青島市公租房和廉租房建設的調(diào)研分析與建議

■ 張 建 Zhang Jian 武小琛 Wu Xiaochen李行言 Li Xingyan

1 青島市公租房（含廉租房）建設概況

青島是我國住房保障工作做得較好的城市之一，其主要特點在于住房保障工作規(guī)劃合理、目標明確，規(guī)章條理清晰，信息公開，工作進展順利。青島市已經(jīng)成為全國保障性住房建設領(lǐng)先城市之一，2007年由政府投資5億元開始修建的首批公共租賃房已經(jīng)在2009年底竣工。

2007年以來，青島市累計新開工保障性住房項目77個，可提供房源29 689套，受益居民達2.4萬戶。在市區(qū)竣工住房總量中，保障性住房和限價商品住房比例達到48%，住房供給結(jié)構(gòu)明顯改變，對青島市的商品住房價格快速上漲起到明顯的抑制作用，如2004年和2005年，青島市的房價漲幅曾經(jīng)躍居全國首位，而2009年12月份，青島市的房價漲幅已經(jīng)下降到了第37位。

2010年，青島市出臺了《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃》（2011-2013年），在著力解決城市低收入家庭住房問題的基礎上，保障人群進一步向新就業(yè)職工、引進人才、外來務工人員等群體擴展。計劃三年內(nèi)市區(qū)開工建設保障性住房和限價商品住房6萬套。其中，2011年市區(qū)開工建設公共租賃房（含廉租房）共7 239套（圖1）。

2 實地調(diào)研

青島市公租房與廉租房建設的調(diào)研小組于2011年7月19日在青島市進行了為期5d的實地調(diào)研。

2.1 調(diào)研方法

調(diào)研方法采用了訪談法與發(fā)放調(diào)研問卷兩種形式。調(diào)研小組進行了4次訪談會，訪談對象為青島市住房保障中心的相關(guān)工作人員、公租房（含廉租房）住戶代表、青島國立設計有限公司廉租房設計的建筑師、以及公租房小區(qū)的物業(yè)管理人員；并在青島市2個小區(qū)內(nèi)選取27戶公租房（含廉租房）家庭進行入戶訪談及戶型測繪，繪制了戶型布局與家具擺放情況。

本次入戶調(diào)研的問卷問題涉及四部分：住房與家庭基本情況、住宅基本評價、裝修與室內(nèi)設施改善意向、規(guī)劃布局和配套設施。共回收36份問卷，其中27份為入戶式深訪。

2.2 實地調(diào)研對象

本次調(diào)研對象為：鑫欣家園（河馬石公租房）（圖2）為當時青島市第一個已建成的、規(guī)模最大的公租房項目；康居公寓（圖3）為青島市最大的廉租房小區(qū)（表2）。

表2 調(diào)研小區(qū)基本情況

3 調(diào)研分析

3.1總體滿意度

總體滿意度是對問卷中住宅基本評價、裝修與室內(nèi)設施改善意向、規(guī)劃布局和配套設施這三部分選擇題中的不同選項（不滿意、一般、滿意）的比例統(tǒng)計，為了統(tǒng)計方便，按建筑類與規(guī)劃類（含物業(yè)管理）分別進行了分類。

總體看廉租房康居公寓的滿意率為76%，河馬石公租房的滿意率為44%。在不滿意的項目中，2個小區(qū)規(guī)劃設計與物業(yè)管理問題占的比例相對較高（圖4、5）。

3.2 建筑設計

河馬石公租房小區(qū)入住者對于建筑設計中最不滿意的排序：樓板隔聲效果、陽臺使用空間、廚衛(wèi)防水質(zhì)量。最滿意的排序：衛(wèi)生間布局、朝向、排水、廚房布局。廉租房康居公寓入住者對建筑設計最不滿意的排序：樓板隔聲效果、裝修、廚衛(wèi)防水質(zhì)量。入住者最滿意的排序：室內(nèi)空氣質(zhì)量、室內(nèi)為老年人服務的設施（圖6）。

通過調(diào)研問卷和訪談，了解到兩個小區(qū)的居民對建筑設計和戶型設計滿意度較高。特別是康居公寓的廉租房為低密度板式住宅，采光良好，均好性強，利用臺地組織環(huán)境，既有利于增大容積率，又使空間富于變化。河馬石公租房戶型多樣，設計靈活，但一些居民反應陽臺面積過小，使用不便（圖7～9）。在兩個小區(qū)中的訪談和調(diào)研問卷中均反映樓板隔聲差、窗戶和戶間墻隔聲差、廚衛(wèi)防水差等問題，而且程度比較嚴重。

3.3 規(guī)劃及物業(yè)管理

河馬石公租房的入住者對規(guī)劃與物業(yè)管理中最不滿意的排序：寵物管理、就醫(yī)不方便、交通不便利、周邊餐飲場所少；最滿意的排序：綠化、鄰里關(guān)系、垃圾處理。康居公寓入住者最不滿意的排序：寵物管理、就醫(yī)不方便；最滿意的排序：日常購物、治安狀況（圖10）。

