債務之塔

文豪

這或許是目前的中國開發商最應該讀的書之一。

《債務之塔——瑞克曼家族興衰史》（《TOWERS OF DEBT——The Rise And Fall Of The Reichmanns》）講述了一個西方地產的“大敗局”。

其興也勃，其亡也忽。在短短二十多年的時間里，奧林匹亞約克開發公司（Olympia & York）就從地產加金融的巨人，淪落到《時代》周刊所稱的“全球最大的私人企業破產案”主角。

這是一出大悲大喜的商業史詩劇，充滿了傳奇性和戲劇性：神秘的猶太家族，逃離納粹的歐洲，由加拿大郊區的一家小型建材商起家，變身為北美甚至全球最大最成功的地產商。反周期運作的巨大成功，與頂級投行的愛恨角力，地產王國的一朝崩塌，政商頂級人物如撒切爾夫人、華人富豪李嘉誠、金融大鱷索羅斯等盤桓其間的身影。

“和瑞克曼兄弟（Reichmann Brothers）比起來，特朗普（Trump）簡直就是小菜一碟。”美國《商業周刊》一位記者曾經這樣寫到。是的，在高峰期，瑞克曼兄弟的家族企業奧林匹亞約克公司是“這個星球上最大的地產帝國。”

瑞克曼家族的真正成功，源于他們在北美房地產市場的平步青云，可謂一步一個轟動效應。首先是興建當時加拿大最高的寫字樓，然后是1977年的“世紀交易”：一舉購入曼哈頓8座摩天大樓。再之后，是開發紐約地標性的世界金融中心大廈（World Financial Center）。

三大戰役奠定了瑞克曼家族在北美地產界的至尊地位，而古板、勤奮而低調的長兄保羅·瑞克曼，也被譽為“地產愛因斯坦”。他說出的話，就是保本付息的債券。歐、美、亞三大洲的銀行爭著借錢給他，他們相信瑞克曼具有點石成金的特異功能。

于是，O&Y;殺回了歐洲，開始了當時全球最野心勃勃的房地產開發項目：興建英國倫敦金絲雀碼頭（Canary Wharf）金融商務區，包括24棟寫字樓和倫敦最高的地標，再造一個歐洲最大的金融中心。

但一向青睞瑞克曼兄弟的天時地利人和，這次卻變了臉。這一投入老本勢在必得的“世紀項目”，最終成為將O&Y;拖入破產的滑鐵盧之役，而瑞克曼兄弟也從“地產愛因斯坦”的神壇上跌下，成為將百億美金打了水漂的超級莽漢。

首先是對經濟周期的誤判，在1989-1990年間，倫敦的商務物業市場陷入低潮，在12棟寫字樓已經完工的情況下，竟還沒有招到一家本地租戶。

再者是對政府許諾的輕信。由倫敦老城區到金絲雀碼頭的交通設施很落后，雖然政府許諾改善，行動卻一直拖延，這使得素以保守著稱的英國本地租戶對新區根本提不起興趣。

此時，作為O&Y;大本營的北美物業市場，也步歐洲后塵一蹶不振，O&Y;持有物業組合的價值貶損，使得借貸成本劇增，再加上O&Y;之前幾年動用大量資金做多元并購，瑞克曼家族的根基發生了動搖。最終，O&Y;的總債務竟然累積到200億美元之巨。

若干年之后，如瑞克曼兄弟當初所想，今天的金絲雀碼頭已成為除華爾街之外，全球第二大金融商務核心區。只不過與濫觴者的瑞克曼兄弟已然毫無關系。

通讀此書，我們至少會得出三條有關房地產的鐵律：一，只要房地產開發業務還在繼續擴張，那么你手里賺到的錢未必等同于已賺到手里的錢；二，與“位置、位置、位置”同樣重要的是“時機、時機、時機”；三， 市場接近牛熊轉換時，高負債或是短債長投，無異于自殺。

據說，香港四大地產巨頭新鴻基的郭氏兄弟，將此書奉為案頭之卷，每當公司需要進行大筆借貸之時，都會重溫一下瑞克曼兄弟的驚險故事。