南昌市商業地產發展現狀及對策分析

［提 要］ 隨著鄱陽湖生態經濟區建設上升為國家戰略，南昌正大力實施“山江湖”綜合開發戰略，新一輪的城市建設正在如火如荼地進行著，南昌市商業地產不斷涌現。國家對南昌發展的政策鼓勵、南昌交通條件的改善、商業地產從市中心區域型向郊區型發展是南昌市商業更趨向成熟、健康方向發展的表現。通過對南昌市商業地產發展進行分析，對存在的問題進行探討，并提出相應發展建議，進一步促進南昌市商業地產平穩健康地發展。

［關鍵詞］ 南昌市；商業地產；發展；分析

［作者簡介］周美玲（１９８０—），女，東華理工大學地質資源經濟與研究中心講師，在讀碩士，研究方向為區域經濟。（江西撫州 ３４４０００）汪春玲（１９６４—），女，中國農業發展銀行紹興市分行經濟師，研究方向為金融政策及其運用。（浙江紹興 ３１２０００）

一、引言

２０１１年１０月２７日，十一屆全國人大常委會第二十三次會議強調：“中國將加快推進房產稅的實施，使它進一步發揮在房地產市場運行過程中的調控作用。” ２０１１年１２月２１日中央經濟工作會議要求：“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給。”房地產住宅市場將經歷更嚴厲考驗。目前國家并沒有出臺限制商業地產的政策制度，商業地產以其“不限房、不限貸”的商業特性，迎合了人們“保值”的心態，投資者將目光投向了環境相對寬松的商業地產。無論是從政策走向還是市場趨勢來看，南昌市商業地產發展總體看好，南昌的商業地產仍然有很大的挖掘空間。商業地產的回報率高于住宅地產，在這樣的大背景下，南昌的商業地產發展正迎來眾多機遇。

（一）南昌市商業地產主要分布區域和業態情況

目前南昌市擁有商業網點３萬余個，并擁有營業面積超萬平方米大型百貨１０多家、銷售額超億元的大型零售企業，太平洋（百盛）、沃爾瑪、北京華聯、上海農工商、上海華聯等國內外知名零售企業也先后進駐。南昌商業集中分布在以八一廣場為核心的中心片區商業中心區，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業街與其形成了商業網點密集、業態多樣的市中心零售業網絡及以洪城大市場為核心的洪城板塊，洪城板塊依靠便利的交通形成了輻射全省的專業批發市場商圈。其余片區的商業特性多為單業態主導，零星商業配合的格局。下表１．１列出了南昌市商業地產主要分布區域和業態分布，目前從南昌市整體商業布局看，南昌市商業地產正由市區向周邊區域突破，在地域上形成多點核心的商業中心發展趨勢。

（二）南昌市商業地產發展現狀分析

１．商業地產的開發成為熱點。

根據２０１１年南昌市國民經濟和社會發展統計公報，２０１１年南昌市社會商品零售總額已經達到９１０億人民幣，可見其商業發展態勢空間很大。從南昌統計局公布的數據顯示，２０１０年商業營業用房施工面積同比增長１７．９９％，保持著快速高昂的發展勢頭，２０１０年商業營業用房銷售額同比增長２．４５％，２０１１年上半年，商業營業用房銷售額同比增長１８．６％。從數據上來看，商業地產被逐漸重視，更多的資金投入到商業地產中。表２為２００９－２０１０年南昌市商業地產開發建設情況表。

二、商業地產開發過分依賴銀行貸款。

商業地產融資渠道過于單一，已經成為制約我國商業地產長期可持續發展的瓶頸。我國商業地產開發的資金來源渠道主要來自銀行貸款和自有資金，其中銀行貸款又成為其主要的資金來源，這種高比例銀行貸款和低比例社會投資的融資模式，大大降低了開發商的自主性，開發商易受金融政策的影響，商業地產開發的風險相對較大。由此導致商業地產經營管理的主流模式以快速回收資金為主，將商業地產全部或大部分產權拆散進行出售。因此，會產生難以統一管理、后期無法開展統一運營及物業升值受到限制等諸多問題。

表３為２００９－２０１０年南昌市房地產企業資金來源情況表，從表３我們不難看出，南昌市商業地產開發依賴銀行貸款，融資渠道狹窄。商業地產投資大，動作急，動輒十幾億元或者是幾十億元，一旦出現商業經營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險。從２０１１年底開始，南昌市金融部門按照央行的要求，開始控制這方面的風險，不少銀行已經將開發商自有資金比例提高到３０％以上。商業地產專家們認為大型的商業設施如購物中心，自有資本金的比例應該達到８０％是比較理想的，至少不能低于５０％。隨著中央執行從緊的貨幣政策，主要依靠銀行信貸形式也會使商業地產開發建設面臨貸款限制，因此建立多元化融資模式將成為商業地產發展的融資方向。

