地產調控兩個目標不可偏廢

王葛

2月6日至10日，國務院總理溫家寶連續召開座談會，聽取各界人士對即將在今年全國人大會議上所作《政府工作報告》的意見和建議。在座談會上，溫總理再一次談到了民眾所關心的房地產調控，并且談到了調控的具體目標。他指出，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期穩定、健康發展。

相比于以往將房地產市場調控的目標歸結為促進房價合理回歸，溫總理提出的這兩個目標顯示了對市場調控更縝密的思考。我國房地產市場的最大問題是長期以來地方政府不適當地放大市場對地方經濟的拉動作用，導致市場被投資投機勢力所主導，偏高的房價對市場的居住型功能產生了嚴重的擠出效應，從而積累了由住房而產生的民生問題。因此，調控的一個目標確實是讓房價合理回歸，這個目標就是讓普通的勞動者能夠以其數年的勞動收入買得起一套自住房。目前，很多城市的房價已經出現拐點，雖然離這個目標還有很大距離，但只要做到了總理所要求的“不動搖”，那么實現這個目標是可以期待的。

但是，房價的下跌終有盡頭，當其回歸到一個公認的合理價格的時候，還會面臨一個不容回避的現實問題，即仍有相當數量的中低收入者買不起自住房。因此，對于市場調控來說，更重要的是構建起能夠保證房地產市場長期穩定、健康發展的機制——讓有經濟實力購置高檔商品房的群體能夠安享優越居住條件帶來的幸福，讓依靠自有財力買不起房的群體也能通過保障房等機制得到起碼的居住條件。

如果說促進房價合理回歸是一個短期目標，促進房地產市場長期穩定、健康發展則是一個必須長期堅持的目標。要實現這個目標，政府需要轉變以往那種借助房地產市場來拉動地方經濟和增加地方財政收入的“掘金”欲望，需要政府有勇氣將更多的精力和財力傾注到困難群體，這顯然是一個不輕松的目標。

促進房地產市場長期穩定、健康發展，是一個遠比控制房價困難得多的目標。我們看到，就在溫總理召開座談會的同時，蕪湖市出臺了受到全國矚目的樓市新政，對購買住房者給予契稅優惠和購房補貼。雖然這一新政已在日前被叫停，但它鮮明地顯示了地方政府已經深感調控的壓力，并正在試圖改變調控方向。多年來房地產市場的畸形發展，已經使政府和房地產市場產生了盤根錯節的利益糾葛，難以脫身。如果蕪湖新政被肯定，它必然會引起各地政府的群起仿效，從而使市場回到以往那種在地方政府推動下房價快速上升的老路上去。這樣一來，一個長期穩定、健康發展的市場就很難構建起來。

房地產市場調控的兩個目標是一個有機的整體，兩者不能有所偏廢。就近期來說，推動房價下跌是不可動搖的目標，也是深受高房價之困的廣大民眾的迫切愿望。但就長期來說，讓市場長期穩定、健康發展，顯得更為重要。因此，未來的市場調控，在繼續堅持促進房價合理回歸的同時，應該把更多精力用在重新塑造市場結構上，使市場能夠向這個目標推進。具體地說，由政府權力來推進房價下降，能夠做的只能是確定一個價格，但這個價格是否切合市場特性，卻是難以把握的。日前，廣東中山市出臺了該市今年的房價控制目標，因為比去年有幅度不小的增長，受到了輿論的廣泛批評。但這個事件反過來告訴我們，由政府來管制包括住房在內的所有商品的價格，常常是費力不討好，也不可能產生好的效果。

當然，在確定了市場調控的總體目標后，并不是說對于調控中的一些微觀政策不能進行適當的調整。調控政策來自行政權力，難以與市場“嚴絲合縫”。因此，當市場發生變化的時候，微觀政策作出適當調整不僅是可以理解的，而且是必須的。但是，這種調整必須服從于實現市場調控的兩個目標，而不是以其為幌子來夾帶其他目的，這是在市場調控走到目前的關鍵時刻必須充分注意的。