十年上漲路 今夕始回歸——浙江住宅銷售價格走勢、影響及對策研究

金偉剛

（國家統計局浙江調查總隊，浙江 杭州 310012）

浙江作為我國改革開放的先行地區和民營經濟比較發達的省份，是我國經濟增長最快的地區之一。房地產市場交易異常活躍，形成業界所謂的“浙江現象”，對經濟增長和財政收入貢獻很大。但房價的過快上漲，給經濟的可持續發展、人民群眾的安居樂業、社會的和諧構建，都造成了一定的阻礙。因此如何進一步讓房價合理回歸，以實現百姓的安居夢，是當前政府亟待解決的問題。

一、2002年以來浙江住宅銷售價格走勢及特點

（一）2002-2011年浙江住宅銷售價格一路上漲，2012年上半年出現下跌

國家統計局浙江調查總隊統計數據顯示，全省2002-2011年各年度銷售價格與上年比均出現不同程度的上漲，新建住宅銷售價格漲幅最高的是2004年，二手住宅銷售價格漲幅最高的是2002年；2012年上半年兩者價格同比均出現下跌，新建住宅和二手住宅銷售價格分別下跌6.7%和7.2%。

圖1 2002年-2012年上半年浙江住宅銷售價格漲跌幅 (單位：%)

（二）住宅銷售價格的地域性波動特征明顯

全省各地社會經濟發展不均衡，導致房地產行業的地域性很強，不同設區市住宅銷售價格波動幅度差異較大。以2002年浙江新建住宅銷售價格漲幅為例，漲幅最大的是臺州市，同比漲幅為12.3%，比漲幅最小的嘉興市高11.3個百分點。同樣在價格下跌的2012年，上半年跌幅最大的溫州市同比下跌12.2%，與跌幅為1.0%的舟山市比，兩者跌幅相差了11.2個百分點。

個別年份一些設區市住宅銷售價格趨勢與全省相反。2009年麗水市受民間高利貸崩盤影響，新建住宅銷售價格與全省其他10個設區市趨勢相反，全省全年上漲15.3%，麗水市全年卻下跌0.8%。2011年溫州也出現類似情況。

（三）新建住宅和二手住宅的銷售價格漲跌幅度，隨著市場化程度的提高出現輪換

2002-2003年房地產市場發展初期，二手住宅市場在價格和成交上比新建住宅表現活躍，2002-2003年新建住宅銷售價格漲幅比同期二手住宅銷售價格漲幅分別低了16.7個和5.2個百分點。隨著住房制度改革的不斷深入，浙江新建住宅市場的不斷發展，2004年以后，新建住宅在價格上表現強勢，銷售價格漲幅開始高于同期二手住宅銷售價格漲幅，2004-2011年分別比二手住宅銷售價格漲幅高0.2、3.7、1.6、1.7、3.1、0.6、7.4、1.1個百分點，2012年上半年比二手住宅銷售價格跌幅低0.5個百分點。

（四）杭州、寧波等主要城市價格波動幅度大于全國其他重點城市

浙江房地產市場啟動明顯領先于其他省市，杭州和寧波成為全國房地產市場價格的敏感地區。從表1看，杭州和寧波房價漲幅在10個全國重點城市中排名靠前，其中寧波在2002年、杭州在2005年和2006年，其房價漲幅均列全國第一位；2012年上半年房價下跌，杭州和寧波跌幅列第一、第二位。

表1 全國重點城市房屋銷售價格漲跌幅比較（單位：%）

二、浙江住宅銷售價格變動原因分析

（一）經濟增長是住宅銷售價格趨勢性上漲的決定因素

浙江社會、經濟各方面發展良好，城市化、工業化進程加快，城市新區建設和舊城改造規模持續升級，對城市交通、通訊、電力、信息、市政等基礎設施的建設不斷加強，使城市教育、衛生、文化、體育等社會事業得到長足發展，提高了城市品位和社會經濟發展的承載力以及對外吸引力，給房地產價格的上漲提供了空間。

（二）宏觀政策對房地產市場價格的變化產生重要影響

中央政府自上世紀九十年代以來，根據房地產市場運行態勢和運行環境的變化，共進行了三輪房地產市場宏觀調控，對住宅銷售價格運行產生了重要的影響。

一是1992年鄧小平同志南巡講話以后，房地產價格猛漲。1993-1995年針對經濟過熱進行的緊縮調控政策，樓市暴跌。

二是1997年爆發的東南亞金融危機，市場出現疲軟。國家以激活住宅市場為目標，1998-2002年實施擴張性房地產宏觀調控政策，房價明顯上漲。2002年全省房屋銷售價格比上年上漲11.3%，其中二手住宅漲幅高達25.1%。

