新政策影響下的房價與地價關系研究——以蘭州市為例

江 晶，陳 英，劉慧娟

（甘肅農(nóng)業(yè)大學資源與環(huán)境學院，甘肅蘭州，730070）

在2011年眾多抑制房價的政策頒布實施之前，全國房價呈逐年迅速上漲趨勢。我國目前的高房價與地價存在某種內(nèi)在聯(lián)系，研究相關問題的學者和理論也很多，其中有很大一部分觀點認為是國家實行“招拍掛”制度后，地價推高了房價，更有新聞媒體報道“地價作祟害苦百姓”。也有分析結(jié)果表明:土地出讓制度改革雖然導致地價的快速上漲，但對房價的影響非常微弱，不是近年來房價上漲的根本原因。本文就此問題做進一步研究探討。

研究區(qū)域為蘭州市近郊四區(qū)2011年土地級別界限范圍，由東往西依次為城關區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)和西固區(qū)。通過分析近年蘭州市商品住宅價格的變動及不同用途地價變化的趨勢，來揭示新政策影響下的蘭州市房價與地價關系，為政府制定房地產(chǎn)相關政策及調(diào)整宏觀調(diào)控力度提供依據(jù)。

一、房價水平與變化趨勢

從時序數(shù)據(jù)總體分析，蘭州市房價水平值逐年呈上升趨勢，2000年至2005年整體地價水平值穩(wěn)步上升；2006年起房價上漲勢頭明顯增長率為38.04%，到2009年增幅最大達到73.51%；至2011年，房價增長率一改逐年放大的增長趨勢，增幅為10年最低值小于1%,見表1及圖1。

從圖1可以看出從2010年起房價明顯呈回落趨勢，這與國家出臺的一系列宏觀房價調(diào)控政策有關，尤其到2011年國家又頒布實施一些更為具體的政策，同時給地方政府下達了更為具體的要求和目標責任。各地也根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，分別出臺了相應的政策和規(guī)定。與調(diào)控蘭州房價直接相關的文件有：《甘肅省人民政府關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性安居工程建設的通知》（甘政發(fā)［2011］28號）；《甘肅省人民政府關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（甘政發(fā)［2010］18號）；《關于發(fā)布新的二手房交易最低計稅價格的通知》；《蘭州市人民政府關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性安居工程建設的意見》；《蘭州市新建商品住房銷售環(huán)節(jié)價格調(diào)控規(guī)定（暫行）》等。

圖1 蘭州市2000-2011年房價增長率變化情況

“嚴格限購措施，對已有1套住房（商品房、經(jīng)濟適用住房、房改房等各類住房，下同）的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒃谖沂袥]有住房但能夠提供前2年在本市連續(xù)2年繳納個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房。對購買首套自住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”。這一規(guī)定使得很多原來有條件購買住房的潛在購房者無法購房，使蘭州的房地產(chǎn)市場減少了一部分購買者——既使需求被動降低了。同時在《關于發(fā)布新的二手房交易最低計稅價格的通知》中提出“稅務部門要加強稅收管理，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”。針對此規(guī)定，定會出現(xiàn)為避稅、交易時雙方私下以極低的非實際交易價格登記的現(xiàn)象。所以又補充規(guī)定了“加強對二手房交易環(huán)節(jié)中的稅收管理。認真執(zhí)行市房產(chǎn)、地稅部門委托評估公司評估并頒布的《關于發(fā)布新的二手房交易最低計稅價格的通知》，堅決堵塞稅收漏洞”。如此一來，以投機為主的這部分購買需求也被動降低了。

表1 蘭州市2000-2011年綜合地價水平值變化情況

從以上買方和賣方市場分析，房產(chǎn)市場整體萎靡。依據(jù)供求關系理論推論，建房需求量和購房需求量的減少直接會影響對房屋的最大成本——土地需求量的減少，需求量減少即影響價格下降。下節(jié)將用調(diào)查數(shù)據(jù)來予以證明此推論。

二、不同用途地價水平與變化趨勢

蘭州是“兩山夾一河”的河谷型城市，特殊地形使得城市發(fā)展各項用地都相對集中在河谷川臺地上。土地資源緊缺，發(fā)展空間受限，且這種特殊的地形決定了土地供應相對不足、土地使用門檻高，城市建設發(fā)展空間有限，建設用地緊張等，導致城市地價居高不下。

