“380萬戶”再觸空置房神經

吳凡

北京市公安部門的一次調查，讓有關“空置房”的問題再次凸顯出來。

6月4日，北京市公安局人口管理總隊（以下簡稱“市人口總隊”）公布數據稱，目前核對北京空置房屋381.2萬戶。這一數據的來源是2012年3月31日北京市公安機關組織開展的實有人口基礎信息大調查百日專項工作。

“381.2萬戶”這一數字引起了關注和爭議。接受《中國新聞周刊》采訪一些房地產業(yè)內人士認為，北京市公安局核對的“空置房”與房地產業(yè)術語中的“空置房”在概念上并不相同；在數量上，盡管目前北京確實存在一定數量的、主要由投資需求購買造成的無人居住的房屋，但381.2萬的數字仍然“不太可能”。

針對上述質疑，北京市人口總隊回應稱，此次公布的空置房數量并非最終數據。該隊相關負責人介紹，在初步普查中，一些暫時無人居住，或者普查當天無人在的房屋暫時劃為空置房，之后會通過核查戶籍信息、人戶分離情況以及房屋出租等情況，將其中的一部分重新劃為有人居住的房屋。

因統計方法的問題，北京市的空置房屋也許并沒有如此之多，但是在政府繼續(xù)強調堅持房地產市場調控政策不動搖的背景下，出臺針對投資性空置房相關政策，對“房價回歸合理水平”將會有所裨益。

“空置房”在哪里

房地產業(yè)內對“空置房”的定義是“指房屋竣工一年之后沒有實現銷售的房子”，而本次北京市公安部門核對出的“空置房”，在房地產業(yè)內人士看來，其中大部分應該屬于“已經售出但房主既不自住也不出租的房子”。

盡管381.2萬戶的數量存疑，但多位地產業(yè)內人士表示，房屋空置現象在被北京的一些區(qū)域確實存在。

“目前這類空置房源，在投資性需求較多的樓盤以及一些高端樓盤中比較常見，比如亦莊、通州等區(qū)域中的個別樓盤。”鏈家地產市場研究部分析師陳雪告訴《中國新聞周刊》，“像亦莊的銀海名居，目前在售房源中的八成左右均屬這種情況。還有像五道口附近的褐石園，目前空閑房屋的比重超過20%。”

北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉則表示，空置比較高的現象主要存在于五環(huán)外的一些區(qū)域。

根據業(yè)內人士提供的線索，《中國新聞周刊》也對一些樓盤進行了調查，結果基本印證了房地產業(yè)人士的說法，五環(huán)內的空置房相對較少，空置現象絕大部分都在五環(huán)甚至六環(huán)外。

在通州區(qū)東五環(huán)外果園地區(qū)，世紀星城、長城國際、新華聯家園等幾個社區(qū)的情況類似，目前這一區(qū)的房屋均價為1.4萬元到1.7萬元左右，100平米左右的兩室一廳的租金在3000元以內。

“這邊租、售的房源都比較充足，到了晚上就能夠看到，有很多的房子都黑著燈。”我愛我家通州翠屏北里店張力告訴《中國新聞周刊》，“很多房主都是在當初通州房價上漲時入手的，現在房價有所回落，無論出租還是出售都很難受。具體的比例沒有算過，估計在20%左右吧。”

而在朝陽區(qū)北四環(huán)外亞運村附近的嘉銘園小區(qū)和東城區(qū)二環(huán)以內廣渠門附近的保利薔薇苑等小區(qū)，閑置房屋幾乎難覓蹤影。

“這種區(qū)域的房子基本是‘出一套租一套，也很少有新房源出現。”鏈家地產新幸福家園店店長曾儼向《中國新聞周刊》介紹說，“沒人住的空房很少，一個單元最多有一兩戶。這種房的房主一般都有多套住房，又不缺錢，基本不會出租。”

對于以上情況，北京四季房展組委會副秘書長鄭向東認為，對“空置房”也要分析其結構，如果在五環(huán)外的區(qū)域，那么就應該考慮新房尚未裝修入住的因素。另外，很多空置房是前幾年為投資保值而購買的，空置的狀況在沒有其他投資渠道和相關稅收政策實行之前很難改變。

而在亞太城市發(fā)展研究會房地產分會會長陳寶存看來，五環(huán)外目前的暫時空置甚至算不上“空置”。

“這些房子之所以不住不出租是有原因的，因為配套不完善，交通不便利，不管是本人工作，小孩入學，老人就醫(yī)，都不可能在目前就轉移到五環(huán)外。”他告訴《中國新聞周刊》，“隨著城市逐步向外推進，教育資源、醫(yī)療資源包括工作地點的向外推進，五環(huán)外目前的所謂空置必將結束，現在空置的十年之后可能會成為主城區(qū)。”