三是2003年以來針對房價過快上漲進行第三輪房地產市場宏觀調控，房價隨之起伏。2003年4月，中國人民銀行提高首付、限制購買第二套住房貸款；國土資源部、監察部聯合發文要求緊縮嚴控土地供給；2005年3月對營業稅征收的內容及細則出臺時間做出了規定，并限制“期房”的轉讓，房屋銷售價格漲幅大幅度回落，2005年浙江省房屋銷售價格與上年相比上漲8.4%，比2004年回落了6.8個百分點。但以大面積高檔住宅為主的市場房屋供應結構未得到根本改變，房屋銷售價格仍處于高位。

2006年4月，中國人民銀行再次上調銀行貸款利率，同年5月，國務院常務會議，提出了以調整住房供應結構、調節房價為目標的六項措施，房地產市場價格漲幅放緩，2009年浙江省新建住宅銷售價格與上年相比上漲3.7%，比2008年回落了5.6個百分點。但全球金融危機的爆發，使2008年底貨幣政策從“從緊”向“適度寬松”轉變，房價大幅度上漲，2010年達到頂峰，房屋銷售價格比上年上漲15.3%。

2010年4月，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，2011年1月的國務院常務會議，并發布房地產市場調控“新國八條”， 實行“限購”、“限價”、“限貸”政策，浙江11個設區市中就有杭州、寧波、溫州、紹興、金華、衢州、舟山、臺州等8個市實施了住房限購政策。2012年上半年，新建住宅銷售價格同比下跌6.7%。

（三）住宅市場供需不平衡，是價格長期趨勢性上漲的重要原因

人們的工作、生活以及子女教育仍與居住地房產證等戶口構成條件密切相關，只能將房產作為個人財產積累和生活保障，對住房產生了巨大的需求，但現實情況是普通住宅有效供給不足。利用統計年鑒數據測算了兩組數據，一是浙江省住宅市場的供給和需求。假設2001年年底浙江省城鎮居民住房問題基本得到解決，即2001年及以前住宅的供應總量正好滿足市場需求，不存在租房需求；那么 2002-2010年全省非農業人口住房需求面積為30599.4萬平方米；但浙江住房資源有限，2002-2011年全省住宅銷售面積僅為27659.8萬平方米，市場供給缺口高達2909.6萬平方米。二是經濟適用房占住宅投資額比重。據浙江統計年鑒數據，2002年全省住宅投資額為547.0億元，而經濟適用房投資額僅為23.6億元，經濟適用房占住宅投資額比例僅為4.3%，到2010年經濟適用房占住宅投資額比例降為1.6%，住房保障建設投入比重已經下降到一個非常低的水平。

（四）銀行信貸規模直接影響房地產價格

房地產業是資金密集型產業，銀行信貸對房地產業的影響非常大。2002-2003年、2006年和2009年三個時期金融機構貸款增速加快，房地產開發商獲取大量的信貸資金，高價拿地，開發高檔住宅，從而推高房價；另一方面購房者也從銀行信貸中得到更多資金的支持，都直接推動了房價的進一步上漲，2002-2004年、2007年和2010年三個時期新建住宅價格漲幅明顯加大。

與之相反，2004-2005年、2007-2008年、2010-2012年上半年三個時期金融機構貸款增速放緩，房地產開發商資金壓力陡增，購房者按揭貸款難度增大，市場成交開始低迷，2005-2006年、2008-2009年、2011年房價漲幅開始回落，2012年上半年房價甚至出現下跌。

三、房價合理回歸的必要性

（一）房價過快上漲，居民經濟壓力增加，抑制居民其他消費

2002-2011年，浙江房價一路上漲，2003年、2004年和2010年漲幅甚至超過兩位數。高企的房價嚴重制約了住房消費市場主體的剛性需求和改善性需求的消費行為。根據浙江城鎮居民人均住房建筑面積總價和城鎮居民家庭人均可支配收入比計算，浙江省房價與收入比從2002年的5∶1，增加到2011年的12∶1。就是說，2002年原先5年不吃不喝才能買到人均住房面積，到2011年則需要12年，普通百姓的購房壓力明顯加大，不得不以放棄其他應有花費為代價。

