供更量化、直觀的指導(dǎo)。

總體來說，對(duì)市場(chǎng)比較法而言，可比實(shí)例的選取和因素修正系數(shù)是運(yùn)用該方法估價(jià)的關(guān)鍵，文中重點(diǎn)概括了在這兩個(gè)方面的缺點(diǎn)，給了定量化解決缺陷的建議，同時(shí)提出了從信息、技術(shù)和人員、監(jiān)督、理論研究等方面構(gòu)建市場(chǎng)比較法的不斷改進(jìn)的觀點(diǎn)。

（作者單位：湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院）