宋朝的房地產交易稅

文 _ 刑部尚書

宋朝時土地買賣活躍，用教科書上的話說就是土地兼并十分嚴重。

朝廷對此問題不是沒有認識，但依然奉行不抑兼并的土地政策。不過，也不是一點不干涉—朝廷收房地產交易稅。

公元969年，宋太祖趙匡胤規定，但凡交易田宅都要照章納稅—到官府衙門去辦理合同，并繳納一定數額的契稅，否則按逃稅論罪。

合同一式兩份，買主和賣主各執一份作為憑據，在交易雙方之間作見證的是官府衙門，繳納的契稅就是證明費。

自從此項政策出臺，衙門就有了豐厚且穩定的財政收入來源。白花花的銀子如錢塘江大潮般往官府的腰包里涌。

在北宋初年，這筆證明費并不高，稅率只有2%。交上這些錢，拿著蓋了官府大紅印章的合同，好處還是蠻多的—一旦有了糾紛就擊鼓鳴冤，腰板硬得很，級別再高的大老爺也得出來給當事人做主。像這種不太費錢的定心丸，很多老百姓還是愿意吃上一顆的。

但是好景不長，過了幾十年，到了慶歷年間，這筆費用漸漸漲到了交易額的4%。時間再往后推，到了南宋之初，更是將契稅稅率漲到了10%。

當然，這還遠遠沒有結束。根據《建炎以來朝野雜記》的記載，稅率已漲到10.7%。代價太大了。

雖說穩妥起見，找衙門當中介比在身邊找個中間人要牢靠得多，可成本太高也難免心疼。何況，一個家庭如果不到生活捉襟見肘的地步也不會想到賣地，既然賣地，想必對錢極度渴求。此時，還要交上一筆稅金，簡直比從身上割肉還痛。老百姓為了盡快實現交易，開始琢磨怎么避開這筆稅。

按說朝廷收稅的重要理由是為買賣雙方提供保障，可假如買家和賣家彼此非常信任，就不用掏錢買這個保障了，私下里寫個合同有個約定即可。

這種私下訂立的合同，時人管它叫草契或小契，后來也稱為白契，就是一張紙上寫上房屋買賣雙方的名字和交易房宅的具體情況，頂多再找個雙方熟悉、信任的中間人作證明。和白契相對應的叫紅契，就是前文所說的那種規規矩矩納稅才能從官府拿到的專門印制的契紙，跟現在的國家票據差不多，格式規范、用紙考究，還蓋有官家鮮紅的大印。紅契最大的優勢就是具有法律效力。但只要稅額帶來的痛苦超過了交易雙方的信任程度，白契就有旺盛的生命力。

何況，絕大多數的土地買賣雙方都是比較熟悉的。因為宋代法律規定，賣地時要先問親屬，他們有優先購買權；他們不買，再問四鄰，按照東南西北的次序登門一個個詢問；都不要，才能賣給外人。既然買賣雙方多為親戚和鄰居，相互之間的信任度肯定比較高，那么花一大筆錢把白契升級為紅契著實沒太大必要，所以選擇訂立白契的老百姓日漸多了起來。

至此我們小結一下。辦理紅契費錢，但它提供的法律保障非常體貼周全；私立白契省錢，但并不十足牢靠。雖然持有白契的買賣雙方互信度高，但不代表他們永遠一條心。一旦發生爭端，雙方都因涉及財產金額巨大而絕不退步。何況，有些人只選擇了邁出訂立白契這一步，而膽子大的人的步子邁得更大，他們賣房賣地的時候根本沒征求親戚、鄰居的意見，直接一紙白契就賣給了勇于出高價的外人。

如此操作，產生糾紛在所難免，最終還得對簿公堂。你說當初就沒按規矩到衙門上稅蓋紅戳兒，如今出了事兒想起官府了，人家給你辦嗎？當然不給辦。朝廷對此問題早有定論：但凡拿著 白契 來衙門告狀的，部分田產充公。

可是老百姓太想省錢了，又太計較了，剛簽白契的時候還都樂呵呵的，過了些年頭就各打各的小九九，覺得當時交易有不合適的地方，于是就拿著白契打官司，這樣的事越來越多，搞得衙門疲于應付。到了公元1143年，朝廷下令，拿著白契告狀，若超出了應到官府辦理紅契的期限，田產悉數沒收。

為了讓老百姓心服口服，朝廷修改了辦理紅契的相關規定，把舊法規定的自交易日起60天之內交稅辦理紅契延長到180天。如果超過6個月還沒辦，規定里說得明白：違限即將田宅沒官。

本來，老百姓自覺不自覺地選擇訂立白契，是用實際行動向高額稅費舉起了反旗?？烧嬗辛思m紛，又一點保障都沒有。這時再去向官府求助，卻發現那里的門早已關閉。其實最好的辦法就是降低稅率，把稅金下調到老百姓能夠欣然接受的水平。