諾德寫字樓的暢銷秘籍

相對那些正掙扎在住宅市場中難受的投資者來說，商業地產投資者現在正過得舒服。因為，今年商業地產價格又漲了。

來自市場機構的統計顯示，2012年北京前三季度商業地產中，商鋪成交38萬平方米，同比增長17%；寫字樓成交125.6萬平方米，同比增長83%。寫字樓交易量遠遠超過新建商品房40%的漲幅。

在老牌核心區域商業地產供應不足的前提下，北京一些新興核心區域的商業地產項目得到了充分發力的機遇。在北京被稱之為“黃金角”的西南四環，早已拔地而起的諾德中心一期已售罄。

項目開盤不到一周，銷售便過億元，諾德有什么銷售秘訣？

北京商業地產正火

不久前，國際知名物業機構戴德梁行在今年北京地區的寫字樓研究報告中指出，2012 年第三季度，由于市場無新項目入市，可租賃面積持續萎縮，北京甲級寫字樓空置率繼續下行至歷史新低，達到2.18%，環比下降0.27 個百分點。同時，保持上漲態勢的北京寫字樓租金本季度趨于平穩，環比增長2.30%，至每月每平方米295.47 元。

戴德梁行認為，2012 年第三季度，北京甲級寫字樓市場無新項目入市，總存量仍保持為665.7萬平方米，市場供需矛盾依舊突出。經濟運行的不確定因素，加上有限的可租賃面積，導致本季寫字樓市場吸納走低，三季度寫字樓凈吸納量為1.76萬平方米，前三季度吸納量為24.2 萬平方米。

前一陣子，不少企業因為租金壓力等原因紛紛“逃出”CBD，他們都在尋找價格更合適的新興商用地產區域。

戴德梁行大中華區的研究主管紀言迅表示：“第三季度中國經濟數據轉差，企業特別是跨國企業頓時放慢擴充的步伐，這從寫字樓吸納量可見一斑，季內大部分中國市場的吸納量都較之前一季減少。由于需求轉弱，影響了部分市場的租金增長，當中尤以北京最為明顯。當地一向錄得雙位數的按季租金增長，但本季已連續兩個季度出現租金升幅低于5%。不過，本季北京仍然是亞太區內租金升幅第二高的市場，反映出與亞太區其他市場比較，中國市場仍可倚靠內需力量而取得增長。”

戴德梁行認為，雖然本季度金融街區域將有一新增項目約5.4萬平方米投放市場，但由于體量有限，該項目投放不會對市場造成較大影響。預計第四季度寫字樓整體市場依舊會延續目前的穩定狀態。

在這樣的態勢下，全國的開發商刮起了一陣“住改商”的風潮。一些開發企業迫于調控的無奈，紛紛轉投商業地產，期待在這里撈一桶金。

不過做商業地產與做住宅地產大不相同。二者最大的區別在于，商業地產需要運營管理、招商等經驗，而住宅則更多是簡單的制造和銷售。北京中鐵華升置業有限公司總經理王景明對記者說：“中國一線城市的商業地產供應的確在明顯提升，不僅是因為很多開發商投身商業地產，更重要的原因是中國城市化進程的發展需要。”

王景明認為，面對中國城市化發展的市場大蛋糕，很多開發商都希望投身商業地產，分一杯羹。但是，商業地產與住宅開發不同，它對開發商的要求更嚴格，從規劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發商都能夠做商業地產開發的。

央企品牌站在巨人肩膀上

在住宅地產受調控限制、商業地產穩定發展的前提下，北京商業地產項目備受投資者青睞。

北京諾德置業有限公司副總經理劉巍介紹：“去年年底，我們開始舉辦認購活動，到現在一期三棟高端總部寫字樓已全部售罄，目前一期交房工作已正式啟動。最新推出的是二期高端企業獨棟寫字樓，正在進行認購工作，預計也將在春節前交付使用。”

北京諾德置業有限公司總經理李新春接受《中國經濟周刊》記者采訪時透露了諾德快速完成銷售的奧秘。他說，諾德中心項目所立足的中關村科技園豐臺園是一個擁有20年歷史的國家級開發區，也是我國首個提出發展總部經濟區的園區，在過去20年的發展中已經取得了輝煌的成就，如今又進入了“東進西擴”的發展戰略時期，“北京諾德中心作為豐臺科技園東擴戰略的首個項目，可以說是站在了巨人的肩膀上，與園區共發展。

另外，他認為，諾德背后的公司品牌效應也是重要因素。諾德品牌作為世界500強中國中鐵旗下的首個城市綜合體品牌，擁有強有力的實力后盾。“開發北京諾德中心之前，已經在深圳、青島等地開發了多個地標級城市綜合體項目，擁有非常豐富的經驗。”

劉巍解釋：“作為大型央企旗下品牌，諾德品牌做項目，并非只站在企業的角度，更是站在社會、城市的角度，以城市運營商的理念來做項目。北京諾德中心是豐臺科技園的首個綜合體項目，建成之后200米高的建筑也將成為京西南的地標級建筑，無疑填補了區域乃至城市的空白，與城市共同發展。”

諾德中心在2011年底開始預售。這個商業綜合體項目在北京西南角很受矚目。中關村豐臺園管委會宣傳處處長程詩此前接受記者采訪時說：“這次調整主要是產業升級，我們鼓勵大型央企、高科技企業、服務型企業進駐園區。這種升級更期待高端寫字樓項目的出現，北京諾德中心無疑滿足了園區建設的定位空缺，對園區具有明顯的提升品質作用。”

商業魅力引來投資客

據諾德中心的工作人員介紹，諾德中心在建設之初，就將目標群體做了細分，把客戶分為純投資類客群（25%）和自用類客群（75%），其中投資類客群主要以地緣性投資者、泛北京投資者和外地投資者為主；自用類客群主要依托區域內或鄰近周邊聚集的商務區中的國有大中型企業和股份制企業，以中小型商貿企業為輔助。

在諾德中心購置了近千平方米的投資者郭東升是一家文化類企業的董事長，去年年底，他曾多次驅車從東三環附近的公司前來探查情況。

郭東升回憶當時的情景說，“第一次去，主要就是想看看環境和地段。”當他站在這幾座在建的大樓腳下時便覺眼前一亮：“緊鄰主路，正北正南，還緊挨汽車博物館。”而且這里毗鄰總部基地，具有濃郁的商業氛圍。2011年底地鐵就開通了，離南苑機場也很近。郭東升判斷，南部城區具有巨大的升值潛力。

更讓郭東升滿意的是，在其他核心區域的商業地產項目很少“涉水”。諾德中心的人工河卻填補了郭東升心里的空白。“我們做生意都認為有水好，有水會帶來財運。”

經過幾番考量，郭東升出手了。他告訴記者：“我一共交付了一千多萬的房款。”郭說的金額并非貸款而是全款現金交割。“首先，這個資金量對我壓力不大。其次，如果使用銀行貸款手續非常麻煩，利息也非常多，不劃算。”

在他看來，與其在CBD、金融街等地段購買商業地產，不如在這樣的新興核心區域投資。因為那些老牌的核心位置價格已經很高，投資空間窄。而另一些正在起步的文化創意產業區，戶型和配套設施則有待完善。他認為，在總部經濟區投資寫字樓不管是自用還是投資，進駐的企業可以去申報高科技型企業，享受減免稅收的政策。還可以每年申請科技獎勵基金。“這樣的優惠條件，既能吸引企業來租我的寫字樓，也能為我以后自用提供便利條件。”