從時序數(shù)據(jù)總體分析，蘭州市各類用途地價水平值逐年呈上升趨勢，2000年至2007年整體地價水平值穩(wěn)步上升；2008年起土地價格上漲勢頭明顯，且增幅較大；2009年、2010年商業(yè)、居住用地增長率在13%以上，而工業(yè)地價多年保持小于2%的增長率平穩(wěn)上升；至2011年，各用途地價增長率一改逐年放大的增長趨勢，增幅出現(xiàn)明顯回落（見圖2）。

圖2 蘭州市2000-2011年地價增長率變化情況

將蘭州市2000年-2011年地價增長率變化情況結(jié)合之前的蘭州市2000年-2011年房價增長率變化情況進行比較分析，可以看出地價走勢與房價走勢基本是一樣的。學者朱道林、董瑪力從經(jīng)濟學角度分析，提出：“土地需求是住房需求的引致需求，因此地價是房價變化的結(jié)果而不是房價變化的原因”，下面將進一步用數(shù)據(jù)分析證明此觀點。

三、樓面地價與房價比值分析

面對高房價、高利潤的指責，地產(chǎn)商普遍稱土地出讓方式由協(xié)議出讓轉(zhuǎn)為招、拍、掛，抬高了地價“房價跟著地價走”。然而通過計算蘭州市2008年-2011年樓面地價與房價的比值（如表2），可以發(fā)現(xiàn)比值雖然呈逐年增大的趨勢，但與房價本身的增長幅度相比不值一提。原國土資源部副部長贠小蘇在“2006中國地交會”開幕式上表示：“我國高房價并非地價所至。經(jīng)國土資源部研究，地價只占房價的25%至30%。一些認為招拍掛的供地土地出讓方式抬高了地價，高地價造成了現(xiàn)在的高房價的觀點是不正確的。”

表2 蘭州市樓面地價與房價對比表

再看蘭州市近年的土地價格，整體是與房價呈正比例增長的。而2011年雖然沒有頒布直接抑制地價的政策，但隨著頒布實施一系列人為抑制房價上漲的政策后，地價增長率明顯下降。2011年蘭州市地價增長率為4.22%，較2010年明顯下降，但相對房價來說地價仍維持了一定的漲幅。這是由于需求量雖然同房價趨勢一起降低了，但是蘭州市2011年土地實際供應面積為3141125平方米，增長率為-38.84%，較2010年下降幅度較大；也就是說供求雖然同時減少，但供給減少幅度更大，所以價格仍維持了一定的漲幅。這表明在國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的引導下，蘭州市地價上漲缺乏市場動力。而由于土地供應面積下降，市場供給不足，因此地價仍能維持小幅增長。

房屋是市場需求的最終產(chǎn)品，而土地只是其中的一個生產(chǎn)要素。經(jīng)濟學原理指出供給和需求共同決定價格，由于市場對房屋的需求提高了房屋的價格，刺激了房地產(chǎn)開發(fā)，從而增加土地需求量，而由于土地的不可再生性限制了土地有效供給，需求大于供給導致了土地價格的上漲。土地價格評估中的剩余法，其公式為：地價=房價 -開發(fā)成本 -各種管理費用、利息、利潤。由此看來，雖然地價作為房價的組成之一對房價產(chǎn)生一定的影響，但遠不及房價上漲引起地價的上漲的效應，如黃靜、屠梅曾發(fā)現(xiàn)：房價對地價長期影響的程度高于地價對房價的影響。近年土地市場還是以招牌掛的市場機制來最終決定其價格的，而房地產(chǎn)市場卻由頻頻頒布實施的諸多新政策，而人為的限制了其價格。從以上對蘭州市同時期房價與地價關系的實證分析看出，雖然國家沒有直接限制土地價格，但房價的抑制使得土地的價格也呈同趨勢的下降，由此也得出了地價是由房價來決定的。

［1］王營.潘石屹堅稱地價推高房價［EB/OL］.（2012-03-29）.http://money.163.com/09/0629/02/5CUKP8CT00252KFB.html.

［2］江飛濤，陳偉剛，黃健柏.對我國房價與地價相互關系的再檢驗［J］. 預測，2007（2）：1-7.

［3］朱道林，董瑪力.地價和房價的經(jīng)濟學分析［J］.中國土地，2005（7）：20-21.

［4］馬歇爾.經(jīng)濟學原理［M］.北京：商務印書館，2007.