二三線城市開始領漲

傅蔚岡

盡管中央政府三令五申要求嚴控房價，國務院派出督查組到地方進行視察，防止地方政府以各種理由變相放松政策。但市場的表現卻不盡如人意，據國家統計局最新數據顯示， 70個大中城市中，7月環比價格上漲的城市達到50個，相比6月份的數據，房價出現上漲的城市數量擴大了一倍。

如果再看看這50個城市，我們就會發現，在價格上漲的50個城市中，絕大多數都是二三線城市，而非傳統的北上廣深等一線城市。為什么是這些二三線城市上漲？值得思考。

在我看來，這個現象可能和中國目前城市化進程的特點有關。中國的城市化始于東部沿海城市，城市房地產市場也是在這些城市最先形成和繁榮。城市化一個最為重要的標志就是大量的外來人口流入，這些外來人口沒有屬于自己的住宅，因此他們只能夠通過商品房市場獲得自己的住宅。也正是如此，房地產市場首先是在這些地方興起。

不過從2010年開始，形勢開始發生變化。以北上廣深為代表的一線城市因為商務成本越來越高，有越來越多的企業開始將目光轉向那些二三線城市。從國家統計局顯示的各個地區的GDP增速來看，原本表現不佳的二三線城市，突然成了閃耀的經濟明星：當浙江2011年的GDP增速僅為8.9%時，那些城市的增速都達到了兩位數。

不斷增長的GDP帶動了更多的人口集聚，住房需求也就隨之產生，于是就有了房地產市場的繁榮。從這個意義而言，二三線城市房地產市場的增速高于中國平均水平，這是和當下中國經濟發展的特點密切相關。中國的城市化率在2011年底剛剛超過50%，如果要達到70%的城市化率，還有相當龐大的人口需要從農村中轉移出來，這部分轉移的人口，都會帶來切實的住房需求。在過去十年中，中國城鎮化率提高了11.3個百分點，平均每年提高1.13個百分點，城鎮人口凈增1.7億。每年都有將近1000萬人進到城市，這些人口不可能都進入北上廣深，絕大多數都會就近在二三線城市安營扎寨。

而在另一方面，盡管一線城市的房價并沒有多少增加，但是由于堅挺的房價，使得投資客紛紛將對象轉向二三線城市。由于一線城市的房價堅挺，而限購令的存在使得很多買家無法從銀行獲得資金，這些投資客必然會將目光轉向價格相對低廉的二三線城市。而且在過去的幾年中，房價上漲主要是在北上廣深等一線城市出現，二三線城市的漲幅并不明顯，那么投資客會認為在二三線城市中存在著投資的可能：200萬元人民幣在一線城市中可能無法買到一套房，但在二三線城市卻可能是綽綽有余。

必須指出的是，一線城市在過去幾年間飛漲的房價也給二三線城市樹立了示范效應。在過去的十年間，房價上漲10倍在這些城市并非是神話。對于一個沒有其他投資能力的普通居民來說，還有什么比投資房市更為劃算的買賣？盡管過去的經驗并不能夠證明未來的正確性，但是對普通居民而言，與股市等投資工具相比，房市還算是一個相對靠譜對抗通脹的手段。

也正是如此，我們就可以理解為什么石家莊和福州等城市成為這次房價上漲的領頭羊。房價上漲，毫無疑問是一個地區社會經濟發展得以改進的標志；但在另一方面，飛速迅猛上漲的房價也會給居民的幸福感帶來影響，尤其是對那些剛剛進城的新城市人而言，壓力格外明顯。那么，如何化解房價上漲給當地居民帶來的影響？

在我看來，一個可行的辦法就是增加供給，通過增加土地供應量來平抑房價。據報道，國務院督查組發現一些特別需要關注的問題，其中就包括“部分城市今年上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10％。”——土地供應量減少了，房價能不漲上去嗎？

（作者為上海金融與法律研究員執行院長）