河馬石公租房居民對小區(qū)選址意見較大，如11號樓與山體和公墓距離過近（圖11）。小區(qū)的配套設施是否完善直接關(guān)系到居民切身感受，配套設施不足是兩個小區(qū)共有的問題，除了康居公寓擁有一個超市外，兩個小區(qū)的周邊設施配套成熟度較低，兩個小區(qū)均反應就醫(yī)不便，距離最近的醫(yī)院都需30min車程，教育設施的配套情況也不盡如人意。但值得稱道的是，針對廉租房入住群體的特點，康居小區(qū)因地制宜地建設了殘疾人康復中心，并有專業(yè)人員定期輔導治療。

兩個小區(qū)居民均反應寵物管理不善是大問題。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)寵物的現(xiàn)象確實普遍，居民對此意見較大。一方面是由于小區(qū)內(nèi)清潔人員不充足，無法及時清理寵物糞便影響環(huán)境；另一方面，由于保障性住房入住者為中低收入群體，不少居民認為養(yǎng)寵物不應是中低收入人群的普遍行為。

4 關(guān)于公租房（廉租房）建設的建議

4.1規(guī)劃設計層面

國家大力提倡保障性住房建設，目的是為了改善困難群體的居住條件，維護社會穩(wěn)定。雖然建設量大，城市建設用地緊張，但是對于一個小區(qū)來說，基本的規(guī)劃布局要求是必須符合的。在選址前必須進行實地調(diào)研勘探，了解周邊環(huán)境與地形、地質(zhì)，充分論證周邊條件，合情合理地做出規(guī)劃選址的決定。

很多保障房小區(qū)為集中建設，離市中心距離較遠，這類小區(qū)借助周邊配套設施比較困難，所以“偏遠”的保障房小區(qū)自身配套服務設施一定要完善。大規(guī)模的保障房社區(qū)若一時配套設施不能發(fā)展成熟，至少要保證小區(qū)公交出行的快捷方便。

4.2 建筑設計層面

在住宅平面設計時，針對弱勢群體應更多考慮實用性與公平性。康居公寓廉租房的住宅平面設計為板式，每戶均朝南，面積差別小，公平性體現(xiàn)的非常好，所以入住者滿意度較高。河馬石公租房為塔式住宅，朝向均好性差一些，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)入住者對戶型面積等差異容易產(chǎn)生不平等感。

建議通過以下兩種方式在平面設計上體現(xiàn)公平性： ①綜合考慮面積、朝向因素。公租房中的每戶面積較小，而如果戶型面積差別不大而房間完全朝北，就會有失公平，且北向戶型的舒適度也大大降低。因此，在住宅平面設計中，每一戶型都至少應保證有一主要房間能滿足基本日照要求，可以均衡戶型之間面積與朝向之間的差異性，盡量體現(xiàn)公平性，基本的住宅質(zhì)量保障也有利于避免公租房今后變?yōu)樨毭窨撸虎诹夥康拿娣e差別要適中。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，廉租房入住者對鄰居戶型與自己戶型的差別非常敏感，并很容易從中引發(fā)不平等感。因此，在住宅平面設計中應盡量減小各戶型之間差別，消除入住者之間的不平等感。

此外，公租房（含廉租房）套型面積雖小，但常用家用電器的位置還是要預留出來。康居公寓調(diào)研中發(fā)現(xiàn)沒有適合洗衣機擺放的位置，住戶只好將洗衣機擺放在過道上，既使用不便又阻礙戶內(nèi)通行（圖8、12）。

4.3 建設標準與社區(qū)管理層面

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的樓板之間、各戶型之間隔聲效果差及廚衛(wèi)防水差等問題，屬于建設標準制定不細致或建筑質(zhì)量監(jiān)控不嚴格方面的問題。青島市制定有《廉租住房和公共租賃住房裝修配套標準》，建議今后建設標準應在樓體建設質(zhì)量及隱蔽工程方面進一步進行深化，以確保保障性住宅的基本品質(zhì)。

在保障性住宅小區(qū)中，入住者群體多為中低收入人群，居住結(jié)構(gòu)單一，容易產(chǎn)生社會問題，弱勢群體為主的小區(qū)有對貧富差距敏感、缺乏安全感、文化素質(zhì)差異大等特點。在物業(yè)管理方面對這類特點應該給予更多關(guān)注。加強溝通，注重人性化。

5 結(jié)語

未來公租房建設將有如下發(fā)展趨勢：一是投資主體上，從單一的政府投資向政府、企業(yè)共同投資轉(zhuǎn)變；二是從產(chǎn)權(quán)上，由政府長期持有向數(shù)年后可上市交易轉(zhuǎn)變；三是從保障范圍上，從低保人員向外來人員和剛畢業(yè)的大學生轉(zhuǎn)變。為了適應這些變化，公租房戶型設計的靈活性異常重要。我國保障性住房建設長期滯后，隨著當前建設步伐加大，應及時分析其建設中存在的問題，以利于今后的建設與發(fā)展。