三、開發商在商業地產開發經營思路上還存在著問題，商業地產的空置率有上升趨勢

隨著南昌市城市化的推進，面廣量大的農業人口轉入城市工作或打工，為大規模的城市化和商業化帶來商機。在住宅開發商集體轉“商”的沖動下，商業地產逐步迎來新一輪“大干快上”的投資浪潮。同時，我們也要注意到商業地產的空置率有上升趨勢，從上表２我們不難看出，商業地產的空置率有上升趨勢，２０１０年商業營業用房空置同比增長１５．９３％。導致這種現象的原因往往是開發商在商業地產開發選址不當，難以得到消費者的認同。其次是周邊條件不成熟，難以形成商業聚集的人氣，尤其是交通條件的不成熟。最后也是商業地產發展的致命傷，大多數地產商都抱著“賣房子就走”的經營思想，這就不可能對商業地產完善規劃和長期運營。有的商業城包括商業街，出現銷售火爆的場面，但是地產商走了以后，商業城和商業街日漸蕭條。縱觀南昌近年來開發的商業項目，開發的失敗的案例也很多，無論是專業市場還是綜合百貨類商業地產，無論是返租式銷售還是自己出租或自營，往往項目一建完，人氣就無法聚集。如早期開發的江西國際家居港、南昌化工大市場，即便是市中心有名商業項目同樣也存在這樣的問題，洪城大市場是目前南昌市服裝鞋帽、小商品、食品最大的批發零售市場，年營業額超過１００個億，但緊臨它的盛世東方商貿城就差得多。因此如果盲目的投資和孤立的建設，以及“賣掉就走”的商販式房地產營銷策略，勢必會造成投資無回報，建成售不出，店家難經營的局面。因此，商業地產的開發，應是始于“建”而終于“管”。

（一）促進南昌市商業地產健康發展的對策建議

１．根據城市特點，因地制宜地發展商業地產項目。

商業地產項目，尤其是大型商業地產項目與城市經濟發展水平之間存在正相關的互動關系。首先城市管理部門和商業管理部門必須嚴把大型商業地產項目的審批關，避免重復建設。二是開發商為適應市場而做出的自行調節，就是不要盲從“跟風”，而應建立科學的商業網點規劃，保證各類大型商業項目在數量和結構上的協調。三是不同城市商業地產項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統，使商業地產的發展與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。

２．合理設計開發流程，開發多種類型的商業地產項目。

理想的商業地產開發流程是：市場調查—經營定位—業態設計與主力店招商—規劃設計—建設與招商—運營與管理。從上述開發流程上看，通過調研得出的經營定位、業態布置和招商都放在了最開始的階段，為規劃設計提供了完全的指導，避免了設計與定位之間的矛盾，大大減少了商業的風險。此外還可以考慮引入互補型的混合開發模式。香港開發商在開發項目時，很少有單一的商業地產項目，大型的開發商可能會在一個地塊上開發幾種類型的產品，也可以由幾家公司合力開發某個區域做不同類型的產品。事實表明最好的房地產開發配比就是：１／３住宅＋１／３寫字樓＋１／３商業物業。

３．合理分配利潤空間，注重商業地產的后期經營管理。

我們知道，商業地產開發由多個環節組成，“開發－銷售－經營－管理”。作為開發商，當然要講求投資效益，但是在追求利潤最大化的同時，也要給商業地產的經營和管理環節留下足夠的利潤空間。否則將直接導致物業的經營管理失敗，由此對開發商的品牌、信譽造成的打擊是直接和致命的。這樣的例子在商業地產的發展中是確實存在的。因此開發商應注重后期經營管理，以形成公司品牌效應。

４．拓寬商業地產的融資渠道，解決商業地產資金短缺問題。

商業地產開發商應改變單一依靠銀行信貸融資模式，拓寬融資渠道，探索信托、海外基金、將商用物業實行“證券化”等新型的融資渠道。房地產信托投資基金(ＲＥＩＴｓ)是一個與商業地產共同成長的金融投資手段。ＲＥＩＴｓ境外上市將成為一種潮流，為商業地產提供了非常好的融資渠道，有利于地產開發商突破資金瓶頸，促進商業地產健康的發展。

５．政府正確引導，合理制定城市商業網點規劃。

政府部門應該從整體上把握，對商業地產未來發展重新規劃，統籌規劃，合理制定城市商業網點規劃規避社會資源不必要的浪費。目前開發商盲目開發，盲目跟風，缺乏專業素質，所以政府規劃部門、房地產管理部門以及相關部門要采取政策加以正確引導，對未來地產進行重新規劃，調整投資結構和投資節奏，使供求關系控制在合理的范圍之內。及時公開商業地產成交狀況，增強商業地產成交狀況透明度，讓公眾了解商業地產成交及空置情況，進行合理投資。

綜上所述，南昌市商業地產呈現了大幅度增長的趨勢，南昌現正處于商業地產快速發展的時期，開發商普遍對商業地產的未來持樂觀態度。２０１０年國家兩次房地產調控政策的出臺抑制了住宅房地產市場瘋狂的發展勢頭，使得越來越多的開發商轉戰商業地產，掀起了一股商鋪炒作熱。而隨著 ２０１１年正式進入“十二五”階段，南昌市建設國際化大都市步伐也將進一步加快，促進經濟發展、城市建設的利好政策也會相繼出臺，這無疑會給南昌市商業地產的發展注入極大的活力，但是我們也要注意到商業地產的空置面積有上升趨勢，未來南昌市商業地產的發展可能會受政府地產調控政策的出臺以及商業地產市場飽和度的影響和限制，增幅會出現一定程度上的下降。總之，南昌市商業地產市場短期內仍會出現持續增長的態勢。

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［責任編輯：邵猷芬］