（二）房價過快上漲，社會貧富差距進一步拉大，直接影響到社會穩定

2012年5月發布的《2012胡潤長三角地區財富報告》稱，億萬富豪中 “炒房者”的比重占15%，房產投資占其總投資的65%左右，自住房產價值占比20%左右。房價持續快速上漲直接影響到社會財富的再分配，僅對部分住房投資者產生財富效應，大多數居民都緊縮日常開支，低收入居民喪失了購買自有住房的希望。

（三）房價過快上漲，影響城市化進程，不利于人口流動

2004年起，在浙江不斷上演的“民工荒”與房價過快上漲密切相關。據《中國證券報》報道，2010年在浙江的外來務工人員，居住出租屋的比例已經占到總數的86.37%，居住方面的消費開支在生活成本中占了很大部分。隨著房價過快上漲帶來的居住成本及日常消費的增加，外來務工人員收不抵支，只能選擇回鄉務農或者去其他低生活成本省份尋找工作機會。

（四）房價過快上漲，不利于城市競爭力的提高

房價過快上漲，將推高城市商務成本，推高企業用人成本，推高創業成本，造成人才外流，企業遷移。同時，由于居住成本的加大，阻礙了優秀人才向大城市聚集，從而不利于城市經濟的長期發展，降低城市綜合競爭力。

四、房價合理回歸的對策與建議

在房地產市場調控下，房價過快上漲的局面得到有效控制。但應該看到，現階段實施的房地產調控政策中，“限購令”、“限價令”等多是短期行政手段，市場住宅供應減緩，住房供應體系有待進一步完善，房價仍處于高位。

（一）堅持房地產市場調控不動搖

2011年以來，“限購”、“限貸”、“限價”等一系列宏觀調控政策發揮了重要作用，浙江房地產市場已進入理性調整階段。正因為房價的回穩與政府的強制性政策有直接關系，一旦政策松動，房價反彈的可能性依然很大。只有保持調控政策的穩定和延續性，繼續嚴格貫徹執行國家有關調控政策，繼續加大房地產市場調控力度，繼續執行限購、限貸、限價政策，才能真正鞏固宏觀調控成果。

（二）通過立法，使調控政策制度化、規范化

發達國家的實踐證明，要從根本上改善住房保障問題，最終是要將政策法制化、規范化。浙江應結合經濟發展的實際，出臺地方性的住房保障法規，從立法上規定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金運作方式、保障措施、專門管理機構的建立，以及對一些騙取保障優惠行為的嚴懲等，形成較為完備的法律法規體系，提高住房保障的法律層次，完善配套法規，維護住房保障建設的健康發展。

（三）加大住宅的有效供應

一是做好浙江城市的總體布局，增加宏觀供給。以現有的杭州、寧波、溫州、金一義四大都市圈為基礎，再結合次一級城市群。用航空、高鐵、高速公路網、地鐵網，建立空中、地下、地面三個層次的高效運輸體系，來控制和引導城市的總體空間布局，使四大都市圈-次一級城市群-組合型區域中心城市三者有機結合起來。二是調整住宅結構，探索新的住房保障類型，增加微觀供給。浙江土地供應能力有限，因此土地供給必須以普通住宅為主，優先解決最基本的住房需求，多開發一些中低價位、中小戶型商品房，構建合理的住房建設和消費模式。同時探索新的住房保障模式，如建立“自住房”、農民工公寓等，增加保障房供給。

（四）加強銀行貸款管理，控制房地產貸款增速，提高首付比例

根據中國人民銀行公布《2011年金融機構貸款投向統計》報告顯示，全年中國房地產貸款增速總體回落，2011年12月末，房地產貸款余額同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點；全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元。另外，2011年浙江的杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山、臺州七個設區市被定為限購城市，地方政府都出臺樓市調控細則，有效抑制了市場投機行為。“限購”、“限價”、“限貸”等宏觀政策調控直接促使全省住宅銷售價格合理回歸。

（五）培育城鎮居民住房梯級消費觀念，加強對住房消費心理預期的正確引導，促使人們理性購房

根據2011年全省居住在城鎮的人口測算，人均住房面積每增加1平方米，社會就需建設3403.4萬平方米的住房，按此基數發展，有限的土地資源遠遠不夠使用。因此培育城鎮居民住房梯級消費觀念顯得極為重要。首先政府相關部門要完善房地產市場統計信息發布制度，引導社會公眾合理消費；二是通過規范租房市場，引導部分收入低的居民到租賃市場解決居住問題；三是加強戶籍制度改革，完善住房保障體系建設。只有讓城鎮居民真正有梯級消費觀念，才能達到住宅的供需平衡，促進經濟穩步增長。