投資是“空置”形成主因

偉業(yè)我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉認為，把買房當作投資渠道、為了等待升值而空置，是造成“既不自住又不出租”的空置現象的主要原因。

在限購政策推出前的2009年和2010年，北京住宅市場全年成交兩分別為17.9萬套和11.1萬套；二手房市場的總成交量則分別為27.8萬套和21.1萬套。

“我們當時曾經估算過，這些成交中投資比例在25%到30%，按照這個比例，這兩年間形成的投資用房大約在20萬套左右。”陳雪告訴《中國新聞周刊》。

市場上現在確實有這樣的房源存在。《中國新聞周刊》記者在采訪中發(fā)現，一些二手房在出手時會被標明是“毛坯純新房”，據我愛我家房地產經紀有限公司（以下簡稱“我愛我家”）置業(yè)顧問張雪玲的介紹，這樣的房屋就可以被歸納為“投資性空置房”。

這類業(yè)主多為投資性購房，他們往往持有多套房，且資金壓力并不大。在當前持續(xù)調整的市場環(huán)境下，也并不急于出售，而是會掛一個高價，造成房屋的空置。

“不過，隨著樓市調控和房價的穩(wěn)定，炒房基本無利可圖，投資造成的空置房近兩年也逐漸減少。”胡景暉說。

《中國新聞周刊》在采訪中還發(fā)現，除了“投資性空置房”之外，還另有其他一些房屋空置現象。房屋中介機構除了等待有出租或出售需求的客戶主動上門之外，為獲得更多房源信息，還會在所在地附近進行“掃樓”，即對周圍小區(qū)的房源進行逐戶調查，發(fā)現無人居住的房屋會主動尋找戶主的聯系方式，但當他們聯系到在物業(yè)登記的戶主時，對方卻稱“房子并不是自己的”，更無意出租或出售。

據一位不愿透露姓名的置業(yè)顧問向《中國新聞周刊》介紹，這一類多為“灰色房源”，真正的戶主由于種種原因，把房屋掛名在比較信任的親戚名下，既不居住，也不出租。

“我曾經代理過一套這樣的房子，房主要求現金全款，當然價格也比市場價便宜差不多10%。”他告訴《中國新聞周刊》。當然，買家也是和名義戶主進行交易，直到過戶完成他都不知道真正的戶主是誰。

如果這些空置房源能夠得到有效盤活，并釋放到租賃市場的話，將會對目前市場上房源緊張和房租高企的狀況起到很大的緩解作用。

市人口總隊公布的數據同時稱，目前已核對北京流動人口信息725.5萬人，標注出租房屋139萬戶。按平均每三人一戶計算，出租房屋的缺口在100萬戶以上。

“如何鼓勵空置房進入租賃市場，主管部門應該研究。”鄭向東說。

原本用來住人的房子成為投資賺錢的工具，讓房屋的固有功能發(fā)生了異化，也造成了“空置房”問題的出現。

“在房地產調控已經初見成效的情況下，可以考慮出臺政策打擊類似投資空置的行為，可以達到增加租賃市場房源的效果。”中原地產市場部研究總監(jiān)張大偉對《中國新聞周刊》表示。

“空置稅”：解決之道？

進一步加大房地產稅的征收范圍和力度，甚至設置專門的“空置稅”這類“對占用資源的懲罰性稅收”，被認為是解決“空置房”問題的有效途徑。

中原地產市場部研究總監(jiān)張大偉就認為，應該出臺空置稅等政策，既能夠減少房屋空置，提高房屋的利用率，也可以避免房地產過分投資。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則表示，通過開征專門的空置稅，從而減少房屋空置現象，從理論上講是合理的，但是操作難度非常大。

“建議第一步還是要推廣房產稅，只要征房產稅，一般空置房屋都會被囊括，自然就能夠提高房屋的空置成本；第二步，如果靠房產稅還不能有效打擊空置現象，可以在房產稅之上再提高稅率。”楊紅旭對《中國新聞周刊》說。

但是，無論對“空置房”課以哪種稅負，都存在對“空置房”的界定以及對數量的統計的問題。在2010年，國家統計局就曾計劃在部分城市抽選一批住宅小區(qū)進行空置住房情況調查，但當時就受困于難以界定什么樣的狀況屬于住房空置。而要想真正確認空置房的數量，按照國家統計局新聞發(fā)言人盛來運的說法，需要寄希望于進行全國性的住房普查。

標準目前尚不確定，住房普查則需要國家層面進行協調授權和批準。如果這兩項措施無法推進，以對征稅解決“空置房”問題，也只能停留在“建議”的階段。